尊重私密性的户型更受欢迎

文/易居中国分析师薛建雄

虽然，今年楼市总体低迷，预计成交面积不及去年的一半。但在90/70政策实施二年之后，小户型房源出现了大量上市成交的景象。80-90平方米房源占到总成交房源的22.4%，比重增加了2.5倍。

易居中国•CRIC系统显示，今年前11个月上海共成交了64187套商品住宅，只相当于去年150765套的42.6%。在总成交量大幅下降的同时，套均面积也从去年的117.2平方米下滑到106.7平方米，降幅达9%。其主要原因是70/90政府实施两年后，90平方米以下房源成交所占的比重从去年的19.1%大幅增加到今年的37.8%，增加了近一倍。

在笔者看来，小户型大量供应后，成交面积大幅度上升，除了70/90政策起效和房价上涨后，多数家庭压缩购房面积外，还与家庭的小型化有关。有关数据显示，上海平均每户常住人口已经从20年前的4.06人下降到3人，随着“丁克”家庭比重的大幅增加，户均人数还在程下降之势。

因此，人们对一房、二房的小面积房型需求大幅增下，大户型的需求量则程大幅下降之势，特别是传统主流的三房需求下滑严重。

易居中国•CRIC系统显示，今年一、二房成交所占的比重都上升了4.2个百分点，其中一房的比重增加了三成，达12.4%；二房的比重上升了一成，达47%。而比重下滑最大的是120-150平方米面积段和三房的房源，两者占面积段和房型段的比重分别下降了8和6.2个百分占。

值得一提的是，三代人同住一起的情况，还依然是国人居家的主要形式，特别是那些以郊区客源为主的楼盘，120-150平方米的大三房相对热销。因此，120-150平方米房源在去年还是市场的绝对主流，占到总成交房源的28.9%，比第二位90-100平方米段房源占16.4%的比重要高出12.5个百分点。

然而，今年120-150平方米面积段房源所占比重下滑到了20.9%，80-90平方米面积段房源的比重则从去年的第五位上升到了第一位，达到22.4%，比重增加了2.5倍。主要原因是这一面积段房源的供、需量今年大幅上升外。供应方面，是因为今年是70/90楼盘大量上市；需求方面，在楼市低迷时期，以在市区工作的新上海人和新婚小家庭的钢性需求成交为主。

除此以外，还与一些开发商的营销手段有关。在房价下滑竞争压力加大的情况下，一些开发商将90平方米以上三房中的一个卧室改成了空花园，使套面积下滑5个平方米左右，也使房型从三房变成了二房。

另外，在90/70新政实施的压力下，市场上出现了各式各样的创新户型，并以其新颖、亮丽装修格调获得了重多购房者的亲睐。但笔者认为，创新有利于行业进步，但为了能够让居者更舒适方便，理应做更好的适应性论证。

在此，笔者给购房者一些指标，对房型的选择或许会更有益处。单个房间的长宽高比率应该是5：4：3最为协调舒适；二层以上就会影响居住的舒适性，其中单层面积低于80平方米的话也会影响居住的舒适性；另外由于人们对生活私密性要求的提高，卧室越成套越舒适（内带卫生间、衣帽间、书房等），起居室可以向餐厅、厨房、阳台、花园等要空间。也就是当户型面积贪偏小时，开放式的餐厅、厨房、阳台、花园可以使厅的空间更宽阔，感觉更舒适、起居更方便。