黄飞鸣 

任何国家，买不起房的人应该是少数人，住廉租房的应该是少数人，多数人都应该有能力买房。那么，目前在中国一些城市，房价高到远远超买房消费能力时为何还能不降反升？

有网友说2008年1月份的《青年文摘》报道，日本东京的房价也不过是工薪阶层年薪的5倍，而他所在的城市平均工资不过1600，按年薪2万算，要买得起一个100平米的房子，不吃不喝还需近40年。况且这是比较便宜的房子了。因此他疑惑：“大部分人都买不起房的时候，建好的房，卖给谁？”

当房价高到远远超出满足买房为住的需求时，而房价还能不降反升，该如何解释？可能很多人都很关心！

大多数人会说：地产商和炒房投机者以及他们的吹鼓手们说房价不该跌、不能跌、应该继续涨，因为：“如果房价下跌就会增加银行的个人住房按揭贷款的风险，会导致银行的危机；还有，房价下跌会使得广大已购房者的资产大大缩水，从而使得这些普通人群的资产出现大幅贬值，及导致负资产人士急剧增多；同时，如果房价下跌，就会引起房地产市场信心的多米诺骨牌可能会开始崩溃，并可能引发其他的市场混乱。”对此种理由的批驳大家可以参看一下易宪容昨天的博客里的文章：中国的房价不可下跌吗？（下面有链接）

在此我要说的：在地产商和炒房投机者们的眼里这些房子不仅是为了住，甚至就不是为了住，而是作为他们赚钱的工具，所以房子质量他们不管好坏，只要包装好，能骗过银行信贷员的眼睛，甚至他们与信贷员勾结，能搞到贷款就OK！

当然，这里也不否定他们经过几轮炒作（按揭——转按揭——再按揭…）赚足了也卖给那些“冤大头”。

下面我讲到一个非常简单的模型来说明：

假设：

一炒房者购一100平米的房子（地段好、包装好、升值空间大的更好），买价7000元/平米，房屋总价70万元。首付2成14万，按揭贷款8成56万。若半年后，将房子炒做到了12000元/平米。对他们来说越高越好，高到没人买也不要紧！真正炒作他根本就没打算卖给别人！那怎么赚钱？简单！——将房子卖给自己，当然名义要是他人，就是身份证号而已！这时房子卖价是120万，首付2成24万，贷款8成96万，通过这种转按揭，也可以提前还贷（用银行的钱还银行的钱），他将房子卖给了自己。

让我们来分析一下是：

这个人赚得房屋差价50万（120—70）减去第二次的首付24万，他已经净赚 26万。并且，房子还在他的控制下！

     他现在负担是96万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。

如果房市行情不好，他还不起贷款，银行就把房子收回去！这时他净赚26万！

如果他能找到买主，即使以第二次的成交价120万卖（因为购房合同上的买入价是120万，行情好还会高），他就至少又拿回了第二次的首付24万。那么这样他就净赚50万。

当然，这中间会发生一些交易费用，缴纳房价差的所得税，2%计为2.4万，但比起50万小太多了！

易宪容昨天的博客：中国的房价不可下跌吗？http://yixianrongblog.blog.sohu.com/75532022.html

 分析的很好，触动了有关房地产炒作者和开发商的利益。在此表示支持！