廉租房、经适房、双限房——三重保障能否阻击高房价

——《金色通道-看地产》对话许广崇

作者：林肖-《金色通道-看地产》杂志-记者-原创-转载请注明来源并署名原作者。

来源: 高崇品牌机构[国际]-专家观点-首席专家-许广崇

对话嘉宾：

林 肖：《金色通道-看地产》杂志记者

许广崇：高崇品牌机构[国际]CEO 中国年度优秀品牌专家 中国管理大奖杰出管理专家

时间地点：

2008年1月12日，《金色通道-看地产》杂志编辑部，南宁-绿城人居

林肖：我们谈论南宁楼市的问题，不请专家，也不请业内人士，就让我们嘉宾以普通消费者的身份来谈，为的是站在相对公正的立场。当然，嘉宾必须对楼市比较关注，并很有见地。两位正是合适的人选，一位是对楼市很有研究的策划、品牌专家许广崇先生，一位曾经是房产界业内人士，现在在广西房产论坛上非常活跃的“金手指联行”王嘉鹏先生。

许广崇：正像上期所说的一样，我仅发表一些我个人的意见，请大家指教。

“保障房”与房价无关？

林肖：2007年房地产调控政策轮番上台，但最引人关注的还是住房保障制度的完善：2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，11月30日，建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》。加上目前在全国各地正在实施的“双限房”制度，廉租房、经济适用房房、“双限房”实现无缝对接。普遍被认为是“治本”之举，将会使疯狂的房价得到抑制，您认为如何？

许广崇：我觉得不可能“治本”。我觉得，无论是廉租房、经济适用房还是据说要出台的“双限房”，只是国家为了稳定大局，构建和谐社会的一个重大举措，它的主要作用也在此，跟房价没有多大的关联。其实政府要“治本”很容易，只要把土地的价格和税费降下来，那就好办了。我在网上看到一组数据，是100元的房价里面，政府能拿到的土地、税费等费用占了40%以上。但是，让政府放弃既得利益，现实吗？

林肖：其实我们今天要说的廉租房、经济适用房、“双限房”，就是政府通过出资或者放弃部分土地收益来实现的，比如廉租房，就是政府直接投资的。据统计，截至2007年11月20日，广西全区14个设区城市、39个县（市）已建立廉租住房制度，共落实廉租住房资金1.73亿元、37个项目用地共24.96万平方米。其中，南宁市已建成廉租住房600套，建筑面积29062.41平方米，总投资3700万元。2008年计划廉租房开工1000套、竣工600套。廉租房的建设与房价有没有一定的关联呢？

许广崇：廉租房的建设是党和政府让城市贫困家庭居者有其屋的一项重要举措，可以稳定社会发展大局，但这些贫困家庭在很长的一段时间内确实不是商品房消费的主体（除非中了500万彩票大奖再另当别论，呵呵），影响不了房价的未来整体走向。廉租房的绝大多数人并没有进入市场购房的经济能力，不能（至少是大部分不会）在市场上得到反映，也不会明显地影响房价的涨跌。这部分为相对比较贫困的人群建设的廉租房，跟商品房以及商品房的价格没有任何的影响。

林肖：那么，经济适用房呢？据报道，广西目前全区已投入了18.8亿元用于经济适用房的建设，竣工经济适用住房137.43万平方米。另据广西建设厅消息，“十一五”期间，广西计划投资143亿元，建设经济适用住房1100万平方米。2004年～2007年，南宁市开发建设累计完成投资额39.28亿元，开工360.85万平方米，竣工329.1万平方米。截至2007年11月，累计解决了3万多户中低收入家庭的住房困难问题。 2008年，计划经济适用房开工1万套、竣工8000套。我们知道，这一群体对住房的需求很旺盛，经济适用房的建设，很大程度地满足了这一层次的需求，对抑制房价起到了一定的作用？

许广崇：我还是我刚才的观点，它对房价没有影响。而且，尽管2008年能够竣工8000套，这个量对南宁楼市总量也算得上占比较大的比例了，但是，它有多少会落实到真正需要经济适用房的人的手里，我是不会乐观的，你只要看看网上那些比比皆是的“转让经济适用房指标”、“帮助办理经济适用房选房”的信息，你就知道了。

我也知道很多事情都是有制度的。但是，我们见到了经济适用房的“楼中楼”、车库。更为关键的是，你什么时候看到有人因为这样做，而受到了法律制裁？没有，甚至没有谁受到过行政处分。

“双限房”看上去很美？

林肖：其实，有一个很大的群体，他们的收入“高不成，低不就”，既达不到商品房价格的购买力，又不符合城市低收入群体可以享受经济适用房、廉租房的政策。对于这一群人，时下有个形象的称谓——“夹心层”。这一类人，才是购房的生力军？他们的住房如何得到保障？

许广崇：这一群确实是购房的有生力量，也很尴尬。我把他们定义为“边缘人群”，他们大多是因为没有城市户口，申请不到经济适用房（收入那一项标准，大家都知道，你说多少，那就是多少，否则就不会有那么多开小车的人住在经济适用房内了），那他们只能去购买商品房了。

把自己的购房标准相对降低一点是很有必要的。

林肖：在2007年12月6日召开的南宁市住房保障工作会议透露，南宁市将适度推出限房价、限面积的“两限房”，这让许多“夹心层”看到了解困的希望。有些人认为。“限价开发”模式一旦得以全面推广，不但能解决“夹心层”的住房问题，而且对平抑房价、调整南宁住宅开发与供应结构必将发生革命性的变化。您是怎么看？

许广崇：对的。“双限房”看上去很美，有关部门把这个“大饼”确实画得很大很圆，确实让很多人心潮澎湃。所以，预期的“住宅开发与供应结构必将发生革命性的变化”也只能是想想而已。

林肖：许总是不相信“双限房”会出台？

许广崇：是的！我上面说过了，要政府放弃既得利益，不太现实。好好的一块地，招标可以卖上10个亿，现在只收5个亿，让开发商开发“双限房”？这不太可能。

林肖：早在2006年9月，媒体就报道，南宁市有关部门已在考虑“双限房”的推出，2007年8月1日，区建设厅主要负责人在房地产建设与发展研讨会上透露，自治区政府将拓宽房地产融资渠道，增加土地储备，推行限价房政策。但一直到现在还没有进一步的行动？为什么“双限房”会出现“千呼万唤不出来”这种情况？您估计何时会出台？

许广崇：是啊。只闻楼梯响，不见人下来，很多情况均是如此。或者就是做了，又有什么效果？就像“医改”，讲了那么多年，药费降下来了没有？“双限房”不像廉租房、经济适用房一样有硬性规定，要出台，我是不乐观的。“双限房”实施没有时间表，什么时候会出台无法估计，其实，要出台也很简单，只要看看别的城市怎么操作就行了，如果愿意出台，很快都可以出来。不要把时机不成熟、没有配套措施作借口。

林肖：我们假如今年“双限房”能如期出台，那么能否撼动房价？以北京今年推出的限价房为例，第一批推出的限价房销售均价普遍在6500元/平方米，周边新房均价均高于10000元/平方米，而周边二手房均价也在7000元/平方米以上。南宁将会出现什么样的状况？

许广崇：你这个假定没有任何意义。不过我也打个假定，南宁凤岭商品房的价格大概在5000元/平方米左右，假定周边有一个“双限房”的楼盘，卖3000元/平方米，不说能拉低楼价，起码开发商不敢像南宁某个楼市，开出17000元/平方米的天价了。王总说得对，还要看数量，要是你只要三两套，就是100元/平方米，对周边楼市也没有任何影响。

林肖：当然，供应量的大小还是很关键的。在南宁市住房保障工作会议上明确提出，“两限房”所占的比例为全年新增住房总量的15%。那么，这“15%”究竟意味着什么？按照《南宁市住房建设规划》(2006年—2010年)，2008年，南宁市商品住房建设2.8万套，建筑面积256.78万平方米；政策性保障住房建设0.94万套；那么，“限价房”如果在2008年开始推出，当年商品房总量2.8万套的15%就是4200套，这个数量还是不少的。对南宁楼市的影响大不大？