2003至2004年，南宁商业地产进入快速发展时期，03年初，随着大连万达集团携资12亿进军南宁市朝阳商圈，打造约13万平方米的南宁万达商业广场，吸引了沃尔玛、百盛等国际知名主力店的进驻，平均售价4、5万元/平方米，其外街商铺售价最高达到了10万元/平方米，曾任大连万达集团南宁公司一位副总对笔者说，万达集团在全国各大城市运作的万达商业广场中南宁算是最成功的。紧接着，华星时代广场与北京王府井合作打造5.2万平方米的商业广场，以知名品牌主力店进驻带动商业地产这种新的商业模式给南宁传统商业带来很大的冲击，并且促进了南宁商业地产的发展。从此，南宁的大小商铺炙手可热，金朝阳、新朝阳商业广场、金湖商业广场、梦之岛水晶城、阳光100城市广场、太阳广场、嘉和自由空间、金山广场、人民商厦、裕丰商厦等数十多个商业地产项目蜂涌登场，市场掀起了一场抢铺狂潮。
经过一段时间疯狂的销售躁动后，多数商业在后期运作中出现惨淡经营，一股风吹过，市场变得有几分凉意，2005年南宁商业地产进入低谷期，根据南宁市房产管理局备案数据统计显示，南宁商业地产2004年新增供应量约52.72万平方米，销售量约15.63万平方米，2005年新增供应量约21.65万平方米，销售量约18.06万平方米，2006年新增供应量约万61.42平方米，销售量约23.33万平方米，2007年1-7月新增供应量约18.75万平方米，销售量约16.13万平方米。可以看得出，南宁商业地产空置量在不断增加，即使销售一空的商铺，也无法保障经营。
今年下半年将有一批重大商业项目投入营运，9月份将有航洋国际城2万平方米的巴黎春天百货、1.7万平方米的沃尔玛开业，加上北京华联荣宝华店、28个农贸市场等，在今年底前共计有60万平方米的商业面积投入营运。这将给原本困境重重的南宁商业地产带来新的压力和生存发展挑战。
社区邻里特色商业将成为新的亮点
从南宁商业地产的现状来看，大型商业和主力店并不是唯一的出路，并且还存在很大的风险。华星时代商业广场、太阳广场东博百货、新朝阳商业广场等的经营失利，以及五象地下商业广场的经营惨淡就是最好的例子。
随着南宁城市化建设的持续升温，城市旧城改造步伐加快、新建社区开发规模的增大以及房地产开发向城市边缘地区的延伸，让住宅开发得到了长足发展，也催热了商业地产的篷勃发展。楼盘商业部分在提升开发商利润空间和满足小区业主商业配套服务功能的同时，更提升了楼盘的品质，这样就造成了开发商一窝蜂似地盲目加大了楼盘商业部分的开发，几年时间使得南宁商业地产几近饱和，大多数大型商业经营不佳。
面对这种困境，新建楼盘商业的设置、体量与定位越来越受到开发商的关注。面对南宁大型商业所处的尴尬境况，小型社区邻里商业将是新建楼盘和社区的首选。社区邻里商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体，有社区就有消费，消费群稳定是社区邻里商业的一大优势。
社区邻里商业的布局与功能定位
首先，社区邻里商业总面积应适当控制，对于商业部分所占社区建筑面积的比例，专业机构研究结果显示，在一个住宅小区里，商业铺面所占比例应控制在3%-5%左右。据调查，南宁部分开发楼盘商业面积比例远远超过了10%，有些过分急功近利的开发商，把社区面向外部临街部分的1-3层或者社区内部沿街底层全部做成商铺，这就容易招致后期经营失败。在实际经营过程中，南宁社区商业出现半死不活的境况比比皆是，有些商铺经营惨淡，有些商铺关门大吉，门上贴着“招租、转让”的信息，对于良好的楼盘形象来说真是大煞风景。
社区邻里商业的功能定位与设置应与小区的规模、目标客户、会所、周边商业配套、相邻楼盘商业布局相匹配，同时应与政府的城区商业网点规划和区域功能定位以及区域的人文历史相适应，还要考虑业主的景观与居住功能等因素。社区商业的布局方式和功能定位的优劣与否，会直接影响到项目的整体形象，同时，社区商业要有创意，特色鲜明，这样才能与竞争对手错位，吸引投资者，并保障后期的有续经营。
社区邻里商业的目标客户、布局、服务半径很关键，是服务于本小区的业主，是辐射周边区域。如果是服务于本小区，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题，如果是社区邻里商业考虑辐射至周边区域，则必须极具特色或抢点市场需求空白点，能够吸聚足够的人气，才能支撑商业经营持续发展。比如恒大苹果园社区里的的东方之梦、西方之梦风情商业街汇集了东西方浓郁民族风情的建筑元素和地域文化，商业街将打造成南宁市的名片、文化体验长廊，集娱乐、购物、餐饮、休闲、旅游、观光、会务于一体的体验式商业；而东盟领馆区将打造汇集东盟十国、韩国、日本、香港、澳门等各国和区域建筑、文化、餐饮、土特产、纪念品等各具特色又相互融合的社区邻里商业集群。
社区邻里商业可谓夹缝中求生存，为了确保成功，必须控制其体量，在前期做好规划设计，充分把握辐射区域和服务范围内的有效需求，以市场需求为主导、改变传统消费观念发展特色商业，在后期经营上加强管理，保证社区邻里商业和谐持续发展。
经过一段时间疯狂的销售躁动后，多数商业在后期运作中出现惨淡经营，一股风吹过，市场变得有几分凉意，2005年南宁商业地产进入低谷期，根据南宁市房产管理局备案数据统计显示，南宁商业地产2004年新增供应量约52.72万平方米，销售量约15.63万平方米，2005年新增供应量约21.65万平方米，销售量约18.06万平方米，2006年新增供应量约万61.42平方米，销售量约23.33万平方米，2007年1-7月新增供应量约18.75万平方米，销售量约16.13万平方米。可以看得出，南宁商业地产空置量在不断增加，即使销售一空的商铺，也无法保障经营。
今年下半年将有一批重大商业项目投入营运，9月份将有航洋国际城2万平方米的巴黎春天百货、1.7万平方米的沃尔玛开业，加上北京华联荣宝华店、28个农贸市场等，在今年底前共计有60万平方米的商业面积投入营运。这将给原本困境重重的南宁商业地产带来新的压力和生存发展挑战。
社区邻里特色商业将成为新的亮点
从南宁商业地产的现状来看，大型商业和主力店并不是唯一的出路，并且还存在很大的风险。华星时代商业广场、太阳广场东博百货、新朝阳商业广场等的经营失利，以及五象地下商业广场的经营惨淡就是最好的例子。
随着南宁城市化建设的持续升温，城市旧城改造步伐加快、新建社区开发规模的增大以及房地产开发向城市边缘地区的延伸，让住宅开发得到了长足发展，也催热了商业地产的篷勃发展。楼盘商业部分在提升开发商利润空间和满足小区业主商业配套服务功能的同时，更提升了楼盘的品质，这样就造成了开发商一窝蜂似地盲目加大了楼盘商业部分的开发，几年时间使得南宁商业地产几近饱和，大多数大型商业经营不佳。
面对这种困境，新建楼盘商业的设置、体量与定位越来越受到开发商的关注。面对南宁大型商业所处的尴尬境况，小型社区邻里商业将是新建楼盘和社区的首选。社区邻里商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体，有社区就有消费，消费群稳定是社区邻里商业的一大优势。
社区邻里商业的布局与功能定位
首先，社区邻里商业总面积应适当控制，对于商业部分所占社区建筑面积的比例，专业机构研究结果显示，在一个住宅小区里，商业铺面所占比例应控制在3%-5%左右。据调查，南宁部分开发楼盘商业面积比例远远超过了10%，有些过分急功近利的开发商，把社区面向外部临街部分的1-3层或者社区内部沿街底层全部做成商铺，这就容易招致后期经营失败。在实际经营过程中，南宁社区商业出现半死不活的境况比比皆是，有些商铺经营惨淡，有些商铺关门大吉，门上贴着“招租、转让”的信息，对于良好的楼盘形象来说真是大煞风景。
社区邻里商业的功能定位与设置应与小区的规模、目标客户、会所、周边商业配套、相邻楼盘商业布局相匹配，同时应与政府的城区商业网点规划和区域功能定位以及区域的人文历史相适应，还要考虑业主的景观与居住功能等因素。社区商业的布局方式和功能定位的优劣与否，会直接影响到项目的整体形象，同时，社区商业要有创意，特色鲜明，这样才能与竞争对手错位，吸引投资者，并保障后期的有续经营。
社区邻里商业的目标客户、布局、服务半径很关键，是服务于本小区的业主，是辐射周边区域。如果是服务于本小区，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题，如果是社区邻里商业考虑辐射至周边区域，则必须极具特色或抢点市场需求空白点，能够吸聚足够的人气，才能支撑商业经营持续发展。比如恒大苹果园社区里的的东方之梦、西方之梦风情商业街汇集了东西方浓郁民族风情的建筑元素和地域文化，商业街将打造成南宁市的名片、文化体验长廊，集娱乐、购物、餐饮、休闲、旅游、观光、会务于一体的体验式商业；而东盟领馆区将打造汇集东盟十国、韩国、日本、香港、澳门等各国和区域建筑、文化、餐饮、土特产、纪念品等各具特色又相互融合的社区邻里商业集群。
社区邻里商业可谓夹缝中求生存，为了确保成功，必须控制其体量，在前期做好规划设计，充分把握辐射区域和服务范围内的有效需求，以市场需求为主导、改变传统消费观念发展特色商业，在后期经营上加强管理，保证社区邻里商业和谐持续发展。