政策松绑“第二套住房”起争议
文、唐艳明
在国务院明确表示要通过降低购房税费的办法，对成交量持续下跌的房地产施以援手之后，财政部的“救市细则”终于出台。10月22日晚，财政部公布了针对房地产行业的最
新调控政策。其中，最重要的两条是减免居民购房交易环节的多项税费，并放宽对个人购房贷款的限制。财政部与央行出台的楼市救市方案，对居民首次购房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％，个人住房公积金贷款利率各档次分别下调0.27个百分点。尽管有诸多模糊地带，但力度之大出乎市场预料，模糊之处事实上也给了商业银行和地方政府极大的自由操作的空间。
救市政策频繁出台
财政部公布的政策规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
事实上，10月19日，国务院总理温家宝在国务院工作会议上发布的四季度工作安排中就提出，“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。”
不过，自2004年，中央政府就开始为防范房地产业投资过热，出台了“国六条”“国八条”等一系列严厉的调控政策。并于2007年，陆续出台提高契税、营业税等税费，并限
制居民购买第二套住房，提高购房首付比例等政策，试图从需方控制房地产市场过热，抑制房价飙升。如今，在房地产市场成交量持续低迷，世界金融局势恶化的背景下，从紧的宏观调控政策彻底松动。
此外，通知还规定，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。同
时，下调个人住房公积金贷款利率、各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。”
财政部、国家税务总局、人民银行22日晚联手出台政策刺激楼市之后，上海市政府随即发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励居民的住房消费。
文件中发布的14条救市新政从三方面进一步细化落实中央的扶持政策：一是降低购房者交易成本：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让
自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；二是放松信贷政策：购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%；家庭购房公积金每户最高贷款限额提高至80万元；三是调整相关标准：普通住房标准具体规定由房屋、财政、税务等部门另行公布；首次购房证明则由市房地产交易中心出具。
就在上海推出一系列的地方救市政策后，北京有关政府部门一直保持谨慎的姿态，直到北京市发改委副主任宋宇在10月31日在“ 2008年奥运经济市场推介会”会对外首次表示，北京即将出台针对房地产行业发展的鼓励政策，目前政策正在研究制定中，主要以国务院下发的关于稳定和刺激房地产业发展的政策为主，北京落实这一政策并做出细化，支持方向主要集中在房地产流通领域和贷款领域。宋宇此言无疑是向外界提供表示一个信号：北京不再在救市方面遮遮掩掩了。
同时，记者在南京、武汉、西安、杭州相关部门的政府网站看到，为了配合财政部此次救市计划，已纷纷出台了相应的地方救市措施。
各地成交量冷热不均
10月27日后，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。以一套均价为每
平方米1万元的90平方米普通住宅计算，仅利息一项，就能节省20多万元。 然而，这理论上的实惠，并未激发各地购房者强烈的购买欲望，成交量冷热不均。
11月3日新政实施后首日，北京市房地产交易量最大的两个区，朝阳和海淀地税局当日迎来了久违的“爆棚”场面，其中朝阳地税当天的交易量接近原来一周的交易总量。
据海淀区地税局工作人员介绍，截至下午4点，海淀地税局共接待纳税人交易及咨询400余人次，其中共受理交易户数41户，约为新政前的5倍。在这里面享受新政优惠的户数有34户，占全天交易量的83%。与地税大厅相比，东城区房屋交易大厅相对冷清。据工作人员介绍，截至下午两点，只有10位市民缴纳了税费，也就是说只有10人到此过户买房。不过这与部分市民不知道房屋交易大厅也能缴纳税款有关。
而在深圳税收优惠政策11月1日实施后，新房成交大增 。据统计，新政公布前的一周深圳日均成交一百多套，公布后则减少到只有几十套，消费者均在等待新政正式实施。深圳市国土局数据显示，10月24日至10月31日的成交套数分别为66、59、40、55、59、45、33和35套。而11月1日和2日的成交量却突然跃升到232套和164套，呈现“井喷”现象。
与北京、深圳相比，上海松绑普通住宅标准未提高成交量。10月31日，上海如期松绑了“普通住宅”标准，并现定自11月1日起实施，新政实施首日260套住宅成交，据了解，10月份上海市每天的交易量基本维持在300套，最高时达到500套，新标准实施的首日并未给成交量带来起色。根据上海市房地产交易中心的统计数据：11月1日共成交2.57万平方米，260套住宅，其中普通住宅占比6576平方米。11月2日则成交了1.96万平方米，211套住宅。
松绑第二套住房存争议
在10月22日央行发布“房贷新政”时便称，金融机构将在10月27日前完成实施细则的拟定。
10月底，央行高层曾召集各大部委相关人士及部分业内人士召开了一次非正式的座谈会。会议讨论的重点便是对“房贷新政”相关细则做具体界定，其中涉及到“改善型自住房”的定义。交行副行长钱文挥便在业绩发布会上暗示，日后，能够享受到房贷新政中有关首付两成、贷款利率下浮30％优惠的，可能必须同时满足“首次贷款”、“自住”、“普通住房”三个概念，而房贷新政此前所提到的“改善型购房”可能要从严界定。
钱文挥表示，“改善型”的概念太过宽泛，执行起来比较困难，假如一个人已有了一所小房子，以前没有贷款过，现在他想贷款购买一所面积大一点的房子，这样的需求可称之为“改善型购房”，也满足“首次”、“自住”、“普通”的概念，银行可给予优惠。但是，假设一个人已经有了两栋别墅，现在他想贷款再买一栋面积更大的别墅，这样的需求显然不能被称为“改善型购房”。
颇具戏剧性的是，10月28日晚，作为第一家出台房贷细则的农业银行，将细则挂到官方网站后不到一天便突然撤下。“农业银行的细则是被银监会叫停的。银监会认为，目前对
于一些概念的定义还没有形成统一的意见，各大行的细则出台可能会导致恶性竞争，或间接对投机行为有所放松。”一位业内人士称。
该人士表示，原本考虑到各大银行信贷结构及客户风险评估都有所不同，所以在房贷新政中仅仅做了原则性规定，具体实施细则交由各大行自行决策。但是，新政出台后，各方
对于当中的理解分歧较大，一些商业银行认为对细则没有足够的把握去拟定，希望能够出台统一的指导意见。
蹊跷的是，10月30日下午，农行又在其官方网站重新发布了细则，其内容基本没有变化：对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优
惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。然而，对于改善型普通自住房，细则中仍未有详细定义。
11月2号记者从交通银行总行相关人士处获悉，该行于近日出台了房贷新政实施细则。细则规定，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7
倍，首付比例20 ％。其他客户的首付比例和利率政策，继续执行央行此前文件规定。对存量客户利率如何调整，正在研究中。
截至11月3日，仅有农业银行、光大银行以及建设银行相继出台了房贷细则，且内容仍具模糊空间。
其中，最早也是唯一一家提出对第二套房进行政策松绑的光大银行，其房贷新政细则已在10月底出炉，光大银行房贷新政细则大致为：如果客户购买的是第一套自住房，符合套型建筑面积在90平方米以内等条件，那么首付比例为20%，贷款利率在基准利率的基础上下调30%。如果买的是二套房 (指的是此前在银行有一笔未结清房贷，以下类推)，如符合条件，首付比例为20%，贷款利率在基准利率基础上下降18%。 如果买的是第三套房，首付款比例将提高到30%，利率不享受优惠。该行对首套和二套住房、三套住房的界定以家庭为单位。
而有关光大银行二套房亦可享受8.2折利率优惠的说法，引发市场对二套房房贷松绑的猜想。不过，有业内人士就此表示，银监会已经明确二套房贷决不能放松，这让光大二套房的优惠方案难以成行。”
理由是，银监会在10月28日晚向各大银行下发紧急通知，要求房贷新政优惠仅限于购买首套房，其余情形均继续严格执行原有规定。银监会于2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。
业内人士表示：“即使光大银行拟订了这样的方案，也不敢在市场推出。”