潘石屹与前门大街

答《财富时报》陈培婵记者问

      问：潘石屹将前门大街的正式开市时间一推再推，有传言说他仍然在提高租金，您怎么看待？

答：前门老街已经正式开街，以全聚德烤鸭店为代表的12家老字号商户已经开业。正式开市时间一推再推，有几个可能：一是全街配套设施问题。一期开街的部分主要是为接迎奥运会，多少带有“赶日子”的成分，全街的全面综合配套设施并没有完全做好并投入使用；二是街里很多具有历史符号的建筑内部完善可能比外表恢复更复杂些；三是一些商铺招租、装潢需要时间。租金问题按老潘的习惯，应是“走一步看一步”，如三里屯SOHO。另外说一点自己不成熟的看法：三里屯SOHO后来提价，或许与前门大街“造市”有关。

      问：前门大街在潘石屹的商业地产帝国中处于一个怎么样的位置？

答：前门大街在潘石屹的商业地产帝国中处于十分重要的位置。早在前门大街修缮改造工程酝酿之日起，潘就积极筹划进入，之后各项招投标活动几乎都可以看到他的身影，最后强势介入，其中有几个尚未中标的项目，他一直坚持不撤退，也显示其信心和决心。前门大街的历史地位决定了其在京城商业地产中的当量，修缮改造后即使北京核心商业区西单、王府井有了商业中轴前门，三者正呈完美“品”字格局。这是个“眼球”工程，大家都知道老潘在两年前就重点转向商业地产，理所当然对此工程寄予厚望。

      问：由于租金问题，目前的招商情况也不甚透明，都在揣测这条街会不会入住太多的国际品牌。而潘石屹也只能借此高租金收回成本。那么您怎么看待改造后前门大街的商业前景？

答：我想对于这条街的“定性”争议并不大，就是“京城核心区老字号商业步行街”。尽管有有轨电车、铛铛车之类的交通工具，但其古城象征意义更大。运营模式应是“古、今、中、外”，以“古”、“中”为主，兼顾“今”、“外”。前者不必详谈，后者有些争议，有人认为“老街就是老街，不要那些个洋玩意儿”，但按现在商业运营的实际情况，“老字号”对“老人”吸引力更大，对“新人”吸引力就相对小一些，尤其是儿童，没有“肯德基”、“必胜客”、“麦当劳”等国际品牌是不行的。对于改造后前门大街的商业前景，当然看好。

      问：有人认为前门大街的改造，潘石屹是最大的赢家，他由此获得了700亿的资金。您怎么看?

答：我同意这种看法。一是获得了不小的资金支持；二是使潘氏商业地产顺利进驻前门大街；三是盈利前景明朗；四是又有了新的“聚焦点”，须知“眼球”是商业地产开发商的一个重要卖点。

      问：商业性地产在规划设计时和住宅性地产有什么不同？

答：一是商业地产“市口”即区位优势很重要，有“市口”就有人气；二是商业地产在老街区修缮改造中更有优势，基本是因地制宜，比在老街区新建住宅小区的麻烦少很多，同时老街区比新街区人气聚集来的快；三是核心区商业地产对于绿化要求比住宅地产要好做到。这仅是就前门大街而言，对于一般性的设计区别此不赘叙。

      问：您认为商业性地产规划过程中，应该如何平衡旧城风貌的保护和新的商业圈的形成？

答：这个问题在前门大街修缮改造中，已经众多专家学者长时间论证，现在的方案和呈现出的格局是比较好的，我持称赞态度。