保障性住房能否成为楼市新宠？
完善住宅保障体系是当前我国住宅建设的重要课题。为了建设和谐社会，保持社会稳定，解决当前房地产市场出现的一系列不和谐因素和存在问题，就必须进一步完善住宅保障体系，更好地解决中低收入家庭住房问题，这已经是全社会所有人的共识。也是今年《政府工作报告》和“十一五”规划中提出的重要任务。
近几年来，国家不断加大对房地产市场的调控，其最终目的也是解决中低收入人群的住房问题。中央要求：要进一步加强对房地产的宏观调控，必须控制住房价格增长过快的势头，房价必须与居民收入水平相适应；要加强公共住房保障制度，切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，并做出明确规定。
中央不断出台的宏观调控政策，力度越来越大，一方面体现了中央的决心。另一方面也给地方政府增加了压力和紧迫感，为建立和完善住宅保障体系指出了方向。
一、如何理解保障性住房，它包括哪些类型？户型、面积具有哪些特点？
任志强：几年前就有大批的政协委员和人大代表提出过有关北京市廉租房保障制度方面的提案，并明确指出：市场中的房价高低与政府住房保障制度的建立密切相关，正是由于政府在住房制度的缺位和错位才造成了中低收入家庭对房价增长的不满，造成了消费倾向不合理的羊群效应。
今年的《政府工作报告》中第一次出现了“保障性住房”的新名词。在国家没有“住宅法”、没有全面建立住房社会保障体系之前，地方政府创出了“保障性住房”的体系，也算是政府功能归位的创举。看来今年政府是在认真的考虑与解决中低收入家庭的保障性住房的建设与政策问题了。
几年前当我说“商品房是给富人盖的，中低收入家庭应购买和租赁政府提供的保障性住房”时，并不被大多数人所理解。其重要的原因在于由于政府工作的缺位与错位，没有建立这种保障性住房的制度，中低收入家庭无法从政府提供的保障性住房中受益，因此不得不挤进商品房市场中参与到存在着收入差别的中高收入家庭购买商品房的竞争之中，并在这种存在巨大收入差别的劣势地位的竞争之中饱受房价上涨之苦，并拼搏的伤痕累累，自称为是“房奴”。使一个本来很简单的经济学、市场学的道理变成了一场社会学与道德理论上的争论。连续几年的政协会，大量的委员们都在向政府提出建立住房社会保障制度的问题，同时在社会上大声呼吁要求国家立法建立中低收入家庭的住房保障制度。看来这些呼吁的声音终于感动了上帝：终于唤醒了决策者的沉睡，让政府的职能开始归位了。
黄伟：从目前房地产保障类型的住宅状况来看，我认为国内的保障性住房主要由三种类型构成：一种为针对经济条件相对较好的中等收入家庭而建设的限价房；另一种为解决中低收入（即家庭年收入不足6万元人民币）家庭居住问题的经济适用房；还有一种就是解决双困家庭住房窘境的廉租房。这三种类型是目前国内尤其北京地区针对中低收入家庭而推出的政策、福利性住房，其共同的特点为由国家限定房屋的租售价格并享受国家相应的政策优惠。但其针对不同的受惠群体而体现在对应的政策倾向和优惠程度上则存在一定的区别和差异。
蔡金水：一提起保障性住房，人们一般认为就是经济适用房和廉租房。其实我国现有的保障性住房数量最多的是是房改房，即原来单位或房管局无偿分配给职工和居民的住房，在住房制度改革中以成本价或标准价卖给了居民的房子。当时扣除各种折扣和工龄补贴，一套单元房售价不过一两万元，这部分房子数量很大，约占存量住房的近一半。至今仍是广大普通老百姓的主要住房保障。
第二种是单位集资建房。停止福利分房以后，很多单位又利用自有土地或与其他单位合作，建了很多集资建房，售价一般要比周围的商品房低多一半甚至2/3以上，其实也是一种保障性住房。在存量住房中也占很大比重。而且至今也没有完全停止建设。
第三种是经济适用房政策出台前建设的康居房。当时要求各开发商建设的住宅区内必须建设住宅面积20%的康居房，低价卖给拆迁户或特定的购房单位。但经济适用房政策出台后就取代了康居房。
其他一些危房改造安置用房、住房合作社建房等也都有住宅保障性质。
以上几种保障性住房随着时代发展大部分已经成为历史，当前我们正在实行的保障性住房主要有经济适用房、廉租房、限价商品房，近几年来还建设了少量外来民工住房。
华国强：保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、廉租房以及政策性租赁住房。
一、两限商品住房：即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
二、经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
三、廉租房：廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭的住房“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。
四、政策性租赁房：指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
严涛： 保障性住房的户型基本上还是参照国家90、70的政策，小户型，一居和二居的，不可能太大，一家三口居住，建筑面积不低于70平方米，就基本适合目前的生活方式，这也是由于目前家具、家电决定的。家具家电尺寸变化了,所以居室的面积也不可能还是过去的大多在50平方米以下的面积了，最主要的还是厨房、卫生间一定要达到一定的标准和具有基本的使用功能。
苏宝炜：以往在北京市民心目中，保障性住房主要以廉租房、安置房为主，覆盖面太窄，而“两会”结束后，北京接连推出了翠城馨园租赁型经适房和海淀西三旗“两限”房。这一系列的举措标志着北京商品性和租赁性保障住房建设迈出了历史性的步伐。而在保障性住房的建设实施方面，北京可以充分借鉴厦门市建立保障性住房制度的一些成功经验。
编辑感言：保障性住房的推出，一石激起千层浪，引发各界人士的关注，尤其受到百姓的欢迎。但如何做好却还是个大难题，尚需多方的共同努力。
二、目前北京市保障性住房建设的现状，布局、环境、规划是否合理，有何存在的问题、教训和经验？
任志强：可以明确的看出，政府在逐步的向社会提供更多的保障性公共产品。一是：将房地产市场化的需求与社会保障性住房分开，形成两个供给体系。一个由市场调节，由投资者和消费者相互制约与选择；另一个由政府负责，只解决中、低收入家庭的基本保障问题。二是：政府提供的保障性住房不是保证居民获得财产权利的财产分配，而是不保证是否拥有房产，但保障是否有居住条件的权利。
因此除最低和低收入家庭的廉租房之外，不但提供了将实行“内循环”制度的经济适用住房，也提供了只租不售的政策性租赁住房，以保证公共产品与政府的优惠政策能真正的落实到应享受政策成果的中低收入家庭，而不是像最初刚有经济适用住房时那样，无限制的允许任何人都来利用政府免出让金与免税费的优惠而发财。
商品房是要交给国家土地出让金的，是应让富人交出让金还是应让穷人交出让金，本是个很清楚的事。政府必须要从土地的有偿使用中获取土地的国有资产收益，否则就变成了用国有资产的土地给购房者进行国有资产的再分配了。同时必须用土地的收益地租才能建设城市与向社会提供公共产品，包括城市交通与居住环境，当然也包括用土地收益进行二次转移分配，建立保障性住房了。如果在解决住房问题上要体现政府调节收入公平的功能和作用，那么就一定不是穷人交土地出让金让富人享受经济适用住房，而是富人购买商品房并交纳土地出让金，让穷人享受免交或少交土地出让金的保障性住房了，否则又如何调节收入公平呢？
华国强：一直以来，经济适用房建设的功能错位现象严重，由于经济适用房在实施的过程中一些相关部门在具体执行中或智慧不够，或执行不力，甚或某些具体执行者不负责任，乃至违章违纪。也由于对购买资格审核缺少有效手段，很多人伪造申购经济适用房的低收入证明材料，导致很多经济适用房流入了投机者手中。为此曾有学者提出取消经济适用房政策，曾一度引起社会上的激烈争论。我认为从目前的情况来看，并没有更好的取代经济适用房的方法， 如果取消经济适用房，将导致一部分人永远也买不起房。问题的关键并不在于是否取消经济适用房，而在于如何使这项政策得到完善并严格而科学地执行。我认为，要解决经济适用房存在的种种弊端，应从经济适用房的开发、建设、购买和监督进行全方位改进。
蔡金水：据北京市城市建设综合开发办公室说，2006年定向供应给五类人的经济适用房为1万多套，但符合五类人条件的有5万多户。其余还有8万多户符合经济适用房申请条件的正在轮候。所以需要经济适用房的还有13万户以上，加上以后新增加的，至少还需要建设15万套以上经济适用房，按每套90平方米计算，至少还需要建设1350-1800万平方米以上，所以经济适用房建设应该加快。
北京市规定人均住房使用面积低于7.5平方米的低保和优抚家庭纳入廉租住房的解困范围。几年来，北京市共计有1.5万户家庭享受到了廉租住房政策，平均每年不到4000户，远远不能满足所有符合条件的贫困户的需要。至2006年为止北京总共建了约14000套廉租房，相对1581多万人口来说，不到1％，相对于2006年全市享受城市最低生活保障的居民15.2万人来说，也不到1/10。远不能满足需要，也需要增加。北京现在至少还有7万多户低保和优抚家庭家庭需要解决廉租住房。但主要应该在现有老旧小区存量住宅中解决，不宜再新建很多低标准住宅。
北京的限价商品房刚刚开始规划，首块“两限房”用地海淀区西三旗“两限房”地块规划初步完成，计划2009年才完工。
根据群众反映，当前老百姓对北京目前北京市保障性住房（经济适用房、廉租房、限价房）建设的现状还不够满意，普遍认为北京商品房价格太高，上涨过快。而经济适用房、廉租房数量少，买不到，经济适用房位置偏远，交通不便，且分配不公，意见较大。限价商品房价格仍然偏高。这些都应该在今后的经济适用房、廉租房、限价房建设中予以改进。
黄伟：我认为有以下几方面显著的特征：第一，建设规模大。从早期的昌平区回龙观文化居住区到目前即将开工的丰台区宋家庄经济适用房项目，动则占地上百、上千公顷，动用资金十几亿甚至是几十个亿。第二，地理位置偏远。目前北京市大部分经济适用房项目在五环以外，居住者每天用在上、下班的时间往往超过三个小时，在轨道交通、道路交通尚不发达的今天，购车成为解决交通问题的无奈之选，这对一般中低收入家庭来说无疑是难以承受的。第三，区域项目建设周期长。考究各个经济适用房项目后发现，一个整体经济适用房项目经常被分成数期进行开发建设，第一期开发建设时间与最后一期建设开发时间之间相差少则两年，多则数年。一个区域长期处于建设施工状态当中，居民生活质量、周边环境质量甚至是地区治安质量等都会受到不同程度的影响和破坏。第三，区域配套设施相对滞后。上百万平方米的住宅项目拔地而起，带来几万人的居住迁移。影响人们“衣、食、住、行、育”生活的道路公交、卫生医疗、教育文化、购物场所等诸多基础和配套设施，伴随着区域居住人口阶梯式甚至是井喷式的增加，往往显得杯水车薪，力不从心。“交通拥堵、有病难医、白天睡城”等现象在目前较大型的经济适用房项目中皆普遍存在。
苏宝炜：在近几年商品房市场日趋炙热的同时，保障性住房的供给和相关配套措施却仍在中央三令五申的强调中进展缓慢，首先，应明确经济适用房和廉租住房供应的数量，明确进度，并强制执行；其次，加强信息披露和过程监督。经济适用房建设从土地划拨、招标施工，到确定购房者资格，管理部门应及时披露其中信息，接受媒体及相关当事人的监督，从而杜绝“开私家车购经济适用房”的荒诞现象再次出现；而在廉租房方面，要进一步扩大房屋来源；最后，能否设计以现金补贴方式的措施，为中低收入家庭保障居住权提供灵活选择。
编辑感言：随着“限价房”、“廉租房”项目的逐步启动和实施，国家在全面构建和完善社会保障性的住房体系过程中，如何有效规避和解决经济适用房项目曾经出现过的规划、布局、建设中弊端是当务之急。
三、北京2007——2010年经济适用房、廉租房、限价房建设规划、布局、选址应考虑哪些影响因素，如何合理的规划、选址、布局，对北京2007——2010年经济适用房、廉租房、限价房建设有何建议？
严涛：布局，在规划上要解决住房和就业的矛盾，一直以来，这一矛盾就较为突出。前几年间的经济适用房规模过大，甚至都是超大盘，在很多方面，功能过于单一，便民店、商业实施等跟不上，许多小区内得道路都是封闭的，与城市主干道缺少有机的联系。造成很大的浪费，
选址的原则，一般应为穷人和富人适度、有限的混合，如在朝阳区、海淀区等要将商品房和经济适用房、以及廉租房适度掺和，以协调贫富之间的矛盾，也是和更多的人就业，中低收入的人可以在就近找到适合自己的就业机会。也可以使经济适用房具有生命力，政府应在地价方面做些协调工作，并适度补偿地价。
沿城铁建设保障性住房是很正确的做法，因为保障性住房的居住人群，更强调轨道交通的重要性，目前沿轨道交通的土地已经几乎被开发没了，只有在今后建设的规划上提前做好规划。在距离城铁500——1000米的位置、坚持分散的原则，建造保障性住房比较合理，也更能满足中低收入人群的需求，
华国强：必须承认，正是廉租房、限价房、经济适用房这类保障性住房的紧缺，才使得大量实力不济，但住房需求强烈的中低收入阶层，被裹挟进市场，致使房市整体供求仍偏紧，房价攀升。中低收入家庭购买经济适用房，最低收入家庭由政府提供廉租住房，其他高收入家庭购买市场价商品住房——这个设计，要求政府保障低收入家庭的住房，通过加大经济适用房的投放规模，来平衡房地产市场。我认为，确立保障性住房的规划和布局要坚持四点原则。首先，要保障性住房的建设需要符合城市空间结构调整方向。按照市区与郊区相结合的城市空间结构和布局，加强分区指导，引导住房建设在区域内合理布局，统筹中心城区住房建设的协调发展。 第二，要强化公共交通引导。充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求，在公共交通干线和站点周边优先安排廉租住房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。第三，要推动就业与居住均衡发展。第四，要促进社会公平与融合的原则。正确反映和兼顾不同阶层居民对住房的需求，鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。
蔡金水：北京虽然住房保障制度的覆盖面需要达到70%以上，听起来很大，但由于存量住房数量很大，按常住人口人均已达30多平方米，绝大多数人（包括大多数中低收入家庭）都已有了自己的住房。需要经济适用房的很多已经买到了经济适用房，需要廉租房的也有一万多户已经解决了。危房改造和市政拆迁也使大批住房困难户住上了新居，所以并不是70%以上的家庭都还需要政府再给解决住房。另外，现在在施住宅面积也很大，高达八、九千万平方米，还有大量未售出的空置房和待开工的住宅建设用地，所以住房供应数量很充足，即使达到北京人口峰值1800万人，也能够保证。所以政府的压力并不大，关键是要把这些住房调配好，弄清覆盖面中的家庭有多少还真正需要解决住房问题，合理建房，合理分配，引导居民量力而行，理性购房，北京的住房问题应该是很容易解决好的。
黄伟：通过对上述出让地块分析后不难发现，首批推出限价地而即将进行建设的限价房，不论从地理位置，还是地区繁华程度，以及周边服务设施配套状况等方面，都是经济适用房项目所无法比拟的。一方面充分说明国家实施保障性住房的力度，另一方面也体现出国家现阶段努力借此降低房价的决心。城区（尤其在北京市三、四环以内）土地资源的有限和稀缺，决定了象首批这样地理位置相对优越的土地用于限价房建设，不会成为未来保障性住房建设用地的主流。考究目前经济适用房与限价房区域分布与发展情况来看，我认为，未来“经济适用房、廉租房、限价房”等保障性住房项目的建设，首先应从选址方面进行慎重斟酌，道路便利程度以及轨道交通状况是中低收入家庭购房考量的首要选择；其次，保障性住房项目的规划布局要充分、合理，尤其在服务配套设施的整体布局上，要有预见性和前瞻性，要适应和满足未来几十年的居住环境发展要求。
编辑感言：自2006年8月以来，随着北京市国土局储备中心对外陆续出让“南沙滩地块、广渠路地块以及东铁匠营地块”等三块限价用地，标志着保障性住房以限价房建设为主的时代正式来临。而北京首批六块限价用地相继入市，保障性住房又将迎来一个新的建设高峰年。
四、北京“十一五”期间经济适用房、廉租房、限价房在轨道交通沿线周边规划和布局是否合理？经济适用房、廉租房、限价房小区合理规划建设标准和建筑标准与商品房有何区别，价格如何定位？
华国强：1. 保障性住房布局较为合理，优先安置于轨道交通沿线。地铁周边房价高企也成了不公的事实。政府收归轨道交通沿线地区的土地开发，用来建保障性住房等中低收入家庭住房将从很大程度上是出于平抑周边房价的政策。经济适用房、廉租房、限价房类保障性住房选择地铁周边规划布局无疑是抑制房价大幅攀升，保证中低收入市民的居住条件。而且政府在规划保障性住房市，并没有把选址全部退到郊外，而是考虑到可能出现新的诸如就业机会降低、区域类人口素质低于社会平均水平等问题，引发新社会矛盾的问题。将部分住房安置在四环以内的等房屋热售地域，确保社会的和谐稳定发展。
2. 保障性住房与商品房标准基本同等，价格等级区分。无论是建设保障性住房还是建设商品房，都要从宜居出发，充分考虑自然条件和改善人居环境的重要性，以人为本，坚持经济、适用、美观的原则，体现地域特征和地方特色，加强居住区规划设计和住房户型研究，特别是要强化宜居中小套型住房的设计创新。保证每户住宅具有适宜的采光、日照、通风条件，严格执行噪声防治标准，提供人性化的公共空间和绿地，形成空气清新、环境优美、生态良好、健康安全的人居环境。
价格方面，据千万家数据资料统计：经济适用房售价大多在3000-5000元/平方米的范围内，由于建筑材料价格的上涨。有一定比例的上调。经济适用房的位置不同也对售价产生了相应的影响，比较靠近市区，或者相对优越的地理位置，价格相对高些每平方米在4000-5000元。例如，目前在售的宋家湾，位于三环和四环之间，紧靠地铁5号线，均价为4500元/平方米。相对偏远的项目因地价相对较低，所以房价也相应低些。而限价房定义在中低价位、中小套型普通商品住房，自然房价要较经济适用房要高。目前则是以项目周边的楼盘售价为依据，下降10-15%作为限定的标准。廉租住房租金则需要与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应，只需维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必须的修理和实施廉租住房管理所需的人员等正常办公开支等费用即可。
黄伟：一个项目的规划建设标准、建筑标准与城市综合经济能力、国民生活水平状态等指标息息相关。与此同时，住宅大小与好坏直接影响到国计民生，关系到民众幸福指数。国家在推出中低收入家庭住房保障的政策性住房，既要考虑受惠群体的经济承受能力，又要努力降低建设成本，因此，保障性住房在“户型、面积和层高”等建筑标准和要求势必会有别于一般商品房，并借此方面的调整降低商品房的价格，最终使更多的中低收入购房群体得到真正的实惠。
蔡金水：布局要方便群众生活就业，提供选择的多样性，实现空间上的均匀分布；同时采取集中建设和配套建设相结合的方法，集中建设的经济适用住房由政府提供专项用地，配套建设的经济适用住房与中低价位、中小套型住房建设项目结合配建；集中建设的经济适用住房，主要分布在城市交通便利、公共服务设施配套完善的地区，单个项目应保持合理的开发规模。今明两年就要在城市公共交通走廊沿线安排集中建设经济适用住房居住用地，总量约3平方公里。未来四年还要开发租赁型经济适用房，通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，积极探索建立政策性租赁住房体系，用于解决“夹心层”、引进人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题。
编辑感言：经济适用房、廉租房、限价房在轨道交通沿线周边规划和布局是合理的。以往经济适用房的规划建设方式应该改进，不能都建到偏远地区。不应该把低收入的贫困居民都集中轰到远郊区去。廉租房则更应该是充分利用现有老旧小区中的存量住宅予以解决。
五、您了解的国内哪些城市或地区的经济适用房、廉租房、限价房、等保障性住房的规划、布局、选址、定位做的比较好，值得推广？
华国强：如何制定并严格执行合理的保障性住房购买标准是做大的难点所在，也是最受公众关注所在。
国内较早推出限价商品房的城市是宁波，在个人收入难以作为审核资格依据的时候，宁波的做法是拿房子作为标准，对象为无房住或人均住房建筑面积小于18平方米的城镇居民家庭。此后，大连等城市也借鉴了这一做法。而在北京，由于此前经济适用房曾暴露购买资格审核不严等问题，很多业内人士对能否严把保障房“购买入门关”持保留态度。我认为，在限价房的购买资格上，北京可以大胆借鉴外地部分城市做法，从购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型等方面作出限定。
黄伟：参考、查阅国内各地保障性住房推行的情况和资料，我认为，在全国首批施行保障性住房政策的各个城市中，福建省厦门市的保障性住房在全面构建社会保障性住房体系方面走在了全国的前面。
苏宝炜：厦门的保障性住房工作的正式启动比北京早3个月，其标志是去年11月16日厦门保障住房办的成立。不过在此之前，厦门已经进行了长期调研，借鉴了中国香港、新加坡的经验，保障性住房开发建设已经走在了全国的前列。根据统计，从去年11月至今，厦门申请社会保障性住房的住户约1万多户，而在建的社会保障性住房已超过2万套。据厦门保障住房办介绍，厦门的保障性住房具有三个明显特点。
特点一：政府投资，国企代建。厦门的保障性住房不管是租赁房还是商品房，均由政府投资兴建。政府做出规划以后，委托有实力的大型国有房地产开发企业进行建设，国企完成项目工程以后，仅能获取很低的代建费。特点二：只能一套，不能上市。在厦门，社会保障性住房分配坚持“只能一套”的原则，符合保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套，为了严把“一套”关，厦门保障性住房的申请实行家庭成员全名制，申请人必须要在厦门工作和生活。特点三：保障性租赁房不能转租或转借。在厦门保障性住房的建设理念中，保障性租赁房和保障性商品房有着同等重要的位置。据介绍，厦门保障性租赁房租金按照统一的市场标准来计算，但是政府对租户的补助从70%至90%不等，也就是说，租户只用掏租金的10%至30%就可以。
曹军建：廉租房必须是整个小区内均匀分布，不能全部集中在一起，廉租房的外观要和其他的房子一样。在英国，关于廉租房的规定执行很好。有一次在白马谷区到一个新住宅参观时就走错了房子，售房人员告诉我说这边是过渡房廉租房，那边才是商品房。他们的外观是一样的，看不出来。
编辑感言：只要大家都来关心保障性住房的问题，可以确信，一定可以找到做好的解决问题的方法。
六、经济适用房、廉租房、限价房等保障性住房的建设比例的增加对房地产开发商是否会有影响?能否冲击高房价？您认为保障性住房与商品房的比例该如何确定才是最合适的？为什么？
任志强：我的道理很简单，首先：一个企业的经营者在市场竞争中如果不盈利，这个企业与个人就一定无法生存。作为一个国有企业的管理者，把国有资产弄亏了，党和人民不干、国资委的管理者也不会干、公司的员工与干部也不会干，那么企业要赚钱的前提就变得非常明确了。是从高档商品房中赚富人的钱，还是从低档商品房中赚穷人的钱，就成了企业在市场中的一种选择，同时成为政府对国有资产管理的一种选择。有的国有企业被分工为穷人盖房子，承担宁愿亏损后由政府补贴的任务；也有的国有企业则承担了从市场中赚钱，政府将收入转移到其他公共开支的任务。我的任务则是企业赚钱之后由政府决定收入的再分配与投资。自然能从富人的消费中赚钱，比从穷人的消费中赚钱要更安心了。
市场的问题要用市场化的办法与政策去解决，中低收入家庭的住房用政府的保障性住房解决。住房并非是都必须拥有自有产权的一种财产性消费，尤其是对中低收入家庭更多的是用政府的优惠政策降低住房消费的门槛，保证住房消费或居住的基本权利，用多种保障方式按收入的不同情况分类实行保障，有购、有租、有政策性补贴租、有廉租，建立不同收入层次的消费与居住保证。
政府并非要行政性的干预市场的资产价格，而应调节供给与需求的方式，引导市场平衡资产价格，用保障性措施分流需求，用转移支付解决中低收入家庭的住房问题。起到调节收入分配公平、缩小住房差距、建立和谐社会的目的。
严涛：保障性住房的比例加大了，对开发商来讲是件好事，不会影响其利益，反而开拓了新的开发的机会，开发商的风险反而减低了。
华国强：实践证明，加大经济适用房、廉租房的投入量，对房地产价格的平抑有着重要作用。北京房地产市场价格比上海晚起飞两年，一个很重要的原因，就是“天通苑”、“回龙观”等大型经济适用房小区起了作用。同样限价房的推出下降10%-15%的平均价格不仅可以拉低平均房价，更为重要的是其将对周边房地产项目价格产生影响。高收入人群购买商品房，中低收入人群去买保障性住房的市场格局会越来越清晰。而无论是经济适用房，还是限价房的推出，第一时间内受到影响、随之变化的都将是周边地段相近、品质相同的商品房价格。保障性住房与周边楼盘每平方米1000-2000元的价格差距，势必会冲击该地区的一级市场，对房价产生抑制作用。昌平地区回龙观、天通苑这两块经济适用房聚集地区上市时，附近的商品房项目便几乎无一例外地受到“重创”，以至于当时开发商众口一词地批判经济适用房的建设。
作为保障性住房出动房价的关键，这次政府可说是在经济适用房和限价房的建设规模和地段下足了功夫。目前两个“一千万”的建筑面积和发展势头已是不容置疑，建筑地段从所选定的区域来看，单单是限价房就已经渗透到三环周边，而且保障性住房选择地铁沿线推出，使其在拉低房价的同时，免去了高昂的时间成本和交通成本，赋予“保障”二字更深厚的意义。我认为，保障性住房将对北京整体过高的房价起到平抑作用，同时它会成为衡量区域房价的"坐标"。特别是，在地铁周边楼盘升值成为必然趋势，助推北京整体房价的同时，政府多管齐下，收回轨道交通沿线地区的土地开发，平抑房价的决心可见一斑。面临房价全新的走势，开发商捂盘惜售将必须面临不可避免的价格冲击，既然囤房再不能实现奇货可居的目的，惜售只能迎来房价的下滑，那么加紧抛售已是开发商的唯一出路。
而廉租房的建设，在整个房屋结构中，又占了极少的比例，完全无法满足需求。在中国大中城市，用商品房来满足30%的人的市场化需求；通过建经济适用房、廉租房，来解决70%的人的基本住房问题，是非常必要的。但事实上，我们现在经济适用房和廉租房的比例，远远没有达到这个比例。地方政府和开发商在建经济适用房的问题上，没有积极性，主要是经济适用房不但需要政府贴钱建设，而且只允许开发商低利率出售。
苏宝炜：据了解，北京市将针对不同收入家庭，建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系，切实保障城镇中低收入家庭，特别是低收入家庭的基本与合理的住房需求。而对于普通老百姓来说，最关心的莫过于什么人能购买保障性住房。在西三旗地块的标书里，对“两限房”的购买资格列出了三个基本条件：具有本市常住户口；中低收入家庭优先；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。这几点与经济适用房的购买条件几乎如出一辙。
再者，老百姓最为关心的就是房价问题。住房这个商品有两重价值，一是住，二是投资。现在社会上货币过多，投资买房的人就把房价抬高了，而普通消费者想买房自住却又买不起，而平抑房价的问题不能仅仅依靠政府干预房价来彻底解决。如何解决高房价问题？可以通过改善现行的收入机制等方式来实现。同时，也可以通过建设经济适用房、限价房、廉租房等手段来满足普通消费者的住房需求，并将廉租房提到首位，让低收入者、真正需要房子的人先有房可住，实现“人人有房住”的目标。同时，政府在发展普通商品房和保障性住房方面还是做了不少工作，然而，目前相当一部分经济适用房到了特权阶层、高收入者手中，而没有用在低收入者身上。为防止公共资源的配置出现严重畸形，必须严厉惩处侵占者，甚至可以考虑让恶意侵占公共福利者承担刑事责任。
蔡金水：保障性住房的建设比例的增加肯定对房地产开发商会有影响。会抑制房价的过快增长。经济适用房、廉租房、限价房等老百姓买得起的保障性住房越来越多，老百姓干嘛还要去买那些高价商品房？高价商品房现在就已经价格空涨，销量萎缩，再涨价就会更卖不出去了。
由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足１０％的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是２０－８０％的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有２０％以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。
编辑感言：建议有关部门在科学调查和论证的基础上做出科学的判断，究竟到地该建多少比例的保障性住房，才能保证中低收入家庭的需求。也就是说，还需要市场的验证。
七、国外有哪些成功的保证低收入阶层的住房解决方法值得我们借鉴？
曹军建：中国、英国过去20多年来执行了一定程度上相似的住宅政策，也就是让市场在住宅供应上扮演更多的角色。英国房改是81年开始，和我们90年代最后一次房改是一样都是出售公房。英国房改的结果就是英国全国的公房出租率从1981年的31.4%降到2004年19.3%，也就是说到2004年还有19.3%英国人居住在廉租公房里面。全国的住宅自有率则从1981年的57.4% 增长到2004年的70.4% ，全国的住宅私有率在2004年达 80.7%。我们国家进展更快，到2001年大部分可售公房已被出售，城市住宅自有率在2005年达到72.0% ，住宅私有率同年达到81.6% 。我们现在无论是住房自有率还是私有率都已经比英国高了，在这方面赶超英国了。
从英国的经验出发，不要专门建造贫民区，而是每一个中等规模以上的小区都必须有一定数量的廉租房。但是这样会给房地产企业带来很高的要求，对房地产开发利润造成一定的影响。所以政府部门应该在地价或者是其他方面有一些相应的补偿措施。
严涛：保障性住房价格必须由政府来定，在这方面香港和新加坡等都做得的比较好，如新加坡的组屋，在北京，最好不要做得过大，以150亩以下为宜。太大既不好做，也容易千篇一律，而较小的盘更适合以商品房混居，缩小贫富差距，
蔡金水：中低收入家庭的住房问题是一个世界性的问题。不过，西欧、北美及亚洲的一些经济相对发达的国家和地区经过多年的探索，已经建立起了相对成熟的公共住房制度，他们在公共住房建设、分配以及管理方面积累了一些值得借鉴的经验。
美国采取的是以“市场为主、适度保障”为原则，公共住房只覆盖占总人口比例15％以下的中低收入家庭；新加坡的组屋政策覆盖了85％的居民；而瑞典的公益住房则面向所有公民，并不仅限于低收入家庭。从政府介入公共住房的方式来看，各国的方式也有区别，有的直接兴建公共住房，有的通过优惠政策鼓励开发商建设公共住房，有的鼓励居民合作建设住房，有的则通过补贴等多种方式实现居民的住房保障。
国外的公共住房发展告诉我们一条最基本的经验是:通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入家庭的住房问题必须靠公共住房来解决，通过建立健全住房保障机制，为困难家庭的基本住房需求“托底”。
华国强：即使在经济发达的国家，居民的住房自有率也仅为50％左右。例如，美国的住房自有率为6 5.5％，瑞典为42％，其余家庭靠租房入住，政府只是对低收入者提供含有房租补贴的廉租屋。过分强调要“人人都买得起房”，不但现在做不到，将来也难以做到。西班牙有20％左右的人长期租房，法国人的租房比例高达50％，而瑞士更有 70％的居民是租房。“居者有其屋”跟“居者有其产”是不一样的。从国际经验不难看出，只有少数居民能够购买得起新建商品住房，大多数居民通过从住房二级市场，购买二手房以及租赁的方式解决住房问题。
编辑感言：一些国家的做法可以引以为鉴。综合来看，这些国家都是通过开发非商品房的方式来解决中低收入阶层住房问题的，而且购房的程序、条件以及监管十分严格。
编后：我国的住房保障制度要重在解决特殊性问题；只能以低水平、广覆盖为目标；不会鼓励奢侈性的住房消费，不会去保障人们买大房子。其中完善低收入家庭住房体系是当前宏观调控的关键，国家住房保障体系重点倾斜的是首先考虑低收入者的住房需求，国家将提供更多廉租房，不管是货币贴租形式还是实物贴租，国家将首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住；另外要完善政策，加快经济适用房、限价商品房的建设，租售并举，进一步改善居住质量的人群也将被优先纳入保障体系；也就是说，中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。
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