6月16日，国美第一商街最后一处珍藏商业“国美后街”（18号楼——独栋商业楼）正式开盘销售，当天开盘的二、三层商业面积，共11000平米，368个投资型商铺一经推出，就被广大投资者抢购一空，其销售速度可谓创造了京城商业地产销售的奇迹。也因此引起京城商业地产开发商、商业专家以及商业运营专家的普遍关注。

  针对国美商业现象，7月7日，相关商业地产专家、学者，商业地产专业运营商在国美第一商街召开了“商业识别与商业地产关系论坛”，针对国美第一商街8个月旺销10万平米商铺的现象，调研国美商业地产开发运营模式。有关专家表示，目前京城商业地产普遍存在商业定位不清、业态规划不明、管理运营不专三大软肋问题。

“五街合一”引爆投资者信心

  近年来，随着北京商业地产的不断成熟与发展，已经进入了专业化竞争时代，传统的商业模式越来越多的受到挑战。

  作为国美第一商街商业珍珠链中最值钱的“钻坠”，国美后街临青年路近400米，包括步行商业街、超市、购物中心三大商业形态，是“步行街+超市+购物中心”的体验式商业复合体。成为了京城商业地产中较为成功的样板。究其原因，其科学合理的业态规划和创新的商业运营模式是其成功的两大重要因素。

  据了解，国美后街的商铺，在业态规划组合方面充分考虑到大商业布局的稀缺性和业态互补性，设置了国美第一商业街大组团中所没有的超市和专业卖场，迎合了人们的逛街、购物、休闲娱乐的消费需求。并强调打造“五街合一”即：“商业街”、“文化街”、“时尚街”、“创意街”、“体验街”，完全实现了吃、喝、玩、乐、购的消费新体验。

  中国步行商业街主任韩健徽指出，国美后街是对传统商业的改造和升级。他强调：“这种定位把单纯购物的物质享受，变成了一种生活方式；变成了一种积极态度；变成了消费的精神享受；变成了商业的创新”。

商业识别是商业地产成功的关键

  据有关资料统计，京城许多商业地产因为投资者难以度过“商圈形成期”而最终选择尽快收益，致使许多本来颇具商业价值的商业地产没有发挥其商业潜能。因此，专业化的“商业识别”对商业地产运营将起到关键性的作用。

所谓“商业识别”是指充分、具体了解目前与商业地产区域周边的市场状况及其特点。

  据明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏介绍：“国美后街，在规划之初，就对青年路整个商业业态定位，业态分布、业态配比组合等做了充分的市场调研，并且按照“商业识别”进行了合理的商业规划，确定了科学的商业运营模式。”

有关专家认为，国美后街的商业规划，形成了各种业态之间相互补充、错位经营的商业格局，让整条国美后街实现了统一规划、科学布局，合理地安排消费人流的引导动线。据了解，国美第一商街是京城商业地产项目中率先提出四个统一，即：统一规划、招商、运营、管理的商业地产项目。这为国美后街提供了有力的保证，不仅帮助投资者解除后顾之忧，保证投资收益，也帮助商家减轻前几年投资运营的压力。

  五合国际北京公司的总经理曹一勇指出，国美后街运营模式已经成为国内非常成熟的案例。他们的准确定位，和传统意义上的商业街是有区别的。

   综观目前的商业地产，大多数往往重“场”轻“市”，很难使管理者与经营者的目标统一起来，让投资者“来得开心、看得舒心、买得放心”，而国美后街通过运用科学的商业识别，在目前商业地产“叫好不叫座”的市场环境下，做到了既有“场”又有“市”，同时解决了“销售＋招商”的问题，给投资者极大的信心支持。

科学规划促进区域商业中心形成

  伴随着城市交通压力等各方面的影响，城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展，而居民就近消费的需求也越来越明显，不仅是日用品消费，也包括餐饮、休闲娱乐等消费行为。

  北京朝阳区商务局综合科科长姜玮表示，一条商业街已经成为一个城市或者地区的社会活动中心，它不仅仅单纯的承载着商业本身的功能，更在发挥着一个社会活动中心的作用，希望国美后街的商业运营模式能够成为朝阳商业的“试点区”。国际商业地产研究中心理事长朱凌波认为，一条商业街能否成为区域商业中心，需要多方面综合考量，国美第一商街有10万平方米的商业体量，周边又有500万住宅的消费人群，完全具备由社区商业升级到一个区域商业中心的条件，也完全能够实现其产品价值的最大化。

  然而，在区域商业中心如何进行合理的商业识别也显得尤其重要。国美后街在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用了精品折扣街、文体影城运动中心、国美餐饮街、超市购物中心、家居生活城、社区服务中心六大业态组合的全新商业格局，将CBD的商务人群和国美第一城周边生活的人群形成一个很好的结合，力求商街的经营业态能够满足吃、喝、玩、乐、购全方面的消费需求，充分调动外来群体消费，运用体验式的街区环境、多样的风格、特色的经营、专业的运营管理来增强商业的影响力，使区域商业中心得以合理、有序、长远的发展。