2008年,大连楼市同全国楼市一样,充满了众多变数;2009年,大连楼市也同全国楼市一样,充满了众多期望。大连楼市年底如何收官?明年如何开盘?本文依据大连市统计局统计数据,作一分析。
    一、2008年大连房地产业发展现状
    1、从固定资产投资来看，房地产开发投资平稳增长。1-10月份，全市完成全社会固定资产投资1838亿元，同比增长26.2%，比1-9月份回落4.2%，比上年同期回落4.3%；其中，

城镇投资1559.9亿元，增长31.7%；在城镇固定资产投资中，建设项目投资1200.2亿元，增长33.8%；房地产开发投资359.6亿元，增长25%。
    2、从土地成交来看，土地放量供应，价格趋向理性。截止8月底，大连市土地成交总计建筑面积649.3万平米，其中新城区合计建筑面积576.45万平米，占总建筑面积88.78%；

主城区从4月份第一号地块挂牌成交到9月底，土地成交总建筑面积231.29万平米，完成全年土地供应计划70%左右；12月挂牌土地总面积将超过100公顷。所有出让地块均以底价成

交，郊区居住用地价值提升明显，热点区域居住用地仍旧极具吸引力，商业用地反应平淡，土地价格趋向理性回归，开发商拿地冷静慎重，政府把控土地出让适度。
    3、从房地产在建施工面积来看，累计在建面积大，今年将突破历史新高。由于普通商品住宅用地的增加，截止10月底，全市商品房在建施工建筑面积突破3000万平米，达到

3072.1万平米，增长23.5%；其中，商品住宅2425.0万平米，增长28.3%；预计全年在建施工建筑面积将超过3600万平米。
   
    4、从房地产竣工面积来看，竣工建筑面积大幅增长。2006、2007大连市连续两年商品房竣工面积均减少两位数，2008年商品房竣工量得到了强劲的发展势头，1-10月份全市商

品房竣工建筑面积299.3万平米，同比增长高达95.8%，其中商品住宅竣工建筑面积236.0万平米，同比增长高达81.8%。
    5、从商品房销售来看，销售面积持续下滑。2008年上半年全市商品房销售同比下降15.7%；市内四区同比下降19%；1-10月份商品房销售建筑面积527.9万平米，同比下降11.3%

；其中商品住宅销售498.6万平米，同比下降12.0%；商品房销售额297.2亿元，同比减少7.8%；其中商品住宅销售额275.9亿元，同比减少7.3%。由于新政税费优惠，11月份市内四

区商品房成交3451件，同比增长43%，比前10个月均交易件数增长62%。
    6、从商品房成交均价来看，房价持续上涨，上涨幅度趋缓，市内四区依然坚挺。1-10月全市商品房成交均价5630元每平米；其中商品住宅成交均价5534元每平米；市内四区上

半年商品住宅成交均价7200多元每平米，下半年则达到8500-9000元每平米左右，平均房价收入比达14年以上，比三、四年前的平均水平又加大了近4年。
    7、从二手房交易来看，交易量下降。1-10月份，市内四区二手房成交建筑面积116.86万平米，同比下降35.9%，其中二手住宅成交90.66万平米，同比下降38.6%；成交金额

60.10亿元，同比下降25.7%，其中二手住宅成交金额52.95亿元，同比下降25.6%；市内四区二手房成交均价5143元每平米，其中二手住宅成交均价5847元每平米。由于新政税费减

免作用，11月份二手房成交1837件，同比增长0.03%，比前10个月平均交易件数增长56%。
    8、从商品房供应量来看，商品房可售面积增加，供应充足。截止11月份，市内四区可售商品住宅套数为3.7万套，90平米以下中小户型商品住宅供应套数比重增加至58%，建筑

面积可售比重增长至43%，二手房上市量 40198套，环比上涨68.92%，远远超过上年同期的市场商品房供应量。
    9、从个人住房政策性贷款来看，居民受益面扩大。1-9月份个人住房政策性贷款21.91亿元，1.26万户家庭享受；已发放个人政策性贷款户数占全市比重29.2%，比上年同期提

高5.2%；贷款金额比重18.1%，比上年同期提高4.1%；累计贷款本息回收率达99.76%。
    10、从建筑业来看，总产值稳定增长，非公有制企业增长明显。1-10月份，资质以上建筑业完成总产值430.4亿元，同比增长10.3%，其中公有制企业完成103.8亿元，增长3.1%

；非公有制企业完成326.6亿元，增长12.9%，占全市施工总产值的75.9%，比上年同期提高1.7%，拉动建筑业总产值增长9.5%。
    11、从政策层面来看，调控政策频出，刺激楼市稳定发展。2008年世界金融出现危机，世界经济极大起伏，也影响了中国楼市，从今年二季度开始，成交量呈现全国性的下滑

趋势。在此背景下，国家频繁出台财政、货币政策，大连也相继出台了众多楼市政策，尤其从11月1日开始执行的房地产七项税费减免政策，更是让普通百姓受益良多，也在一定程

度上刺激了一、二手房的交易。
    二、2009年大连房地产业判断分析
    1、楼市将呈现保障与市场并行发展的格局。从明年开始，大连将进一步加大和落实城镇廉租住房和经济适用住房等保障性住房建设，加快城镇棚户区、城镇危旧房改造等新居

工程建设，各项建设投资总额有望创历史新高，随着国家新政策的逐步实施，房地产市场的分层会更加清晰，保障房的规模会不断扩大，商品房市场群体会稳固形成，最低收入家

庭承租廉租住房，低收入家庭购买经济适用住房，中高收入家庭购买商品住房。楼市将逐步形成保障与市场并行发展的格局。
    2、消费者将继续选择等待观望，楼市真正全面回暖尚需时日。今年11月份，虽然大连楼市一、二手房成交均有所回升，但这是前一阶段降息、减税和积压办产权证等因素所造

成，再加上部分开发商打折促销，使得交易量环比有所上升，只是一种暂时现象，楼市回暖的前提是市场连续几个月成交量的大幅和持续上升。而目前大连房价还没有实质性调整

，房价还没有降到消费者心理和经济能承受的范围内，有部分开发商虽然打折促销，有的区域房价也有所降低，但从整体全盘来看，整个市场房价仍在高位徘徊。根据以往经验，

每年12月至2月都是楼市销售量低谷时期，一般都在每年的四、五月开始出现明显的成交量上升，因此楼市真正全面回暖还需要再等一段时间。而2008年的宏观经济衰退，购房者对

收入和财富预期悲观，观望气氛仍然存在，看房人气旺，下单速度慢的现象将会延续，楼市全面回暖尚需时日。
    3、资金短缺，经营效益下降，将成为房地产业的集体性问题。年底，正是各银行集中催还贷款的高峰时期，也是土地出让金、大小配套费、工程款、材料款、工人工资等集中

交付的时候，更是资金链早已紧缺的开发商们最难熬的一段时日。不仅一些中小开发企业资金链断裂，一些颇具实力的大开发商也同样遇到资金链紧张。2009年，“缺钱”将成为

中国房地产行业的集体性问题。
    4、在建开发商品房规模较大，某些区域供大于求开始显现。2009年，大连商品房在建施工建筑面积将超过4000万平米，加上市内四区300多处“新居工程”项目和扩大内需房

地产建设的加快加大，在建施工面积、规模、总量将日趋增大、增多。而新城区区域经过几年的开发，明年将有1300多万平米的现房供应90多个在售项目，30多个展示项目、800多

万平米的展示楼盘。显然，旅顺、金州、开发区、金石滩等区域明年将会出现商品房供大于求的局面。
    5、新政实施后，二手住房交易或将迎来新的成交高峰。新政出台后，特别是二手房交易税费大幅度减少、利息降低等因素影响，一部分业主根据减免税费的数额主动调低报价

、增大谈价空间，许多自住房消费者也感受到新政带来的众多优惠，买卖双方对后市的理性认识；同时税费和利息的减少将为消费者节约较多的购房成本，有利于购买力的进一步

释放，而随着被抑制的住房刚性需求的陆续释放，存量市场中性价比高的房源将在明年会有一个较大的消化，二手住房交易或将在明年迎来一个新的成交高峰。
    
      贾广葆         大连市房地产经济学学会副秘书长、副研究员、高级经济师