地下停车位
——藏在地下的“金矿”
内蒙古晨报房地产专刊 纪永明报道
近一两年来，呼和浩特市区许多高层建筑拔地而起，随之相应配套的地下停车位日渐增多。地下停车位的价格也仿佛拔地而起的建筑一样高不可攀。记者在调查中发现，有地下停车位的价格竟然超出同一社区房价近一倍。不少业主从房价上涨中吸取经验，即使没有车也要认购停车位。停车位不仅成为开发商获利的渠道，也给投资者带来了丰厚的收益。那么，为什么停车位价格会如此膨胀？购买地下停车位应如何防范风险？记者就地下停车位的问题走访了业内、政府等各界人士，对地下停车位市场进行了深入调查。
（图说：某低档写字楼的地下停车场，一个车位月租金是240元）
现象：停车位价格高于房价
“我今年新买的车才花了9万，而我们小区的停车位就要我8万多。” 新城区哲里木北路亲亲我家社区的业主张先生向记者抱怨。记者替张先生处略算了一下，亲亲我家地下停车位大概有17平米，价格是8.9万，每平米就是5230元。而张先生所购房子的价格才是3300元，车位的价格竟然比房子高出1930元。
随着私家车的增多，停车位逐渐成为购房者考虑的主要因素。在房价不断上涨的带动下，停车位价格也水涨船高。家住新城区某小区的宫先生，2005年按每个4万元的价格购买了两个地下停车位。他自己用一个，把另一个按每月300元价格租了出去。不久前有人提出8万买他的车位，他表示正在考虑之中。
北京华创地产综合服务机构（以下简称北京华创机构）目前同时代理着呼市几个中高档住宅项目。他们对呼和浩特市二环以内79个项目进行了调查，其结果显示：有车库的项目占所有项目的37%，车位为100%，车库的平均价格约为82917元，出售车位的平均价约为62000元。地下停车位的面积大多在15——20平米之间，其平均单价均在4000元以上。住宅项目车位出租的价格约为：150——200元/月，商务写字楼等高档物业的地下停车位租金可达400元以上。
热点：车位升值开辟投资新渠道
据了解，近一年多由于开发土地减少，二环以内绝大多数新建项目都有高层建筑。出于配套的考虑，这些项目都规划有地下停车位。而业内人士称，这些项目停车位大多不足。有的甚至不能满足现有需求。
记者从有关部门证实，现在呼和浩特市平均每天约有200辆汽车上牌照，最多时一天有300多辆，其中82%以上是私家车。从2005年至今，私家车年增长率保持在20%以上。这就促使相对稀缺的停车位不断上涨。而停车位的总价只相当于房屋总价的几分之一，这就让不少业主和投资者把购买停车位作为投资增值的重点对象。
记者在调查中发现，不少没有汽车的购房者在选择住宅时也会购买停车位（或车库）。他们有的是为了将来买车做准备，有的则是为了获取投资车位的稳定收益。
据尚智东方房地产经纪公司的刘总介绍，地下停车位在其他发达城市确实有上涨趋势。其区域性更加明显，比如北京的王府井商业区。由于停车位总量有限，随着该区域车流量的增加，其价值提升速度推动价格上涨明的幅度显高于一般的住宅小区。
剖析：供求关系是地下停车位价格上涨的主要原因
北京华创机构的策划总监谢聪曾对呼市的停车位情况有过深入调研，他对记者说：“以天辰乐岛这个中档偏低的住宅项目为例，我们通过调研了解到该项目有14%的业主明确表示要购买车位。这个比例随着时间的推移还会有一个增量。呼市现有中档以上住宅项目的车位需求基本上都是这个比例。”从华创机构的提供的调查资料记者还了解到，呼市在建项目的停车位仅能满足目前的需要，而对于未来几年甚至几十年的停车位需求则缺乏考虑。
记者在采访过程中发现，呼市大多数在建项目的停车位规划都不能达到一户一位。业内普遍认为现有项目的停车位量供给不足，需求严重失衡是导致听车位价格膨胀的主要原因。
尚智东方房地产经纪公司的总经理刘军曾操盘呼市某大型综合写字楼项目。她向记者分析：从使用角度看，地下停车位没有地上停车位使用方便。但由于地下停车位遮风挡雨避阳，且建筑成本高于地上停车位，形成了地下停车位不俗的价格。
此外，有业内人士指出：由于停车位没有产权，其交易内容只涉及使用权，所以没有产权过户的繁琐手续和高额税费。这就给有意向投资炒作停车位的投资者提供了便利。
问题：三大问题困扰地下停车位投资
记者在采访过程中，也有业内人士提出作为投资对象，地下停车位的二级市场受到很多因素困扰。其中主要有三大问题影响投资者购买地下停车位。
1.产权问题困扰投资者
北京华创机构呼和浩特负责人谢聪对记者说，停车位的确权问题是困扰投资者的主要问题。应该说绝大多数地下停车位都是属于人防工程，而人防工程的权属应该归国家，由人防办来管理。即使是地上停车位，大多是占用公共部分（如广场、道路等），也是很难确权的。尚智东方的刘总更透彻的说，业主购买地下停车位，其实就是一次性支付了几十年的租金。随着时间的推移，其使用权的年限也越来越短，地下停车位的价值也会随之降低。
2.多数开发商对停车位限购将扼制炒作
华创机构的谢聪说：“困扰停车位投资的第二个问题是大多数开发商为了保证本社区业主的使用会对停车位的购买权有所限制。比如说北京许多社区不但限定本社区的业主才有认购车位的权利，而且还限定每个业主只能购买一个。”记者就这一问题随机对呼和浩特的几个有地下停车位的社区进行了调查。调查结果确实如谢聪所说。可见，大规模炒作停车位价格的确有难度。
但是，难道真的只有社区内的业主才能买到停车位吗？记者通过暗访得知，事情不是绝对的。丽苑阳光城的销售人员告诉记者，他们的停车位只对社区内业主销售。而当记者提出在社区内有朋友，“是否可以用朋友名义购买”。销售人员回答说：“可以。”
3.业主对停车位的依赖阻碍投资市场形成
有业内人士认为：大说数购买停车位的业主都是为了自用，所以即使几年之后停车位增值，业主也不会轻易出手。所以停车位投资可能形成有行无市的状况。
但业内对于停车位升值空间巨大都表示认同。
政府：地下停车位产权归属问题无法解答
就地下停车位产权归属问题，记者采访了呼和浩特房产局产权办李主任。李主任说：“地下停车位的产权问题目前无法解答，因为这个属于边缘性问题，不属于我们管理。这个问题相当难说。” 记者随后从有关部门证实，地下停车位确实没有产权。
呼和浩特人防办一位负责人介绍说：《人防法》和新颁布的《物权法》都没有对地下停车位的权属进行明确规定。这位负责人还说，在其他发达城市因地下停车位权属问题引发的纠纷已屡见不鲜，我市在用的地下停车位数量不多，这些问题还没有引起人们的重视。随着大量新建地下停车位陆续投入使用，其权属问题将日渐突出。
内蒙古经略律师事务所郭伟俊律师向记者分析了地下停车位的权属问题。郭律师说：“虽然《物权法》没有明确地下停车位的权属问题。但《物权法》70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”郭律师解释说，“专有部分”指业主的私人产权，而“共有部分”则指小区路面绿化、道路、路面停车位等。如果开发商在前期规划书中明确规划出车位的数量面积，则其处置权和相关收益归开发商，如果没有规划，则归全体业主。郭律师还提醒购房者，购买地下停车库，在签订协议时一定要明确使用年限。
报料：开发商暗箱操作让地下停车位成为获利渠道
一位在房地产行业工作多年的销售经理向记者透露：按道理如果房价包括地下部分，则地下停车位的处置则应该归业主所有。而绝大多数开发商出于获利目的都会把建设项目地下部分的成本暗中加入到房价中。由于业主不可能获取相关证据，开发商完全可以否认房价中包含地下部分的建筑成本。这样，开发商在项目销售结束后，还可以任意处置地下停车位的收益。地下停车位成为开发商除房价以外的又一获利渠道。
这位销售经理还透露，一个成熟的开发商会把地下部分的管理交给专业的物业公司，而物业的主要收入就是靠地下停车位的租金。现在呼和浩特很大一部分开发商从实力到管理并不很成熟，他们为了急于收笼资金，就将地下部分的使用权销售掉。其实就是提前收取了停车位几十年的租金，这就削弱了物业的获利能力。一般情况下，专业的物业公司是不会管理没有获利能力的项目，所以开发商被迫成立自己的物业公司，而这样的物业公司所提供的服务就可想而之了。
业内：政府应对停车位问题引起重视
业内人士普遍认为：车位供求关系的失衡，价格的不断膨胀，根源在于规划不合理，城市相应配套的不足。比如，车辆的增长速度远远超出交通等配套设施的建设速度，对这种关系到城市发展和谐的原则问题，不能光靠市场调节，政府职能部门的干预是非常必要的。
对于停车位供求关系失衡的问题，有专家指出：必须通过立法，实行强制配套、超前规划、让利建设、产业化发展停车业等举措，保证小区车位供给量才是根本出路。而科学改造享有停车场也不失为一种有效的办法。例如位于通道街的“官府”，该项目开发商投资修建了机械升降式停车位，使地下停车位由原来的200个增加到300多个。原来两个停车位的空间可以停放三辆车，大大的利用了现有的资源。