八、北京2007年10月成交量上涨排名前十大片区成交分析
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据中大恒基市场研究中心统计数据显示，2007年10月各成交热点区域继续9月的发展趋势：城区老热点继续升温，近郊区等因为价格过高成交量涨幅放缓。五棵松、丰台桥南、天通苑的成交量上涨均接近或超过15%。成交量上升图显示成交量上涨前十大片区除天通苑、亚北外都属城八区范围。
出城潮受郊区高房价抑制 二手房成交向老热点片区回流
在10月，郊区的二手房成交量增长明显放缓，主要表现在通州及昌平（除天通苑）地区。东城、西城因为供应量比较平稳，成交量增长也比较有限。据“中大恒基”统计数据分析，通州、昌平二手房成交量环比9月下降3%左右，东城、西城成交量下降6.5%左右。朝阳、海淀、丰台三大二手房成交“热点城区”成交量进一步上涨。整体市场呈现出明显的非内城老热点区域增长超过郊区及内城四区。
从2004年来中心城区二手房价的相对高位以及严重的供需不对称让一部分需求向外转移，退而求其次转向朝阳、海淀、丰台等边缘城区，才出现了“出城潮”；而近两年昌平、通州、大兴等郊区县大量次新房源涌入市场，这吸引了大量初次置业年轻人的青睐，但是在这几年的高速发展已经使这些区域的二手房价明显超过了区域的实际价值。郊区二手房总价低的优势也已经不再明显。而且这些近郊区的二手房供应中大量的五年内次新房增加的交易成本没有体现的房价增长中。交通压力及配套不足问题也进一步显现，但这部分群体的购买力主要还在边缘城区，因此又进一步刺激边缘城区成交量上涨。使得朝阳、海淀、丰台三区二手房市场受益匪浅。
交通改善及奥运利好主导十月二手房热点区域
在本月成交热点区域中有两类地区增长比较迅速：五号线开通及地铁票制改革带来的轨道交通沿线包括：五棵松、亚北、天通苑、西直门、阜外、宣武、古城。以及奥运会场馆所在地：亚北、五棵松、松榆里、古城。
自10月7日，地铁实行2元单一票制，规定票价为每人次２元，不论乘车距离长短和换乘次数，也就是说现在的票价由以前的单线2元、3元、换乘4元、5元均调整为2元，下调的幅度约为1-3元，地铁票价的下调后人们的出行成本降低，使得轨道沿线房产取得成本出现“隐性下降”，一家三口按照22个工作日计算，如果在通州与13号线沿线上班及居住的话节省交通成本达到660元！这对于轨道区域房产的发展无疑是一个重大的利好。地铁票价下调后的不到一个月时间里，中大恒基市场部研究中心调查显示轨道沿线房产的客户需求同比上月出现了2成以上的增长。
奥运场馆周围的房产在即将进入08年也当然越来越火热：特别是亚北、五棵松、古城等受到交通及奥运会双重利好刺激的区域，中大恒基市场研究中心预测这些区域的二手房市场还将进一步快速发展。
从具体热点区域来说：
亚北区域：
配套完善 价量双涨，亚奥区域是奥运场馆最集中的区域:奥林匹克公园、国家游泳中心 、国家体育场、国家体育馆都在这一区域内.交通是亚奥区域市场的最大利好,除现有交通干道外，四号线、十号线、奥运支线将与现有的一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线在区域内多个地点交叉并.预计今年年年底，全部地铁线路建成通车后将极大地缓解亚奥地区的交通拥堵状况。亚运村区域的配套设施已相当成熟，大型购物场所、餐饮一应俱全；银行、医院及健身场所遍布其周。奥运商机促使这里休闲娱乐设施建设进程也明显加快，区域整体生活配套越来越齐备。奥林匹克森林公园的建设极大改善了该地区生态环境，再加之北环水系改造工程、温榆河及周边地区的环境治理，使得原有的环境和居住优势在与绿色奥运建设结合．
今年来亚奥区域的二手房市场呈现出了“价量双涨”的情况，10月成交量与9月上涨了10.11％．而价格更是由去年同期的9000元/平米，上涨到目前的10800元/平米，上涨幅度达到了21.3％，后市还将继续高速发展。
天通苑地区：
5号线的开通给了本区域很大的发展空间。地铁5号线与天通苑成熟社区非常近，而天通苑又主要以经济适用房为主，二手房买卖有政策限制，因此，当地居民和许多年轻人在太平庄附近购房。本区域除地铁5号线以外，这里的每个分社区之间都有公交班车，出行也非常方便。
商圈配套： 这里有北京市规模最大的居住社区——天通苑，天通苑无论是商业购物、体育场馆、娱乐休闲场所等应有尽有，配套非常完善。
租金状况：一居1200~1500元/月·套，户型50~70平米；二居1600~2000元/月·套，户型80~90平米。三居2000元/月·套左右，户型100平米以上。
居住人群：在这里居住的大多是年轻的上班族。
买卖价格：6000~8000元/平米，一居50~70平米，二居80~90平米，三居100平米以上，户型齐全，房屋较新。
推荐项目： 天通苑是这里最大的居民区，天通苑北三区、天通苑太平家园、天通苑东一区、天通苑西三区。
五棵松地区
五棵松地处石景山区,作为京城的老城区，由于其重工业区的性质，导致人们对它的印象总是环境差、交通不方便，其实在石景山良好的居住环境也形成了众多成熟的社区。
中大恒基市场研究中心数据显示：五棵松的二手房价格一般维持在8000至10000元／平方米之间。地铁站周围的房产均价已经超过9500.大部分是已购公房，房屋多为上世纪80年代建造的砖混住宅，以二居室为多，面积一般在50至70平方米。经过多年的建设发展，各种配套设施都比较完善，并且西部地区集中了包括中央电视台在内的众多国家大型的企事业单位，受交通及价格等因素的考虑，石景山房地产已经逐步被买房人所重视。2008年的奥运会又给石景山的地产带来了新的契机。三个奥运会场馆将坐落于此。
房源稀少成交周期短，目前这区域的二手房市场已经进入稳定期，但依然受到到奥运的强大影响，其房价仍保持着比较高幅度的增长。但是因为本区域供应房源比较老,而且新项目少使区域内二手房源少,本区域的二手房成交速度比其他区域房源明显快很多，通常只要挂牌在2周内肯定可以达成交易，而其他区域的二手房成交的普遍周期一般在1个月左右。预计到奥运会召开前还有20%的上涨空间. 购买者需要关注的地方是，本区域的规划变动比较多，而供应的房源中40%以上是90年前的老公房，所以要考虑拆迁的问题。
九、北京2007年10月成交量上涨排名前十大楼盘成交分析
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2007年10月,北京二手楼盘市场整体稳中有升并且相较9月升幅不大，但具体到各个楼盘，成交量增涨还是有一定变化的。在2007年10月成交量上涨排名前十大楼盘中，除前两名外，其他楼盘都有较大变化。
2007年10月，北京二手房成交量排名前十名楼盘中，天通苑社区仍远远领先于北京其他楼盘，处于成交量第一，同时，成交量比9月增涨了13.6%。怡海花园由9月的第三变为10月的第二，成交量增涨为10.0%。其他8个楼盘均为9月未上榜楼盘，其中尤以方庄芳群园以较9月13.6%的增涨排名成交量第三。
天通苑社区由于房屋储备量大的同时购买需求也较多，成交量仍居于高位，再加上天通苑社区的交通优势，公交网的完善，地铁5号线于10月初开通，交通的利好也持续拉动了10月份的成交量。另外，天通苑的社区状况成熟，配套设施完善，由于以上的原因，天通苑10月成交量比9月份增长13.6%。另外，因为房价一路攀升，天通苑二手房屋的价格优势和可选户型的丰富也拉动了本地区的成交量。
成交量排名第二的怡海花园，成交量比上月增涨10%，怡海花园位于西南四环边，价格相对较低，交通便利，小区建设也比较成熟。怡海花园小区内中小学校、幼儿园、老年大学、医院、超市、书店、美容店、美发店、洗衣店、健身中心、装饰公司、菜市场、餐饮店等商业服务设施齐全。
成交量高的其他8个楼盘主要分布在南二环三环附近、东三环四环附近和亚北区域，这几个楼盘的成交量快速增涨说明轨道交通附近地区都有较大的增长趋势，交通状况依旧是消费者主要考虑的内容。唯一不同的是排名第七的永泰园，永泰园位于清河镇，八达岭高速旁，在此置业居住者多为在上地、昌平等地区工作的IT业、高科技产业人群，也有小部分在北城三环四环工作，考虑价格因素来此置业。随着北部经济发展，在清河附近居住者大量增多，此地区一手房、二手房以及房屋租赁价格也一直在上涨。
通过以上内容我们可以看出，今年10月，轨道交通的拉动效应依然存在，而经济发展区域带来的“群居”效应也应引起我们注意。
十、北京2007年10月成交均价上涨排名前十大楼盘成交分析
2007年10月，银行房贷新政策出台，提高了“二套房”的首付和利率，在一定程度上平抑了房屋价格的快速增涨，但由于此政策限制的是消费者拥有多套住房，因此，对消费群体多为自住的二手房市场交易影响不大，二手楼盘价格仍稳中有升。
在10月成交均价增涨最大的十个楼盘中，有7个楼盘均价达到10000元/平米以上，而且都在以6%左右的速度稳步增涨。位于东二环附近的幸福家园均价已经达到了16000元以上。由价格变动图可以看出，北京二手楼房市场均价在10000元—12000元/平米的楼盘是涨幅最为明显的。
在这十个楼盘中，地域分布比较广，几乎遍及北京的热点区域，除了二三环沿线的幸福家园（东）、石榴园（南）、万年花城（南）、恩济里（西）、知春里（北）、安贞里（北）以外，轨道交通最大的受惠地区北苑家园，朝青版块的低价楼盘晨光家园和一向少受关注的颐和园地区稻香园、大兴清欣园都赫然在列。
价格增涨最明显的楼盘是安贞里（11%）和稻香园（9.2%），这两个楼盘都位于北部地区，价格上涨当然是奥运经济的拉动所致，安贞里作为早年的高档社区，周边配套完善，社区环境好，又靠近奥运村，在建中的地铁10号线将于此通过，各方面得天独厚的优势无疑带动了本区域二手房的价格，现在安贞里二手房价格已经达到了12000元/平米以上。
成交量最大的天通苑社区10月份房屋价格增涨仍持续上月增涨速度，环比9月增涨6.3%，相对增涨并不明显，上月房屋交易价格增涨速度较快的东部三环以外地区，也只有晨光家园一个楼盘上榜，东部地区整体价格平稳。
综合来看，2007年10月价格趋于平稳，增涨平均，没有狂涨的楼盘或区域出现，北京二手房市场价格属于较为理智的状态。
十一、北京二手房市场2007年10月成交面积比重构成分析
中大恒基市场研究中心数据显示，本月成交房屋面积区段主要集中在60~80㎡，成交比重为24.35%；以及40 ~60㎡，成交比重为23.10%。80㎡以下中小面积的房屋成交占了总成交量的50%以上，可见现在居民购房多数只能满足基本住房需要。
近几个月以来在房屋价格迅速攀升的同时40㎡以下超小面积房屋及140㎡以上高端房屋成交量都有较大幅度上涨。居民购买力出现两极分化的情况。
居民购买力受限，降低要求迁就房价：从07年6月以来，40平米以下超小面积房屋成交量逐渐放大，至今年10月份40平米以下房屋成交量占总成交比重的3.3%，高于9月百分之二十，且目前尚在登记购房的客户中仍有大量此类房屋的需求，若非受到房源供应的限制，成交量比例将会更大。由此可见房价日渐增长的同时，低端客户群体的购买力并没有得到相应的提升，部分购买力较低的刚性客户被迫降低购房标准向超小户型房屋转移。
股市资金流入楼市，引爆楼市高端效应：房价的大幅上涨并没有影响到所有客户的购买行为，在超小户型成交量上升的同时，成交量涨幅同样惊人的还有140平米以上的户型。7月，仅有8.5%的客户购买140平米以上的高端房源，8月成交比重提高到11.5%，一个月内提升了三个百分点。之后一直稳步上升，至10月为止，该类房源的成交比重已经达到12%。房价攀升的同时大面积户型成交量依然提升，说明高端客户群体增多。同期股市已经在五千点以上高位运行。料想是两年牛市带来的财富效应近期兑现，获利群体在大盘高位运行，股票市场风险难以控制时选择了将证券资产变现转入楼市，激发楼市高端市场火爆。
物业税预期压抑120-140平米购房意愿：通过对几个面积区段对比发现120 ~140㎡一直保持着较低的成交量。物业税的开征在业内是个一直都没有停止过的话题。对物业税征收标准的猜想一般都在面积上大做文章，说法多为针对140平米以上房屋征收或对120平米以上房屋进行征收。140平米以上房屋的购买人群多为购买力较强的高端群体，此类客户购房已经不是为了满足基本的生活需要，更多的考虑到了生活品质方面的问题。他们可以接受为提升生活品质而付出较高额的资金，物业税预期没有改变该群体的购房意愿。
120 ~140㎡多为三居室，购房者集中在三代同堂的家庭，主要需要三居室和一个较大的客厅作为活动空间，但物业税对此类客户来说仍是一笔不小的额外支出，导致了物业税预期对这个区段的购房者造成心里压力。此类客户多向两端的面积区间移动。
五年后掀起换房潮，“第二套房”政策面临考验：10月数据显示一半的房屋成交集中在八十平米以下的房屋。从面积上判断，此类房屋多为一居到两居室，对于新婚夫妇或三口之家来说，此类房屋正好能满足基本生活需要，五年后随着新婚夫妇成为三口之家，三口之家购买力增强、孩子长大、接父母同住等原因，都会有更高级的住房需要，届时必然会引发一轮较大范围的换房潮，导致五年后的二手房交易市场更加活跃。由于这些客户为置业升级客户，购房者多为购买家庭的第二套房屋，现行的第二套房贷款政策执行将面临考验。目前各银行对第二套房贷款标准的执行已经各不相同，国有银行多采取严格的控制标准以避免贷款风险出现，而国有商业银行与外资银行为了争夺更大的市场份额对第二套房的界定均较为宽松。五年后出现换房潮时，大量的优质贷款将对各大银行形成巨大吸引力，现贷款标准较高的银行有望降低第二套房贷款的门槛。
十二、北京二手房市场2007年10月成交价位比重构成分析
中大恒基市场研究中心数据显示，07年10月份北京市成交房屋中房屋总价值在60~80万之间的比重最大，接近三成。房屋总值在40万元以下的房屋由六月份的10%下降到10月的不到4%。百万元以上房屋成交量大幅上涨，140万元以上房屋成交量更是由六月的6.38%上升到10月的13.9%，整个翻了一番。
京城购房门槛日渐提升，难觅四十万元以下房屋：随着房屋单价的上涨，房屋总值也水涨船高的高位运行。四十万以下的房屋成交量由六月份的10%下降到现在的不到4%，而且多分布于远郊区域。以现行贷款多为百分之三十首付计算，外加各项税费及装修费用，客户需手持三十万现金才能够买到一套勉强符合理想的房屋，以北京市平均三千六百元每月的工资计算，刨除日常生活费用，三十万元需要三口之家两个劳动力积累七年才能达到。北京市购房门槛日渐提高，普通收入阶层的居民对房屋的购买力面临考验，住房保障体系的亟待完善。
北京三成房屋价格超过百万，高端购买群体仍有潜力：今年六月份以来百万元以上房屋成交涨幅很大，四个月时间内成交比例由15%上涨到32%，至10月份时成交占到北京市房屋的三分之一。此类房屋成交量迅速上涨且仍呈上升趋势，中大恒基市场研究中心数据显示，购买房屋的客户中有接近一半的客户没有通过银行贷款而是选择了自己全款购房，可见高端购买群体仍有潜力。
十三、北京二手房市场2007年10月成交均价比重构成分析
6月份以来单价6000元以下的房屋成交比例已经由15%下降到3.5%，单价六千元以下房屋多分布于房山、昌平北七家镇等远郊区域；单价万元以上房屋由25%直线上升到55%。CBD周边更是出现大量每平米两万元以上房源的成交；北京市房价由低位区间迅速向高位区间移动。
CPI持续高位运营，居民向楼市寻求资产保障： 06年10月北京市平均房价为7176元/㎡，07年4月房屋均价突破八千元，从七千元上涨到八千元用了6个月的时间。突破八千元之后一直稳步上升，至07年8月突破九千元，达9240元/平米，房价从8千元上涨至9千元历时4个月。而07年9月份房屋单价直接突破万元大关，从九千到一万元仅用了一个月的时间。房价一路上涨，在多次加息及上调存款准备金率的货币政策调控下，完全没有上行压力，一次比一次更快的突破人们的心里压力位。
主要是由于今年三月份CPI突破3%以来，CPI在国家三番五次的货币政策调控下依然我行我素的暴涨不停，7月以后一直在5%上居高不下，9月更是达到了6.2%。CPI屡创新高使得通胀压力进一步加大，导致民众为了使资产保值争相购买房产，高涨的房价被购房者毫不犹豫的接受。若CPI继续维持高位，预计08年3月北京市房屋均价将突破一万两千元大关。
十四、北京二手房市场2007年10月付款方式比重分析
“中大恒基”市场研究中心对于10月份成交客户中付款方式进行了统计，数据显示，全款购买二手房客户占总数的42.37%，商贷客户占总数的50.99%，而公积金贷款占总数的6.65%。环比上月，全款客户增加一成左右，公积金客户提高近两个百分点，而商贷数量明显减少。“中大恒基”市场研究中心分析：
央行屡次加息以及提高第二套房首付比例及利率刺激消费者全款购房
截止到目前为止，央行已经加息四次，并有传言，年内还有可能再次上调贷款利率，这让贷款购房者不得不考虑自己的还款能力以及购房成本。尽可能全款是够买总房值在70万以里的消费者的首要原则。同时在10月份，各个银行对“第二套”房的定义以及提高细则纷纷出台，政策的明朗让很多消费者明确了购买意想和付款方式，“中大恒基”市场研究中心认为，提高首付及利率对于属于限制范围之内的购房人群的影响还是比较大的。如果要购买总价80万的二手房，在提高首付前，按照银行指定评估机构为这套房子评定的价格进行批贷，一般来说，评估值为成交价格的9成，也就是说银行给这80万的房子最多评到72万，最高能贷到72万的8成，也就是57.6万，所以，买这套房子需要付的首付就是80—57.6=22.4万，再加上将近10%的各种税费，要想买这80万的房子，先期最少准备30万。如果提高首付到四成，先期最少要准备45万。这一下子就要多拿出十几，二十多万，同时贷款月供也将发生变化，如果是等额本息，目前二手房贷款执行的利率是优惠利率，是基准利率的9成，而新的金融政策执行后，利率却是基准的1.1倍，在利率上，高了22%。所以不论是前期投入还是后期还款对于消费者来说都带来了不小的经济压力。
银行收紧银根以及公积金流程简化是贷款人数增加的主要原因
中国银行以及光大银行等明确在其界定“第二套”住房时剔除了公积金贷款，这就让很多属于银行限制的“第二套”贷款范围之内的消费者自然而然动用自己的公积金进行贷款。“中大恒基”市场研究中心调查数据显示，被限制人群中三成人意想第二套房用公积金贷款。同时公积金贷款流程的“瘦身”也缩短了其办理时间，“中大恒基”金融部分析，公积金贷款的流程主要变化是评估环节的前置。以前公积金交易流程是，买卖双方签订合同之后、客户交齐首付款、然后到公积金管理处进行初审、初审完当天送至公积金管理处指定的评估公司进行借款人信用评估及抵押物的评估。在整个交易过程中，送审评估的时间较长。因为，如果买卖双方配合的话，一个星期左右就能办理完。但如买卖双方中任意一方有突发事件，那么整个评估过程就有可能会延期。而如今，改变后的公积金贷款交易流程是，买卖双方签订合同之后，先进行借款人信用评估及抵押物的评估。所以对于客户而言，新流程下一次性集中办理较为麻烦的环节之后，能够节约不少时间，更加方便客户贷款。
以上两个原因是公积金贷款数量增加的主要原因，“中大恒基”市场研究中心预测，未来几个月内，受到其贷款额度上限的提高等利好影响，公积金贷款数量还将有所上扬。
中大恒基市场研究中心
2007.11.1
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