海滨休闲度假地产发展趋势高峰论坛

　　中国房地产报总裁肖勇先生

　　肖勇：海滨休闲度假地产崛起有这样几个因素，一个是中国经济发展之后，有钱阶层扩大，人追求的是财富自由，还有时间自由，一个社会大家忙忙碌碌的上班，那是计划经济体制下的产物，现在是新技术时代，越来越多的带薪假期出现，包括我们的黄金周现象，应该说是一个进步，但是远远没有达到目的，应该天天是黄金周，应该是黄金日。

　　第二个因素是汽车时代的到来，说北大的教授到山东日照买花园别墅，开车6小时，一般认为自驾的度假，在12小时车程内是有效范围，我们原来看到美国2、3天横跨东西部，现在我们中国也慢慢开始，自驾方式的度假和出游很多了，北戴河离北京，天津这样的大城市，两三个小时，应该是非常有效的一个范围。

　　还有一个就是温度需求，也可以说是历史需求，北京的桑拿天，在桑拿天的时候看来古代也有，为什么皇帝到承德避暑，从50年代开始，我们党中央也有7、8月份在北戴河办公的习惯，去年重庆三峡40天没有下雨，最后有不少人到贵州买房子，就是说避暑需求，现在我们提这个概念，现在开发商也应该提温度影响，这也是一种反季节影响，用空间换温度，失控错位，季节错位，比如说冰天雪地的东北会在三亚买房子，在那里过夏天，这种需求也可以套用到我们北戴河的物业里面。

　　第四个因素我认为是投资意识的崛起。中国人现在的财富增加了，这种投资需求非常的旺盛，我们的投资渠道并不多，所谓的流动性过剩，我们的渠道还是比较狭窄的，股票有相当大的风险，地产投资成为中国投资的主渠道，也是因为各地房价飞速增长的原因。

　　投资房产有两种，一种是升值回报，一种是租金回报，对海滨休闲度假来说，都符合这两点，我不喜欢度假，但是我喜欢赚钱，所以我相信置业会朝滨海物业发展。

　　最后我认为滨海物业的价格示范效应在全世界范围内也是一样的，从全世界范围来讲，有生活的趋势，各个大陆的人，从内陆向沿海地区转移，住在海岸线分布的超级城市，就像中国的东部沿海地区，以京广线为界，会带动中国2/3的人。会诞生一些超级城市。

　　物业价值来讲，夏威夷的海滨别墅卖到1亿美元一栋，中国滨海别墅最贵的是深圳，当时的万科卖到6万一平米，最近出现了一个新闻，说万科收购了天晴湾的别墅项目，要炸掉重盖，这是一个传闻，但是有一定的真实性，这样来看，北戴河南戴河这样地区的物业价值被低估了，像戴河庭院这样的项目，属于华北、属于东北、属于中国，刚才说了陈总开创了北方地产的新空间、新时代，我觉得挺有意义的，戴河庭院在华北地区，东北地区，在京津塘这样的旅游城市应该有非常大的空间，谢谢大家！

　　京华时报房地产总经理蔡照明先生

　　蔡照明：张学军书记走了是吧，其实讲点感受再谈一个观点，这种场面，我这么多天不停的见过，一开始在深圳做的时候，局长都会出现，沈阳、大连的时候都是这样的，当一个地区房地产处于起步阶段的时候，当地政府会特别关注，因为我们当地政府参与了整个大的营销阶段，会为这个片区未来发展增添很大的后劲，在我经历的地区，一开始是这样，后来房价都非常涨，都走了这么一个过程。

　　我本人做过案例，当年给万科做东海岸的时候，当时在他们的营销部，我想象这个地方和当年的深圳有雷同的地方，大家想着来度假等等，但是作为房地产他的价格还没有被充分的挖掘出来，大家算投资回报等等还不是很划算，冬天就没有人来了，闲很长时间，当时我做了一个课题，中国海岸线的资源调查，在我们整个中国，第一个首先的大趋势，刚才肖总说了，不管是美洲、还是欧洲，有钱人都跑到海边去了，中国未来的发展也是这样，但是我们中国有多少海岸线还能建房子，还能做住宅的，我们当时做了全面的调查，我们得出了一个结论，海岸地产进入了厘米时代，为什么强调这个资源概念，我觉得北京市还是不一样的，北京市修一个三环、四环、五环，这个城市会无限的蔓延，但是海岸线是线的概念，线和面的概念是不一样的，线是有宽度的，所以从这个角度来说，我还是比较看好戴河庭院的，我决定明天上午去定一套。

　　CETV"财智人物"主持王建民

　　王建民：前一段时间，特别是去年，很多热心观众打电话，第一问我房子还涨不涨，今天算是我第一个博客，题目叫做别都拿房价扯淡，问的人多了，成为一个课题了，学者、政府、开发商都在谈，这个房价不是你说升，您说降，有人谈房价下课了，你比如说易宪容，天天降价，后来下课了，还有捱骂的，比如说任志强，还有教授学者谈房价发财的，我采访过一个人，我说你为什么不研究别的东西，研究房价，他说房价是一个敏感问题，我研究了之后，就可以招博士生，研究生，就可以赚钱，你说这不是扯淡嘛。

　　我说房价并不是谁说涨就涨，谁说落就落的，我觉得这是一个商品，今天举一个例子，我去年前年去香港，看到满大街的牌子，二手房或者是新放，每平方英尺1.5万、1.6万，香港弹丸之地，过去我们认为东方明珠，现在就是全国的一个区域，有什么，除了海啸，楼高点，外国人多点，我敢说香港的维多利亚海湾不如我们的渤海湾，如果按他们的1.5万一平方英尺，按照我们国内平方米计算的话，我们现在每平方米相当于他的十平方英尺，我们现在北京的平均房价按照1.5万计算的话，已经很高了，但是才相当于他的1/10的房价。

　　我曾经跟一个人说过这个话，我说你买房了没有，他说买了，我说你希望降吗，他说千万别降，降了我们全家就跳楼了，其实这就是一个心理，双方的心理，没买房的人就像炒股票一样，我要从低价入手，买了房子的人希望往上升，恩格斯、马克思几百年就说过这个话，这是一个客观规定，你比如说伊拉克现在盖一个房子，很便宜，你买不买？肯定不买，这个时候我们看只是预期，对我们买房人来说，第一个居住需求，第二是投资需求，第三是改变生活环境，这是一个人的不同的需求。

　　另外一个，现在的房价我今天也说一下，今后中国的房价，特别是敏感区域的、重点区域的房价，像北京、上海、广州，什么刚才蔡总说的，线上的是非常非常少的。我跟老百姓谈过，我说我告诉你，为什么房价是涨的，这是我自己的观点，我说每一套房，你别看是80平米的两居室或者是120平米的两居室，没有一套房子是在一个高度，你都是全世界唯一的一个房子，这个大家都知道，物以罕为贵的道理，过去我们上中学的时候政治老师讲了一个故事，有一个人有两张世界绝版邮票，在一个大会上拿出来烧了一张，就一个了更贵，这就是物以罕为贵。

　　刚才说房价的问题，大家都在说，都在谈，实际上这是市场决定的，如果没有战争，没有金融危机，没有政府的干预的话，这个房价按照客观规律，从开始卖房的时候房价就不会跌，因为在过去计划经济的年代，大家都在分房，那个时候的房价谁也不知道。

　　主持人刘文斌：您预测一下的我们的房价应该卖多少？

　　王建民：南戴河刚才书记说了，6000块钱卖了，如果你6000块钱卖的话，我明天就要一套，很多年前去南戴河，5月、6月，空无一人，现在你看一下，到处是人。现在我们说房价高，是因为我们的收入提高了，房价的比值和收入的比值不是很大，前两天我听到一个新词，租售比的问题。就这个房子，按照我们全世界的比值来看，如果它的价格按照其他的休闲度假海岸别墅看，这个房子我想今后要升到1.5-2万，真正的政府不干预房价了，而是政府按照市场规律运作的话，我相信这个时间不会超过10年，这是我的观点。如果现在北京的房价不是这样控制的话，体说刚才我们谈到万科的股票，包括茅台的股票，不到6年的时间涨了40倍，是一个什么水平，是正常水平嘛？我觉得是，因为他有预期。

　　我有一个朋友，他祖上6块现大洋买了一个四合院，前几天卖了3000万。

　　主持人刘文斌：您估计明年会涨到什么价格？

　　王建民：如果南戴河的房子品质很好的话，明年应该涨到1万以上。因为我一直想说这个事儿，但是不敢说，今天老刘给我这个机会，我今天也算是个人博客，讲讲我的对比。

　　参考消息房地产主编杨煜先生

　　杨煜：没什么研究，参加这个会议主要来学习的，我谈两点自己的感受，我自己感觉实际上中国的旅游休闲地产谈了很多年了，但是我认为真正的旅游休闲地产发展的启动和高峰还没有真正的开始。对于旅游休闲地产的发展潜力，我觉得随着中国经济的发展，现在城市化还在加快进行当中，现在主流是大部分人进城，当经济发展到一定阶段的时候，我觉得很大一部分人既有钱，又有闲了，我觉得那个时候旅游地产发展高峰才会到来，那个时候占有大山和海滨的价值才会凸显出来，我觉得现在只是萌芽或者刚刚起步。

　　另外今天的题目是联动京.津.冀，刚才毛老师也说了，他的话也说了南戴河和北戴河的价值，这个南北之间的联系联想的空间不可限量，现在都在谈环渤海经济区，实际上中国经济增长的第三极，这个第三极肯定是在环渤海的经济未来发展的基础之上和现有的经济基础之上，比如说河北省现在是全国经济大省，所以说环渤海经济圈本身有强大的经济基础，像我们所在的区域，像新首钢距离这里很近，包括东南岛油田的发现，所以说环渤海经济区成为中国经济增长的第三极肯定是将来一定要发生的事实，在这个基础之上，而现在所在的区域可以说在自然上占有很强的稀缺性，是很难找到的，因为环渤海本身是一个环形的区域，周围是一个扇面，相对来说，这里是一个焦点，四面大面积的土地，本身是一个稀缺资源，所以从环渤海经济区区域发展的前景以及我刚才说的优质海滩的资源稀缺性，从这两点我觉得还是比较看好这个区域的。