深圳首例房屋“养老金”案业主尴尬败诉
7月21日，深圳市华侨城荔园新村业委会主任詹承远再次来到深圳南山区人民法院，询问荔园新村房屋“养老金”一案进展。同时前往南山区建设局，请求物业科将业委会改选时间延后，因为他刚收到7月8日深圳南山区建设局下发的责令荔园新村业委会由于任届期满要求改选的通知。
“如果我离任，我们起诉开发商拖欠房屋养老金的那个官司，将直接受到影响。因为整个案件历经两年，都是我经手，没有人会比我更清楚案件的进程。”詹承远忧心忡忡。
其代理律师倪益明表示，荔园新村是深圳首例因为开发商拖欠房屋养老金而将开发商告上法庭的案子，可以说这起案件直接影响了深圳决定对搁置12年的房屋养老金进行追缴。
业主与开发商对簿公堂
荔园新村业委会因开发商拖欠房屋专项维修基金，于2005年元月4日向深圳南山区人民法院提起诉讼，2005年12月30日一审判决驳回业委会全部诉讼请求，深圳首例业主起诉开发商拖欠房屋专项维修基金案以业委会没有事实与法律依据为由而尴尬败诉。荔园新村业委会随后在2006年元月提起二审，目前该案正在审理当中。
荔园新村小区在上世纪九十年代初期由深圳市沙河房地产开发有限公司（后改组被沙河集团注销，债权债务由沙河集团承担）与深圳市国达房地产开发有限公司共同开发销售，共建有17栋八层住宅。其中有两栋楼由于业委会无法提供具体竣工日期而产生争议。
据詹承远介绍，17栋总的住宅专用基金约为人民币176万元，《深圳市经济特区住宅区区物业管理条例》第四十五条第一款规定，“开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专用基金”。
而开发商未及时在住宅区移交时一次性划拨专用基金会给荔园新村全体业主，只在2004年6月16日分别为小区三、七栋之间的电线电费维修、十三号楼与配电房之间电线电缆维修、西区花池及乒乓球室改造，总计支出过约10万元。
“现在小区已有十几年楼龄了，配套也相对落后，房屋已到了需要维修的时候了，如果开发商不及时拿出这笔维修基金，小区将面临着许多无法解决的问题，业主的权益也无法得到保障。”詹承远说。
但是，由于沙河集团经历企业重组，各种权属关系已变得纷繁复杂。荔园新村业委会只有把与该小区有关的开发单位一并告上法庭，包括沙河集团、沙河股份及国达地产。看列入被告的企业的答辩状，颇具玩味。
沙河股份答辩称，沙河地产系沙河集团的全资子公司，已于2002年12月26日被沙河地产注销并承诺“承担沙河地产注销后引起的债权债务和法律责任”，而沙河股份系由华源实业（集团）股份有限公司更名而来，只是承诺“协助处理沙河地产水底泊引起的经济和法律义务”。
因此，沙河股份认为，沙河集团是注销后的沙河地产的权利义务的承继人，沙河股份并无义务承担沙河地产注销后的相关责任。
沙河集团则称，沙河地产的债权债务由沙河集团承接属实，但荔园新村业主要求沙河集团包括沙河地产、国达地产支付住宅区的专用基金和利息没有法律依据。
荔园新村小区的峻工日期是1994年1月23日，深圳市最早出台的物业管理条例于1994年11月1日生效；《中华人民共和国城市房地产管理法》1995年1月1日生效；《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》于1997年4月25日生效。上述规定均在涉讼楼盘竣工以后生效。
荔园新村的竣工日期是1994年1月，而出现在后的法律法规除了有特别的规定，对该法律生效前发生的事实没有效力。其后，深圳市又作出了住宅区专用基金的规定，也是在荔园新竣工日期以后。当时的楼盘在竣工时没有任何规定要求开发商缴纳该基金。
因此，沙河集团认为荔园新村业主要求开发商缴纳这部分专用基金包括利息没有法律依据。
国达地产刚未出具答辩状，也未有人到庭。
一审败诉
深圳南山区人民法院在判决书中如此描述：“沙河集团作为沙河地产的出资单位及依据其向工商局作出的《承诺书》，沙河集团应对沙河地产公司注销且的债权债务承担相应的法律责任。而沙河地产经剥离资产和债务，连同其房地产开发资质、人员都已注入沙河股份、沙河地产的债权债务也由沙河股份承接。沙河股份应对沙河地产注销后的债权债务承连带责任。”
但是，关于房屋专项维修基金的“规范性文件于1994年11月1日起施行，且在该规范性文件中并未规定具有溯及力。因此，上述规范性文件调整的对象应为1994年11月1日后竣工的住宅小区。因此，荔园新村要求开发商缴纳的1994年11月1日之前的两栋楼的专用基金没有法律依据，不予支持。”
这起深圳最早因房屋养老金而由业主把开发商告上法庭的案件，便尴尬落败了。荔园新村业委会于是在2006年元月再次提起诉讼，案件进入二审，并于2006年6月开庭审理，至今未有判决。
据詹承远介绍，这期间南山法院曾就此事进行调解，开发商曾通过法院表达调解意见，支付荔园新村专项维修基金130万元，但与荔园新村业主要求的176万元仍有所差距，双方未达成一致意见，调解进入僵持状态。
“我们不希望调解，仍希望通过法律形式确定这笔款项。”荔园新村业委会代理律师倪益明表示。
而南山建设局也曾于2006年8月17日2007年1月8日分别送达了《关于补交房屋公用设施专用基金的通知》和《限期缴交专用基金决定书》两份追缴通知，但开发商至今未有任何回复，款项至今也仍未到位。
遭遇法律空白
“要知道业主维权是件多么艰难的事情，因为在与开发商对峙的过程中，业主还是个弱势群体。这本是开发商一次性主动缴纳的一笔费用，追缴是政府职责所在，现在却要业主去追缴。”詹承远颇为无奈。
虽然最早与房屋养老金有关的规范性法规《深圳物业管理条例》早在1994年11月1日已实施，但深圳的房屋公用设施专用基金12年来几乎没有收取过，直至2006年8月份，深圳才开始正式追缴拖欠房屋养老金。
“开发商主动申报的并不多，全靠政府追缴。对于不按规定缴纳房屋养老院金的，我们都会采取相关措施，今年年初我们还曾对一家企业因未按规定缴纳提请法院强制执行。最近也对十家开发商发出了限期缴纳否则暂停资质的相关通知。一些强制措施对于一些还有项目开发的企业是非常有效的，比如你下一通知，让赶紧在一定期限内申报房屋养老金，否则暂停开发资质，企业迫于无奈只有申报缴纳。”深圳南山建设局房屋公用设施专用基金追缴办科长胥亦刚则表示，一些强制措施对于只开发一个项目就已不再做房地产开发的企业根本没有作用，他就死猪不怕开水烫，死活不交，或是开发完一个项目就解散的这种情况也有不少，原来的开发公司都不存在了，连人都找不着。
荔园新村业委会代理律师倪益明则认为，1994年之前开发的小区，由于法律依据不足，导致这些小区处在无处追讨养老金的境地。
“法规里并没有明确该日期前开发的小区开发商可以不交专用基金，但通常的法律条文是解释成实施之日前不在规定范围。”倪益明表示目前业主告开发商拖欠房屋养老金的现象并不多，但肯定会越来越多的，无论是业主追缴还是政府追缴，这个过程中会不断衍生出新的问题，除了一些历史性遗留问题外，还有一些是法规本身的问题。
“深圳关于房屋养老金的规范性文件是1994年11月1日开始执行的，那么在此日期之前的商品房则不在缴纳范围内，而且没有相关规定，但深圳此前的商品房并不少，因而出现了不少纠纷。”胥亦刚也认为这是个法律空白，估计政府还会出台补充性文件。
而沙河集团一不愿具名人士亦表示，因为对历史遗留问题存在法律空白。沙河集团并不清楚是否应该支付及如何支付，而且现在也没有任何法律规定对在1994年1月竣工的住宅区是否需要缴纳专用基金作出明确规定。
詹承远无奈发问，那1994年11月1日之前竣工的商品房的专项维修基金怎么办？这些房子现在正处于需要维修的时候，这笔基金又该问谁去要？让老百姓自己买单吗？老百姓是一个分散的群体，又该如何组织这笔费用，这应该是政府考虑的问题。
7月21日，深圳市华侨城荔园新村业委会主任詹承远再次来到深圳南山区人民法院，询问荔园新村房屋“养老金”一案进展。同时前往南山区建设局，请求物业科将业委会改选时间延后，因为他刚收到7月8日深圳南山区建设局下发的责令荔园新村业委会由于任届期满要求改选的通知。
“如果我离任，我们起诉开发商拖欠房屋养老金的那个官司，将直接受到影响。因为整个案件历经两年，都是我经手，没有人会比我更清楚案件的进程。”詹承远忧心忡忡。
其代理律师倪益明表示，荔园新村是深圳首例因为开发商拖欠房屋养老金而将开发商告上法庭的案子，可以说这起案件直接影响了深圳决定对搁置12年的房屋养老金进行追缴。
业主与开发商对簿公堂
荔园新村业委会因开发商拖欠房屋专项维修基金，于2005年元月4日向深圳南山区人民法院提起诉讼，2005年12月30日一审判决驳回业委会全部诉讼请求，深圳首例业主起诉开发商拖欠房屋专项维修基金案以业委会没有事实与法律依据为由而尴尬败诉。荔园新村业委会随后在2006年元月提起二审，目前该案正在审理当中。
荔园新村小区在上世纪九十年代初期由深圳市沙河房地产开发有限公司（后改组被沙河集团注销，债权债务由沙河集团承担）与深圳市国达房地产开发有限公司共同开发销售，共建有17栋八层住宅。其中有两栋楼由于业委会无法提供具体竣工日期而产生争议。
据詹承远介绍，17栋总的住宅专用基金约为人民币176万元，《深圳市经济特区住宅区区物业管理条例》第四十五条第一款规定，“开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专用基金”。
而开发商未及时在住宅区移交时一次性划拨专用基金会给荔园新村全体业主，只在2004年6月16日分别为小区三、七栋之间的电线电费维修、十三号楼与配电房之间电线电缆维修、西区花池及乒乓球室改造，总计支出过约10万元。
“现在小区已有十几年楼龄了，配套也相对落后，房屋已到了需要维修的时候了，如果开发商不及时拿出这笔维修基金，小区将面临着许多无法解决的问题，业主的权益也无法得到保障。”詹承远说。
但是，由于沙河集团经历企业重组，各种权属关系已变得纷繁复杂。荔园新村业委会只有把与该小区有关的开发单位一并告上法庭，包括沙河集团、沙河股份及国达地产。看列入被告的企业的答辩状，颇具玩味。
沙河股份答辩称，沙河地产系沙河集团的全资子公司，已于2002年12月26日被沙河地产注销并承诺“承担沙河地产注销后引起的债权债务和法律责任”，而沙河股份系由华源实业（集团）股份有限公司更名而来，只是承诺“协助处理沙河地产水底泊引起的经济和法律义务”。
因此，沙河股份认为，沙河集团是注销后的沙河地产的权利义务的承继人，沙河股份并无义务承担沙河地产注销后的相关责任。
沙河集团则称，沙河地产的债权债务由沙河集团承接属实，但荔园新村业主要求沙河集团包括沙河地产、国达地产支付住宅区的专用基金和利息没有法律依据。
荔园新村小区的峻工日期是1994年1月23日，深圳市最早出台的物业管理条例于1994年11月1日生效；《中华人民共和国城市房地产管理法》1995年1月1日生效；《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》于1997年4月25日生效。上述规定均在涉讼楼盘竣工以后生效。
荔园新村的竣工日期是1994年1月，而出现在后的法律法规除了有特别的规定，对该法律生效前发生的事实没有效力。其后，深圳市又作出了住宅区专用基金的规定，也是在荔园新竣工日期以后。当时的楼盘在竣工时没有任何规定要求开发商缴纳该基金。
因此，沙河集团认为荔园新村业主要求开发商缴纳这部分专用基金包括利息没有法律依据。
国达地产刚未出具答辩状，也未有人到庭。
一审败诉
深圳南山区人民法院在判决书中如此描述：“沙河集团作为沙河地产的出资单位及依据其向工商局作出的《承诺书》，沙河集团应对沙河地产公司注销且的债权债务承担相应的法律责任。而沙河地产经剥离资产和债务，连同其房地产开发资质、人员都已注入沙河股份、沙河地产的债权债务也由沙河股份承接。沙河股份应对沙河地产注销后的债权债务承连带责任。”
但是，关于房屋专项维修基金的“规范性文件于1994年11月1日起施行，且在该规范性文件中并未规定具有溯及力。因此，上述规范性文件调整的对象应为1994年11月1日后竣工的住宅小区。因此，荔园新村要求开发商缴纳的1994年11月1日之前的两栋楼的专用基金没有法律依据，不予支持。”
这起深圳最早因房屋养老金而由业主把开发商告上法庭的案件，便尴尬落败了。荔园新村业委会于是在2006年元月再次提起诉讼，案件进入二审，并于2006年6月开庭审理，至今未有判决。
据詹承远介绍，这期间南山法院曾就此事进行调解，开发商曾通过法院表达调解意见，支付荔园新村专项维修基金130万元，但与荔园新村业主要求的176万元仍有所差距，双方未达成一致意见，调解进入僵持状态。
“我们不希望调解，仍希望通过法律形式确定这笔款项。”荔园新村业委会代理律师倪益明表示。
而南山建设局也曾于2006年8月17日2007年1月8日分别送达了《关于补交房屋公用设施专用基金的通知》和《限期缴交专用基金决定书》两份追缴通知，但开发商至今未有任何回复，款项至今也仍未到位。
遭遇法律空白
“要知道业主维权是件多么艰难的事情，因为在与开发商对峙的过程中，业主还是个弱势群体。这本是开发商一次性主动缴纳的一笔费用，追缴是政府职责所在，现在却要业主去追缴。”詹承远颇为无奈。
虽然最早与房屋养老金有关的规范性法规《深圳物业管理条例》早在1994年11月1日已实施，但深圳的房屋公用设施专用基金12年来几乎没有收取过，直至2006年8月份，深圳才开始正式追缴拖欠房屋养老金。
“开发商主动申报的并不多，全靠政府追缴。对于不按规定缴纳房屋养老院金的，我们都会采取相关措施，今年年初我们还曾对一家企业因未按规定缴纳提请法院强制执行。最近也对十家开发商发出了限期缴纳否则暂停资质的相关通知。一些强制措施对于一些还有项目开发的企业是非常有效的，比如你下一通知，让赶紧在一定期限内申报房屋养老金，否则暂停开发资质，企业迫于无奈只有申报缴纳。”深圳南山建设局房屋公用设施专用基金追缴办科长胥亦刚则表示，一些强制措施对于只开发一个项目就已不再做房地产开发的企业根本没有作用，他就死猪不怕开水烫，死活不交，或是开发完一个项目就解散的这种情况也有不少，原来的开发公司都不存在了，连人都找不着。
荔园新村业委会代理律师倪益明则认为，1994年之前开发的小区，由于法律依据不足，导致这些小区处在无处追讨养老金的境地。
“法规里并没有明确该日期前开发的小区开发商可以不交专用基金，但通常的法律条文是解释成实施之日前不在规定范围。”倪益明表示目前业主告开发商拖欠房屋养老金的现象并不多，但肯定会越来越多的，无论是业主追缴还是政府追缴，这个过程中会不断衍生出新的问题，除了一些历史性遗留问题外，还有一些是法规本身的问题。
“深圳关于房屋养老金的规范性文件是1994年11月1日开始执行的，那么在此日期之前的商品房则不在缴纳范围内，而且没有相关规定，但深圳此前的商品房并不少，因而出现了不少纠纷。”胥亦刚也认为这是个法律空白，估计政府还会出台补充性文件。
而沙河集团一不愿具名人士亦表示，因为对历史遗留问题存在法律空白。沙河集团并不清楚是否应该支付及如何支付，而且现在也没有任何法律规定对在1994年1月竣工的住宅区是否需要缴纳专用基金作出明确规定。
詹承远无奈发问，那1994年11月1日之前竣工的商品房的专项维修基金怎么办？这些房子现在正处于需要维修的时候，这笔基金又该问谁去要？让老百姓自己买单吗？老百姓是一个分散的群体，又该如何组织这笔费用，这应该是政府考虑的问题。
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