大型商业项目融资一般有以下几种模式模式:
一是看中地块之后，会进行前期详细的研究，并根据项目的实际情况选择合适的战略合作伙伴，在成立项目公司之后会与主力店商户，次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，交纳保证金，这是在项目开发之前强有力的速效渠道之一。
第二条融资渠道是根据项目的实际需要与否，决定是否与海外房产信托基金合作开发。
第三条融资渠道是商铺按揭或抵押套现，将自己的资金或项目抵押贷款，套现进行经营的周转或开发新项目。
第四条融资渠道是商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目的，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力。
第五条融资渠道是建筑贷款和开发贷款。这是新推行的模式。产权方面，目前外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款。只需要初级证就可以。
在房地产公司与信托公司结合问题上，首要是"安全性"，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司和稳健的，安全是第一位的。其次是"收益性"，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是"流动性"，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，
关系到融资是否成功。
特大型商业项目融资模式:
针对特大型商业项目的融资，除采用上述融资渠道外，会进一步视项目的实际情况采取特殊渠道的融资模式，具体操作为:
第一步是首先在资木市场上寻求一些陷入亏损的上市公司B，然后通过控股集团下属公司A控制上市公司B。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司C。
项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司B持有C的绝大部分股权;A仅占小股。
接下来，公司C预付土地出让金，获得"四证"(国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。
按照2003年央行出台的121号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的30"，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10%-30%。
在预付了土地出让金，取得"四证"后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。
同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的50%。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。
第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成2/3后才能进入销售阶段，对购房者才可以放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等。（但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块）。
在预售后不久，公司A即开始幅度增资，其追加资金则可能利用预售恢入，即A以其他资金(大多是银行贷款)追加投资，取得对公司C的绝对控投地位。增资完后，再把预售款转到公司A;被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。
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