破局，深珠国际湾居城际对话：珠海区域价值脱颖而出

《深圳商报》2007年06月22日通版报导

深圳商报记者单春泉

深圳市社会科学院：高海燕，戴欣明工作室：戴欣明应邀作主题演讲

——6月15日，本报联合30余家珠海一线地产企业，成功举办“深珠房地产市场开发高端论坛”

《深圳商报》副总编辑姜东南致辞

《深圳商报》总经理助理张蕾主持

总策划师、战略策划家戴欣明在展示墙上签名

（30余家珠海一线地产企业热烈参与对话）

何为“局”？

广义上来讲，“局”是整个珠三角城市发展格局；狭义来讲，是指珠海与深圳投资者的供需关系。整盘棋局，随着珠海自身城市发展，以至整个珠三角一体化进程的加速，凸现复杂与重要。

所谓“破”，必须破除我们内心旧有的思维定式，跳出珠海，站在整个珠三角的高点，重新审视珠海的城市价值；所谓“立”，确立珠海城市人居与珠三角、尤其是与深圳市场的全新关系，同时确立一种全新的、立体式的营销推广模式。

对于珠海地产企业，如何吸引深圳投资者在珠海置业？如何有效扩大珠海房地产项目在深圳的品牌知名度？珠海如何在珠三角市场合围中脱颖而出？

对于深圳置业者，如何在珠海选择最宜居、最宜生活、最宜投资的楼盘？破解了诸多疑问，就实现了“破局”的本义：破，而后立。

深圳商报记者单春泉

（“深珠房地产市场开发高端论坛”在深圳与珠海乃至珠三角引起强烈波澜）

珠三角一体化改变人居模式

深圳市社会科学院高海燕

珠三角的一体化对人们生活方式的拓展有重要意义。国际大都市群所带来的城市边缘消失，创造了一种“跨界”的生活方式，在珠三角已经发生。珠三角是中国最大的都市群，是社会发展的必然结果，香港、深圳、澳门、珠海、广州这些城市形成一个较大的都市生活群。大都市群的产生，不是媒体宣传的结果，是城市一体化的结果，是房价高涨、城市外扩的社会发展的必然结果。

大都市群带来居住从高地向洼地的流转。深圳的房价不断上涨，已经出现向香港靠拢的趋势，这就是高地向洼地的流转。那么深圳的高地能不能流向周边的洼地呢？今天惠州的房价不断上涨就是深圳造成的结果，从2000元多到4000多元，还在不断的上涨，这就是差距所造成的结果。

大都市会带来生活方式的转变，我们常说的1小时生活圈、2小时生活圈是都市群发展的结果，置业的观念、生活方式观念会随着都市化而转变。原来说的“1＋1”生活方式是指在城区一套房，郊区一套房的生活方式；现在已经出现“5＋2”、“候鸟”型模式，甚至出现“2小时飞行圈”随季节的转换而转变的生活方式，还有“回巢式”生活，回乡投资置业。

现阶段，深圳的房地产是需求输出、投资外溢的市场。深圳的需求是开放的，需求旺盛是深圳房价居高不下的原因之一。深圳楼市目前领涨全国，特别是宏观调控加大了人们对未来不可预测的担忧，需求的旺盛，土地的稀缺，造就高房价，就更促使人们原本计划后几年买房往往提前到现在来买房，这时深圳的市场不论从政治上还是经济上就需要分解、分流深圳的需求消费。数据显示：深圳人在惠州购买中高档房的占70％，东莞的房有50％是深圳人买的。从这点可以看出，深圳的投资输出很大，投资外溢有多迫切。

今天的“破局”就是针对珠海房地产市场的需求来讨论的。

珠海与深圳同时设立特区，由于发展原因造成工业化程度不高；从积极角度看，没有破坏生态环境，没有大批的外来从业人员，却保护了珠海的自然环境。深圳的海资源较少，而珠海城市中心区有着得天独厚的自然海景，留给珠海今天充足的竞争力。在中国城市竞争力报告中：珠海上榜竞争的指标都和居住有关，普遍高于惠州、东莞、中山等珠三角其他城市。

珠海的人居价值极具内涵。人居价值给珠海带来高素质居住者的转移。城市的兴旺发展，居住者的素责是相当重要的，通过发展房地产转移高素质的居住者，来实现城市的转型。珠海完全可以提供国际化的湾区生活，湾区生活是指一个以有区域经济影响力、城市中心的海湾生活。它该是高端物业、高端的居住者，生活方式化的、专属性强的，多元化的标杆性社会文化。情侣路所创造的优质居住、优质环境完全可以成为华南的、珠三角的国际湾区生活中心，更好地与国际接轨。

（高海燕在演讲：珠三角一体化改变人居模式）

珠海地产价值亟待释放

戴欣明工作室戴欣明

马斯洛在他的五个需求层次理论中提到，人的需求有五个层次：1、生理需要，所谓的衣食住行。2、安全需要：对体制、法律、秩序、界限的依赖等。3、归属和爱的需要：渴望有归属感，爱与被爱的感觉。4、尊重的需要：包括内外界对自我的尊重。由于实力、成就、适当、优势、用途等自身内在因素而形成的个人面对世界时的自信、独立；外界则是地位、声望、荣誉、威信等外界较高评价的获得。5、自我实现的需要：成为自己所能够成为的那种最独特的个体，使自己成为自己想成为的那种人。属于1—3类的人往往比较保守，房地产对于这些人有很强的属地感。真正异地买房置业的是追求自我发展、提升价值的体现。

现阶段的珠海地产价值还没有充分释放，还有相当的成长空间。房价是综合价值的体现，由品牌、规划、定位、需求等众多因素所决定的。

珠海楼盘有得天独厚的优势，应该有更充分的价值释放机会，在市场上衡量，应该有更好的价格表现。

品牌的宣传同样是价值的体现。俗话说：“酒香也怕巷子深”，说明就是好的产品在今天的市场上也要主动式的营销。珠海是个美丽的旅游城市，以前来珠海市旅游，数次来都被珠海，特别是情侣路的迷人景色所吸引，不得不为珠海的城市设计规划所折服。深圳也希望发展成为一个滨海城市，而没有珠海所拥有得天独厚的环境。珠海房地产有深圳没有的优势。这种局面下，开发商、营销机构和媒体的合作就显得非常重要，一个好的宣传和策划能更好地推动珠海房地产发展，为珠海房地产市场获得多方共赢。