恒大苹果园由国家一级开发企业广西恒大企业集团有限公司投资开发建设，位于南宁市青秀区高尔夫风景区内，紧邻东盟商务区和领馆区，占地面积1100亩，建筑面积约160万平方米，总户数10000多户，项目建成后将有5万多人居住在此。项目内部的东方之梦和西方之梦风情商业街，汇集了东、西建筑和文化元素，使苹果生活富含国际元素，极大提升项目的价值。
广西房地产信息网与恒大集团就恒大苹果园的营销推广进行了紧密的合作，此次北京体验之旅和涉外区域房地产发展沙龙，网站安排了执行主编黄文才先生一路前行，进行跟踪报道。
时间：2007年8月25日20：00－22：00
地点：北京亮马河海岸酒吧
嘉宾：
中建国际发展有限公司运营副总裁雷越姝
北京佳程房地产副总经理、天津佳程恒基房地产开发有限公司董事总经理王哲
北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝
明天地产业务发展中心总监贾玉鹏
广西恒大集团销售分公司总经理韦信源
广西恒大集团销售分公司副总经理林崇凯
主持人：新浪房地产频道新闻及外联部主任 何巍
《新地产·广西》主编 杜欣
支持媒体：新浪房产频道、《新地产》、广西房地产信息网、搜房网、广西电视台、南宁电视台、《南国早报》、《南宁晚报》、广西时空网、《当代生活报》
沙龙内容：
主持人：新浪房地产频道新闻及外联部主任何巍
主持人：《新地产·广西》主编 杜欣
主持人杜欣：非常感谢我们各位来自北京和广西的嘉宾，还有广西和北京的媒体朋友。感谢你们参加这次使馆圈房地产发展沙龙。我是《新地产·广西》的杜欣，首先介绍一下我今天的搭档，新浪房地产频道新闻及外联部主任何巍。何巍，下面就请你来介绍一下我们的嘉宾吧。
主持人何巍：好的，今天做客我们沙龙的有咱们明天地产业务发展中心总监贾玉鹏贾玉鹏贾总，北京佳程房地产副总经理、天津佳程恒基房地产开发有限公司董事总经理王哲王总，中建国际发展有限公司运营副总裁雷越姝，北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝，广西恒大集团销售分公司总经理韦信源，广西恒大集团销售分公司副总经理林崇凯，还有《中国房地产报》评论部主任王子鹏，欢迎大家的到来。
主持人杜欣：今天我们一起相聚在亮马河岸边的船上，这里也是北京著名的燕莎使馆区。之所以选择这个地方，是希望大家能够来个“身临其境”。让我们的各位嘉宾，尤其是来自广西的朋友感受一些使馆区域的“别样”生活。
主持人何巍：对。谈到使馆区，就要提到我们的雷越姝雷总，她在北京较早的涉外区域——丽都商圈曾经操盘过三个项目。所以雷总对这个涉外区域的情况更熟悉、更了解一些。我想先请雷总发言，介绍一下我们在使馆区做项目，您觉得这个区域优势在什么地方，如何根据它的优势来制定产品呢？
中建国际发展运营副总裁 雷越姝女士
雷越姝：何巍介绍我在丽都这个区域里面做过几个项目，刚才我也正想要说做过的项目。应该从2002年开始我一直在三环和四环沿线做很多的项目。刚才说如何在使馆区做项目，如何结合使馆区的特征制定一些项目的策略和操盘手法。我举个例子：我们在02年的时候，在北京的使馆区做了一个项目，当时我们在做开发之前，最重要的一件工作就是对整个东区的人群做了一个不同层面的调查，一种是微观的、感性的体验层面的调查，调查了东区的生活方式。我觉得使馆区的特点呢，第一是聚集一拨国际化的人群，而且本区域的外向型思维方式最能和国际接轨。而且本地的涉外人员比较多，国际上的外籍人士交汇融合的地区。在这样一个地区呢，首先就要考虑这样一个特点。
第二个呢，高层次的流动人口数量比较多，暂住性的物业需求量是比较大的，存在一个高档公寓的租赁需求。这样的话呢，让使馆区成为可能的就是，高档的投资型的出租公寓，这是我们通常说的酒店式公寓。这种产品在使馆区是比较常见的，而且成功的案例也是比较多的。这是我在使馆区做住宅的一个具体的心得体会。
我感觉如果说再具体到项目来说，除了产品上需要去往人群的需求上考虑呢。还有就是服务，就是考虑使馆区的高档物业的标准。因为这个服务的需求呢，必须跟国际接轨。包括衡量物业的一些国际性的标准的引入。这是我在使馆区做住宅类项目操作的一些浅显的心得。
主持人何巍：谢谢，第二位呢，请王总发言吧。
北京佳程地产副总经理 王哲先生
王哲：关于对使馆区，其实我想说一些对今后我们广西东盟商务区内或者周边项目建设的一些意见。我觉得最主要的就是什么呢？就是使馆区周边或者使馆区内的房地产产品一定要跟这个使馆区整体的氛围相吻合。比如说我们做佳程广场，这个地区欧美的企业比较多，包括美国、德国使馆都在这边。我们开始做项目的时候，里面很多的特点就结合欧美客户的特点进行规划设计的，比如：大堂比较大，电梯比较高啊，包括卫生间的洁具的品牌都是像科勒这样的欧美品牌。可能我们做这个产品可能有一些商务的方面，也有一些住宅的方面的，就像雷总说的那个公寓。比如我们燕莎比较近的，比如还有望京，在韩国的名气非常大，基本上来到北京的80%以上的韩国人都住在望京，为什么呢？因为韩国的企业，包括他的使馆都在燕莎这块，从燕莎到望京非常近。从他的写字楼包括公寓很多都是按照韩国人的风格建的，包括望京有大量的韩式的配套，包括餐饮啊，娱乐啊等等。这种国际化社区里，国家的特性非常鲜明。在燕莎这边，德国的，美国的这些企业都会围绕自己的使馆区来办公。我们所要建设的一些产品前首先要对这些人的衣食住行进行研究和观察，所建设的产品也要和这些生活习惯和消费需求相贴近。所以在这些方面，我觉得对我们今后的开发商，不管是广西还是北京还是其他有使馆区域的地方，做这些产品的时候就要特别注意这些细节方面。如果广西的同行们这些方面做得特别到位的话，可能相应的这些东南亚领馆的商务人员，以及他所带来的人群，包括家属、子女可能都会大量地过来。你的小区里面可能还要有一些配套，包括餐饮啊，包括购物啊，酒店式公寓啊都要往他上面靠。所以产品的特性，你要做一些比较细致的考虑，不能是泛泛的，按照普通住宅一样，无所谓风格。现在市场好，只要盖好了就可以卖。但是你要做品牌的话，做一个百年建筑的话，我觉得要更贴近这个市场，更贴近今后领馆区他的整体风格。
现在做房地产做到目前这个高度的时候，应该更讲一些内涵的东西、文化的东西，不是简简单单一个房地产的项目。可能过了若干年提到个项目的时候，我们还会谈论它。现在我们想想十年前的项目，现在还有没有能够说得出来的项目，包括我们北京也一样。十年前谈得非常好的项目，现在都过去了。所以我想使馆这个地区有很多可以做的地方，包括文化也好啊，这是我的一点心得体会。
主持人杜欣：国美第一城现在是一个大量商业在售的阶段，贾总对商业地产颇有研究，那在我们北京涉外区域及周边的环境里，现在的商业氛围及商业项目是什么样的呢？
明天地产业务发展中心总监 贾玉鹏先生
贾玉鹏：刚才雷总和王总谈到了住宅也好，写字楼也好，其实都在说需求和客户怎么样结合的问题。其实前段时间，在奥运倒计时一年的时候，当时我们做了一个论坛，就是奥运对中国的房地产带来哪些启示，当时我们谈到：奥运确实给北京的房地产带来很大的机遇，同时给北京的房地产带来一个很大的挑战，那天的话题和今天的话题有某种切合的地方。我觉得在使馆区建造住宅也好，商业也好，确实有自己鲜明的特色。使馆区有很多外籍人士，工作也好，生活也好，他们有比较鲜明的特色，因为有各个国家的文化，包括各个国家不同的生活模式，不同的消费模式都在这个区域里。
首先说“机遇”。能够在使馆区域开发项目，确实需要项目的建筑有一定的内涵和前瞻性。因为在北京使馆区众多项目当中，大家可以说上名的一些项目，它未来这个项目的升值潜力是非常大的，而且知名度也是非常高的。如果你这个项目，包括产品，包括很多服务，包括内涵、文化的东西没做好的话，在这么好的位置，随着以后的发展，也是对资源的一种浪费。在这个区域，同时给开发商也带来开阔的视野。因为在这个区域，要引入国际化的思维，国际化的标准在里面。开发商要有很高的角度，用国际化的眼光看待这个区域的产品，才能建造一个比较适合这个区域人的一种产品。所以对开发商来说要站在一个很高的角度来看。在我们现在所在的区域，包括其他外国人居住的区域，有一些商业的项目做得还是比较典型的，包括在朝阳公园附近的索拉纳这个项目。这个项目自己持有，不销售，他个整个招商工作在世界范围内，而且招商的品牌包括GUCCI等，都是世界的著名品牌，而且项目都是请国际的商业规划团队来打造这个项目，因为那是一个十几万的商业项目，比较大。他商业内部的街区，包括建筑风格，国际化的氛围非常浓。同时招商的过程中，基本都是国际著名的品牌。因为他开始的时候，就是标准比较高，用一种前瞻性理念去设计的。所以在这个区域建造商业来说，确实是一个非常好的区域。
因为在这个区域，包括酒吧文化，像三里屯啊，外国人都非常多，而且他的消费形式和我们国内都是有一些区别的，所以要有针对性地进行考虑。包括酒吧文化，包括他的规划设计理念要和国际接轨，把商业做好。而且商业做好了以后，对他的住宅和写字楼有很大的带动升值作用。让他这个区域既能够工作，还能够生活，还能够很好地消费，把这三者很好地结合在一起，应该是升值潜力是非常大的，而且作为开发商为这个区域的整个价值的提升也是做出很大的贡献。
主持人何巍：谢谢贾总，下面请龙泽源置业的杨总谈谈对于使馆区域的一些看法？
主持人杜欣：先介绍一下杨总做操盘的项目，叫做远洋·光华国际。远洋·光华国际在光华路，对面就是著名的世贸天阶。无论是地理位置，还是项目品质，都算是远洋集团倾力打造的品牌项目。在使馆区域也是非常著名的。同时，杨总本人对使馆区域的房地产发展也有着非常深入的研究和独到的见解，再次掌声欢迎一下杨总来发言。
北京龙泽源置业副总经理 杨乐渝先生
杨乐渝：说点务虚的，也说点实的。
先说“虚”的，也就是使馆区的文化。北京东部地块的价值性最早还是发源于使馆区。第一使馆区是国贸商圈那块，那是北京最成熟的涉外使馆区，随着第一使馆区对外功能的不断扩大啊，很多商家都陆续进驻。现在第二使馆区和第三使馆区，王总和雷总也都在那里操盘了很多项目。它的价值明显在不断上涨。我们看到美国大使馆搬到第三使馆区以后，燕莎地区的平均租金已经比第一使馆区的要高了。所以我们得出一个结论：涉外区域，我们不一定叫使馆区，应该是楼价最高，价值性最大的一个区域。我们可能要换一个思维角度去看这个区域，对于我们广西及南宁的地产同行来说，我建议你们不要把这个区域看成仅仅是属于南宁的，一定要站在一个国际性的“坐标”去看。
韩国人在找我们谈项目的时候，他们的汉城的写字楼租金比国内高出一大截，甚至孟买的写字楼租金也比我们高，香港，东京，和台北就不用提了，比我们高若干倍。为什么我们的写字楼还是这样的价格呢？虽然这个地区现在的价值已经很高了，但是我们一定要站在一个国际化的角度去看。在作定位的时候，我们一定要放在一个国际化的“坐标系”里考量，不要仅仅认为这个需求是自己的、我们的、国内的，而是东南亚的、世界的。这是我先讲这个虚的方面，一个“坐标系”的看法。
第二个结合我们“苹果园”的项目，说点实的。刚才雷总说了，这个地区有一些物业是需要和国外的一些物业相嫁接的。比如前一段北京出现很多的酒店式公寓。现在我们做的是服务式公寓，和新加坡一个顶级的服务式公寓运营商合作的，在明年四月份使用以后，能够算是在CBD里最顶级的一个服务式公寓。为什么我们要设计和开发这样一个产品呢？刚才雷总也提到了，因为大量的商务人士有短期居住性的要求，而且他有他特定的国际化的标准，比如他要求私密性，要求有独享的俱乐部、独享的健身中心、独享的网吧、独享的早餐室等等，这些都是不对外开放的，而且是有成熟的、被他们认可的服务式公寓运营商来管理的。我们知道全球著名的服务式公寓运营商就这么几家，全球五百强都是他们的客户。我们南宁在开发这类产品的时候，一定要针对这些需求类型的去考虑，去和一些品牌运营商甚至是国际品牌运营商做一个战略结合。不管你是持有，还是销售，都会使你国际化的水准更加集中。
我们很多的涉外人士，就像我们中国人到国外，不管是旅游还是工作，相当于到了一个社会性很强的俱乐部一样。大家可以认识成为朋友，有很多的活动。在这样一个区域，他的归属感才会很强。这样的产品，我们在一般的多产权的住宅，分散的产权住宅是做不到的。他们能形成一个良好的沟通，不管是商务上的还是情感上的，使得他们迅速在中国拓展关系，这样的公寓出租率特别高，一般第二年就可以达到90%以上的出租率。
我给我们的同仁提这样一个建议，不管我们在规划居住类型的产品，还是商业类型的产品，以及商务类型的产品一定要和国外同类型的品牌运营商做一个战略结合，使得这个区域真正打造一个，是南宁地标性的，而且是价值性最高的一个涉外区域的房地产项目。
最后，要恭喜韦总，你们这个项目有这么好一个机遇和环境。
主持人杜欣：下面请我们《中国房地产报》的王子鹏王主任谈谈对涉外区域或者是使领馆区房地产的看法？
《中国房地产报》评论部主任王子鹏先生
王子鹏：我谈谈对使馆区或者是涉外区域的房地产谈一些看法，我是做评论的，所以“三句话不离本行”，我还得就刚才各位专家的观点做一些评论。
北京的东部一直是以时尚和先进而知名，东部的发展脉络实际是使馆区的迁移过程。刚才杨总讲了，使馆区经历了第一使馆区，第二使馆区，第三使馆区的发展。我们北京最早的商店是友谊商店，最著名的餐厅是老莫餐厅，他是时尚的前卫的代表，一说买东西上友谊，吃东西、请客去老莫餐厅。随着经济的发展，有了第二中心，到燕莎商圈的出现，还是跟友谊有关的。燕莎商圈的扩大，甚至到望京都是使馆区辐射的范围。在这个涉外的区域，有两个产业是发展最快，实际上都是服务业，细分的话可以分商业地产和其他类似的服务业，以金融写字楼为主的第三产业的服务业，非实体的服务业。在使馆区发展普通住宅的范围是非常小的，大多也是一些高品质的高端居住项目。随着我们使馆区的迁移，现在以女人街为中心，周边有一些大的商业物业相继出现和成熟，使馆区的发展扩展了商业物业的范围，也促进了他们自身的发展。在国内还有一些城市，像南宁，也有一些领事馆或者涉外区域，周围都聚集了一批时尚文化中心。这些区域，实际上也是各种文化相互交错碰撞的地方，任何一个城市的使领馆区域都是时尚文化的发源地。所以说，我们的物业都要以这些东西为中心，带有文化色彩的，带有文化内涵的这种物业来发展。
刚才有一位老总提到“持有物业”，我认为这种地区持有物业可能比一下子卖出去更好一些。当然一下子卖出去可能会赚很多钱，但是我觉得长期持有这个物业的话是非常合适的，可以提供稳定的现金流。另外我们的服务业应该有自己的特色，刚才各位老总都讲了，为不同的人士提供不同的服务，他们主要提供的都是一些高端的商务人士啊，领事馆啊，这些外国人的涉外服务。还有一些是对内的服务，是围绕这个区域内大量的提供服务的人员而提供服务的。比如央视大楼起来以后，仍然有一堆人是靠着央视吃饭的，他们在央视周围会产生很大的需求，这就是二手房市场的需求。这个周边二手房市场也应该是引起大家注意的市场，这个市场交易非常活跃。大家仅仅也二手房市场还是不够的，我们还需要一些专业的服务。比如前几年有一个公寓叫女子公寓，给单身女性提供服务的，这个公寓，任何人不许带男士进来。女性是有安全的需求的。举这个例子是为了说明，我们要针对不同的人群提供不同的需求。就先说这么多。
主持人杜欣：谢谢王主任。刚刚我们有请来自北京的几位嘉宾说了一些看法和建议。最近一段时间，在电视上、网络上和其他各种媒体上，“北部湾”、“东盟”、“10＋1”等等词语不断出现，广西作为北部湾的终于区域，逐渐引起人们的关注。同时，继中国－东盟博览会04年落户南宁以来，南宁的经济逐年都会有一个飞速的发展。这个原来的一个边陲小城已经变成了现在的西南首府。今后，随着北部湾经济圈的崛起，不断的资金流、物资流、人才流，都会流进广西、流进南宁。在我们南宁，也有一个非常著名的使领馆区域——东盟商务区。现在要请我们广西恒大集团的韦总和林总分别介绍一下东盟商务区和他们项目的情况。
恒大集团销售分公司总经理 韦信源先生
韦信源：南宁这几年发展很快。东盟商务区在南宁凤岭板块，占地3万平方公里。围绕着这个区域，周边的配套是目前南宁市最好的资源，会展中心、石门公园，另外有南宁市“绿肺”之称的青秀山公园，还有两个高尔夫全部座落在这里。我们的项目正好在这个板块上，依山面水，离东盟商务区仅800米左右。在项目的整个规划上，也是比较有特点。项目尊重了这种自然资源的原汁原味的东西，依山在建，具有比较高的自然品质。沿着这两个山地之间的峡谷，我们做成一个比较大型的16万平米的休闲商业街，分两部分建的。一部分是东方建筑一部分是西方建筑，长度均在900米左右，很有国际化的色彩，而且根植了东方的文化元素。
因为“苹果园”靠近领馆区，也靠近东盟商务区，这些国际化的元素和色彩，应该怎么去挖掘，应该怎么去适应国际化发展的趋势变化，我们也都在探讨。今天，跟全广西的多家主流媒体来到北京，也是希望跟我们北京的同行吸取一些先进经验。同时，也特别很荣幸能够邀请到多位北京很有知名度的老总，非常荣幸。也希望能够得到各位老总的赐教。
恒大集团销售分公司副总 林崇凯先生
林崇凯：这两天我们在北京参观学习了几个项目，得到非常多的启发，特别是今晚几位地产界的同行，也是我们北京地产界的精英交流使馆区房地产发展，我觉得是非常荣幸的。我非常认可贾总提到的，使馆区，或者是领馆区提出来以后是一个新生的事物，不管是使馆区还是领馆区，一个共同的地方就是涉外生活很多。自从领馆区这个概念到了南宁以后，从政府到开发商都非常重视。这是贾总讲的机遇和并存，机遇呢，就是把我们南宁市从一个西南边陲的地方推上国际前沿。我们这个项目座落在领馆区旁边，所以不管建设还是其他的配套都希望能够达到使馆区的标准。所以我们现在按照一个国际的高度去把这块地方建得更加美好。南宁市在整个建设过程中还是一个初步的摸索阶段，应该向更多的先进地区的地产同行们，特别是北京的朋友学习。
这两年我们南宁市对整个区域做了多次调整，唯一的目的就是让整个南宁建设得更加美好，让国内外和国际的人士到南宁进行投资，进行商务活动，为我们整个城市积累各种资源和能量。我想开发商和政府应该是并肩作战，把整个区域做得更美好。
另外给我们广西的媒体提个意见，我们希望能够通过你们的引导和宣传，让我们的消费者更加地关注我们整个领馆区的建设，让我们领馆区周边的楼盘，在大家的企盼之下、在大家的意见指点之下做得更好。
借此机会，我也邀请北京的地产同行和媒体朋友能到南宁去，给我们苹果园乃至整个南宁的地产界带去更多的先进经验，谢谢！
主持人杜欣：感谢两位来自广西的老总。现在，我给我的搭档何巍放支“冷箭”，临时提问个问题吧：你对我们整个涉外房地产发展是怎么看的？
主持人何巍：我是从2000年一直是做地产传媒这行，对涉外的房地产发展虽然接触不是很多，但我入行的时候北京有外销的项目，就像刚才专家说的，做外销项目的时候，有两块，一个是硬件，一个是软件方面，这两块一定要向国际接轨。我记得当年三元桥有一个项目，最大的一个卖点是引进了英国管家的概念，因此当年在外销市场上是非常火爆。我觉得我们广西南宁的领馆周边的项目，一定要结合硬件和软件方面的需求，我就说这些。
王哲：北京的使馆区从五十年代开始的，有很长时间了。我觉得南宁的使领馆去和东盟商务区，在发展的过程中要做一些规避，规避北京或者其他成熟的使领馆去所走过的弯路。像燕莎，一开始大部分的房子都是中式，其实并不适合外籍人员居住。而现在，望京来了很多韩国人，所以很多的房子是为他们设计的。在南宁的那个区域呢，有一个鲜明的特色，就是东盟。北京这个区域呢，我觉得对于东盟商务区周边的项目的开发商来说，有很多工作要提前去做，比如对东盟国家的很多的习性，比如文化习性，饮食习性，都可以体现在产品里的。北京其实也是经历了二三十年的摸索过程，现在越来越纯粹了。佳程广场这个物业类型就是很纯粹地针对欧美客户，他们的身材比较高大，所以我的卫生间、电梯等都是比较宽敞高大的。而东盟商务区的物业可能更多是针对东盟的那些人，可能有一些工作人员、商务人员，如果你的房子直接针对他们的话，可能宣传的时候要容易一些。北京呢，现在这个针对性非常强了，包括前段时间有个项目就是为日本企业做的，就是日本人投资的，针对性特别强，就是给日本人用的，他就是想燕莎这个区域的日本人都请到这个楼里去。所以你们的特色也要非常鲜明，就是针对东盟。韦总刚才提到的商业街，这个就涉及很丰富。我觉得对广西的地产同行们可以借鉴一些先进或者成熟地区的经验，真正沉下心来研究一些细节的东西。我觉得这些工作是必须要做的，而不能简单觉得市场很好，一推出来就没了，这样做的话，可能你一推出来的时候市场很成功，但是产品本身不会成功，自然一些潜在的，更为巨大的价值空间也没有得到很好的挖掘。
主持人杜欣：王总说得很好。刚才杨乐渝杨总也说了，我们要用一个国际化的坐标系去定义使馆区的房地产的开发。那对于在我们使馆区的消费者来说，他们购买使领馆区的项目，会给他们带来一些什么优势呢？
贾玉鹏：刚才大家都说到了，确实在使领馆区附近无论是商业物业，还是普通住宅也好，高档公寓也罢，升值潜力确实要高于其他地区。尤其在北京，第一使馆区，第二使馆区，第三使馆区在不断的发展中，可以看出他对每个区域的商业的带动，要比其他区域大得多。这种增值体现在什么地方呢，就是开发商制定产品的时候针对性更高了。他制造出销售对路的产品，而且营销思路非常明确，就是针对这样一群人，无论投资也好，还是自住也好。这样，开发商水平不断提高，也为这个区域奠定了坚实的基础。
第二，大家对使馆区价值的看待，是以一种国际化的价值取向。比如香港人最早到深圳，或者到上海看房子的时候，他们觉得价格确实比较低，他们都是买商品房投资，以他们当时的眼光他就觉得这个地方房地产价格低。比如浙江温州区域的消费者到南宁去看的话，他也会觉得这个区域的房地产价格低。这种供需关系的增加，这种需求量的增加也会把这个区域的房地产价格抬升。
还有，在使馆区有很多的外籍人员，这对于这个城市、对于这个国家都是一张名片。因为能把使馆区放在这个位置，说明这个地区有得天独厚的优势。南宁有这么一个使馆区，那么南宁市政府乃至广西政府、全国政府肯定对这个区域特别重视，无论是规划还是前瞻性来说，政府肯定花很大的精力在做，因为这是代表一个地区的形象，是作为一个窗口向外界展示南宁的形象。所以政府对这个区域的关注肯定也大于其他区域，包括北京的第一、二、三使馆区，政府对这个区域的关注肯定也大于其他区域。同样，奥运区域也是这样的。
在这三方面的驱动下，这样的区域的价格肯定有一个很高的增幅。他的土地价格，还是房屋价格的增幅是非常快的，而且会进入一个快速增值的通道。所以这个区域发展潜力确实非常大，而且发展势头也非常好。
王哲：我就简单说一两句话，我们原来在研究使馆区的时候，查过很多的资料，在任何一个国家，使馆经济都是在这个地区经济最发达的，也是带动整个区域最快的一个区域，比如北京的三个使馆区。实际上，北京的东二环到望京，完全就是靠着使馆区发展起来的。所以包括“恒大苹果园”在内的所有使领馆区域内及周边的项目都占了非常好的一个商机。无论是我们的消费者还是开发商都一定要把握住！
雷越姝：使领馆经济对整个区域的价值拉动，我举个简单的例子就可以一目了然了。现在北京东三环、东四环的公寓和西三环、西四环的公寓供应量大很多。但是，我们再做一个价格的对比。我们知道现在泛海国际是22000一平米还供不应求，西四环远远没有到这个价格，也就是15000左右。所谓的“西贵东富”，“东富”就是因为这个使馆区在这里，“西贵”就是因为很多的政府机关在西部。在整个使馆经济对整个价值的拉动过程中，不是简单地把一个使馆放在那儿就可以了，这个使馆只是一个由头、一个引发。这个价值的形成应该是一个环境综合作用的结果。我们说使领馆商业圈经济需要在三个方面和国际接轨。一个是硬件方面，一个是人的行为方面，还有一个思维方式层面。但是往往硬件容易接轨，人的行为和思维模式是最难接轨的。所以我在想咱们在做一个项目的过程中间，实际上也是对一个区域价值的促进和拉升。整个这个区域的价值的拉升是由若干个项目和在这个区域里面活动的人共同促成的。
作为一个开发商来说，往往是这个区域开发行为的主导者。开发商以及将来的这个项目引来的居住者和投资客，他们的这些思维方式和行为模式决定了整个区域价值的提升情况。
再举一个简单的例子，比如在北京东三环和四环，并不是所有的项目，或者所有的住宅小区都能够成为外籍人士聚集的区域。我说一个最典型的一个成功案例就是三泉公寓，其实这个公寓非常老，从硬件来说绝对算不上房地产市场上比较高端的项目，但是租金是非常高，也是物业管理最早的高档公寓。最重要的是他长期吸纳了一部分人作为他忠实的客户，就是北京最著名的日本人聚集地之一。这个就是非常典型的人和环境互动产生的结果。
杨乐渝：接着他们刚才说的说。我们在做的服务式公寓里面有一个印象，当然这也是国外的设计师和我们互动的结果。在我们的电梯间就是选择的东南亚石材，你一出电梯以后就是感觉置身于东南亚，这个实际上是硬件的作用。我觉得从涉外商圈的角度来看的话，作为我们开发商的一个角色，刚才说到坐标系的问题。实际上这个东西，我们自身也是一个城市的运营商，因为一个城市的发展啊。我们看各个城市的发展，他的动力在于什么呢？一个城市经济的发展，真正的动力是对外交往。我们这个项目的发展，他带来了大量的资金流，人流。一个城市的使领馆商圈，他的文化是最多元化的，它也是最有能量的一个场所。作为发展商的角度来讲呢，要认识到它未来的价值性。比如北京现在才是5%的国际化人口，这个比例很低的，未来要达到20%，几乎都是集中在使馆区拉动的。我们国家、地方政府和相关媒体同仁都应该对这方面进行一个细致深入的研究和规划，从而呼吁能够带动整个城市升级、产业升级的火车头地区——使领馆区域。包括我们的涉外经济和产业经济怎么衔接，比如怎样吸引好的商业品牌、运营品牌，并与之紧密合作，更有力地带动这个城市的行为方式和文化融合。如果我们是过去的一个封闭模式的话，这个城市是永远没有生命力的。我们看每个城市的发展，这个城市对外开放幅度越大，这个城市的生命感越强，升值点也越强。南宁现在就是处在这样一个机遇，把我们涉外的区域也置身在整个城市发展战略和升级的高度看待的话，那么我们这个区域的升值潜力非常非常巨大。所以我们开发商也要有这样一个长远的角度去认识，他对这个城市肩负的使命。我们设计的产品和社区要能经得起时间和历史的考验。
主持人杜欣：谢谢！
韦信源：我们这个项目确实是迎来一个比较好的机遇，国家在不断推动这个区域的发展。南宁前两年还是很默默无闻的，这几年出来一个“东盟贸易区”的概念，然后是现在的“泛北部湾经济圈”。其实现在我已经深切感受到这个区域化城市的角色已经在明显加快。南宁的房地产行业也不能摆在南宁市，要从广西、西南、东南亚和整个大的环境来看。外面的投资者一看升值潜力很大。随着国家政策及区域的自身发展，南宁逐渐走上了区域性的国际城市的轨道，很多因素在推动它的发展，我们使领馆区域内及周边的项目的确迎来很好的一个发展机会。我觉得我们下一步应该在产品的细分上、服务上要做得更纯粹一点。对后面物业的升值和增值，对投资者更有帮助。可能产品做得越纯粹，定位越准确，客户群越明确，不能做成四不像的感觉。这样的话，它就充满活力。我们整个设计是委托澳大利亚PEW设计的，他也带来了一个新的理念，尤其是建筑语言上，跟我们过去的很多东西是不同的，这个也是我们和国际化结合的一个思考。
今天也是特别感谢北京的同行给我们提供那么多的帮助，很多的观点都是我很新鲜、很有参考价值的。我们回去以后也要好好研究，再次感谢你们。
林崇凯：作为一个开发商的代表，作为一个普通的南宁市民，其实这两年来，尤其是从中国－东盟国际商务区开始规划，中国东盟国际博览会落户南宁以后，给我们很多的南宁市民带来很多的影响和促进。我觉得这个影响不仅仅体现在经济方面，还有很多的像东南亚的文化，在这两年，在南宁有一个很好的表现，我们政府可能在这方面也做了很多的引导和努力。不管是街道的命名，还是宾馆服务的语言规范都是面向整个东南亚，甚至是面向整个世界的要求做的。整个领事馆区对整个区域的价值提升来讲，特别今年有了一个爆发的趋势。从今年五月份到现在，整个南宁市环领馆区的楼盘有了很大幅度的涨价，这个涨价不仅仅是市场的作用，更重要的是我们南宁作为一个面向东南亚的窗口，这个能量爆发了。我觉得这个对整个区域的价值提升有一个非常重要的表现。作为我们使馆区旁边的一个楼盘来讲，现在我们做的很多的工作，刚才各位专家不管从硬件还是软件给我们提了很多的建议。
这两天我们在北京使馆区参观，我觉得整个规划和管理都是非常先进的。从这点也跟了我们很好的启发，就是我们建好以后，这个物业的管理怎么样达到国际的标准，国有国际化的生活状态，这是我们开发商要去更多地努力，把这个功课做得更加出色一些。
现在南宁面临的确实是一个机遇的问题，这也是中国政府对东盟的重视，把南宁也推到一个高度，打造南宁成为一个面向东南亚的一个窗口。我们也会好好把握这个机会的。
主持人杜欣：王主任，我记得中房报好象对南宁东盟商务区做过大量的报道，那么您对于使领馆区域的房地产能给我们消费者带来的利好一定有独到的见解，请您谈谈。
王子鹏：我觉得作为任何一个房地产，如果给我们消费者带来什么的话，首先他带来的应该是便利，独特还是其次。我们可以看到在北京的像我原来住的团结湖那块，有什么独特的氛围呢，什么都没有，就是便利。北京的交通堵塞是非常严重的问题，你看这个楼很近，你走过去五分钟，开车的话，可能半个小时也到不了。所以很多区域都是普通建筑，成了一些要求不高的人员的选择。而使馆区建筑密度低，交通管网发达，他就是满足了便利的需求。我们再提得高一些，就是独特性，我为什么要买你个房子，总要有一点打动你，就像谈恋爱一样，我看重你哪一点呢。作为我们CBD地区，使馆区，我们的房价是最贵的了，我为什么拿这么大的投资买你的东西呢，你要有一个理由。这个就是给自己的东西塑造一个独特性，像雷总说的那个，那个面对日本人的公寓。这个东西是稀缺的，这个价格自然就提升了，就是给了他一个选择的理由。
作为一个使馆区，他都是一个文化的聚集地，我们在这里要想塑造独特性的话，肯定要打造一个独特的文化氛围。我们小区内，或者社区内要形成一个与众不同的，给居住者一种归属感，或者是安全感，要有一个个性。这个东西对成熟的一个区域的话，这种要求是非常强烈了。尤其是对第二置业者，他在这里选择置业的话，他就是喜欢三里屯的氛围，那我在里选一个房子。
作为南宁来讲，我们姑且认为这个氛围可能还没有形成。现在如果让我去置业的话，可能“苹果园”是我们一个非常好的选择，因为南宁这个城市处于一个向上发展的上升期。如果这个领事馆区是刚刚发展起来的，如果要投资的话，这是一个非常独特的地产，将来他就是一个地标性的建筑，标志性建筑。现在苹果园的价格低，质量好，如果各位想投资的话，肯定是很好的选择。
作为一个城市发展的初期，我们给我们的消费者带来的价值就是一个投资价值，这种价值也是不可忽视的。这是我们购买置业，或者是投机价值。这个投资价值我们可以理解为长期持有的，我买这个东西做一个商铺，现在这个投机价值是非常好的时期。
雷越姝：我补充一下这个价值的问题。我举个例子，我们北京的使馆区发展时间很长了，但是使馆区兴起的时间还是可以追溯的。那时候最早起来的房地产都是涉外的，但是我们发现刚刚兴起的时候，北京的涉外房地产就可以卖到两千美金，三千美金的概念。现在其实这个区域，刚才说的22000就是三千美金左右。我想说的是南宁这个领事馆区域，他的发展力呢，他应该还是非常早期的阶段。在这个非常早期的阶段，尤其是政府的作用，他对使馆周边的价格推动是非常明显的。
而且，如果在南宁，使领馆区内的投资客占得比重比较大的话，怎么管理和兑现投资价值有两个关键点，一个是销售过程中一定是低开高走的曲线，早期购买的客户，或者中期购买的客户最起码在纸面上兑现他的升值，其实就是让他高兴高兴，当然这个只是一个基础。另外一个更重要的就是因为投资客，尤其是散户，他不太容易被统一管理。作为开发商，一定要对有一个对于散户进行管理的办法，比如统一替他提供租源，把物业价格租金做上去，同时开发商就是提供相对应的物业管理服务。否则的话，你销售的时候说得很好，但是实现不了。
主持人杜欣：谢谢雷总，也谢谢王主任。我们今天的沙龙现场是在亮马河上一条由船改装的场地里。送上一个祝福吧，祝愿我们的使领馆区域能够给整个城市的发展带来更多的促进，但愿南宁、广西能够早日成为一个成熟的国际型区域；最后，祝愿我们使领馆区域内的房地产行业如船一样一帆风顺。沙龙到此结束，接下来是媒体朋友和嘉宾的交流时间。再次感谢到场的各位嘉宾，远道来自广西恒大集团的二位老总，我的搭挡何巍，和各位媒体朋友。特别感谢新浪房产频道对此次沙龙的支持，谢谢！
（ 来源：广西房地产信息网 编辑：黄文才）