2002年7月1日，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款45000元。这样的房屋，俗称“小产权房”，由于现有的法律规定，农民自己的住房和宅基地只能在农民之间买卖流转，因此，当初双方这一买卖不能获得国家认可的产权，亦不受法律保护。后来，宋庄逐渐发展为画家聚集区，房屋价格大幅上涨，再加之政府要重新规划产业园区和道路，很多农家院落面临拆迁，按照现在的房价，房主会得到巨额的拆迁补偿。于是，2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。这一请求获得北京市第二中级人民法院的终审支持。2007年12月，法院判决，李玉兰和马海涛双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。虽然法院在判决书中同时指出，马海涛为导致协议无效的主要责任方，判决马海涛支付李玉兰93808元。但赔偿的范围只包括房屋及添附部分价款，而没有涉及土地增值和溢价部分。这一判决一出，在当时曾引起广泛的争议。

应该说，面对李玉兰和马海涛之间的争议，法院面临一个法律上的两难境地：一方面国家的法律权威需要维护，小产权房的交易在现有的法律框架下不可能得到确认(最近有关部门负责人重申小产权房违法)，另一方面，农民马海涛看到房屋升值，就想重新索回当初自愿交易的住房，亦是不折不扣的背信之举，这也是合同法明确禁止的行为。想要在这两点之间寻求法律平衡，的确不是一件容易的事。但最后，法院选择了维护法律条文的权威，而成全了农民的背信。在这个判决中，我们看到了法官的墨守成规，而没有看到法官依据法律维护正义而体现出来的智慧。

在房屋合同被判无效后，李玉兰于2008年向北京市通州区法院宋庄法庭提出反诉，要求马海涛赔偿经济补偿金48万元。在这起案件的审理中，通州法院表现出和前述判决不同的思路，他们认为，李马双方的交易虽然不能得到国家法律确认，但房屋在双方交易后土地增值和溢价的权益，却也不该归属原房屋出卖人马海涛，而是归买受人李玉兰。法庭最后评估该房屋的市值为26万元左右。据此，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房人李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70%。由于当初双方的交易行为不受法律保护，在赔偿上做了适当折价。

我要为通州区法院做出的判决鼓掌，因为正如有法律先哲说过，法律的正义不在于法律条文，而在于法律条文背后蕴藏的公正精神。法律条文需要维护，但背信行为也同样不该得到支持，如果法律维护了一种正义同时牺牲了另一种正义，真正的法律精神就没有得到彰显，当两种正义需要同时维护的时候，法官必须运用智慧在法律规定之间寻找精巧的平衡。这正是前一判决中法官缺少的和后一判决中法官努力追求的。

更重要的是，此案的判决，提供了一条在现有法律框架下，解决小产权纠纷的路径和思路。近年来，小产权房在全国范围迅猛发展，据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房后出售。尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房，但小产权房仍然在全国范围蓬勃发展。近年来，农村土地大幅度增值，农民纷纷反悔，起诉要求合同无效，收回房屋。由于法律存在漏洞，小产权房纠纷已成为全国性的司法难题。

另一个值得注意的趋势是，农地地权的改革亦在全国范围内逐步开展，在可以预见的未来，农民将拥有越来越完整的土地产权。随着这一趋势的发展，农地价格必将大幅上涨，面对这一背景，如果法律不能有效平衡双方的权利，不但会造成大量的交易合同失效，也会成为社会发展极大的不稳定因素。在这样的背景下，宋庄判例提供了法律在小产权房改革方面的司法态度。这就是说，不管将来小产权房遵循何种路径进行改革，当初买卖双方在自愿原则下签署的交易合同，都必须得到适当的尊重。而这样的司法态度也恰是农村产权制度改革顺利进行的制度基础。