降息了，步入了降息周期，选择固定利率贷款肯定不合算。而只有当利率持续上升，并在利率上升的初期或中期不适时机的选择固定房贷才是比较合算经济的；在利率相对平稳、小幅波动的一定周期，选择“固定房贷”很难跑赢浮动利率。这是因为在还款初期，贷款本金多，此时购房者承受着较高的固定利率，利息总额就相对较高；在还款的中后期，贷款的本金已经很少了，即便到时浮动利率上涨了，但其增加的利息不会太多。

    目前银行推出的“固定房贷”一般为3——10年期，从我国当前的经济形势来看，在未来的三、四年中很难出现一个连续频率比较多的加息周期，而即便三、四年后再步入加息通道，“固定房贷”此前多支付的利息也很难抵消。

 

    两种办法：（1）慎重转换。由于现在虽然降息二三次，但每次的降息幅度很小，往往都是0.2——0.3之间，购房者没必要马上向银行提出“固贷”转浮动利率，这是因为转换是要付出一定的违约金的成本，需要仔细分析，慎重转换，计算出违约金数额是否大于“固贷”与“浮动贷”之间的差价，若大于可不必马上转换，若小于则尽快转换.（2）选准项目，适时转换。如果短期内再连续降息，购房者可考虑在交付一定的违约金后立即将“固房贷”转为浮动利率，就目前经济形势而言，未来降息预期增大，还是尽快转为浮动利率为宜；也可选择有的银行推出的免收违约金的“固定房贷”，浮动利率可转换房贷，以尽量减少付出成本。

    目前，多数银行对利率升降都实行按年调整的方式，即一年之内无论利率升降几次，贷款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率标准，这在升息期，对贷款人合算有利，可以享受几个月的低息期，但在降息期，如按年调整就要白白多支付利息。所以，贷款购房者在同银行签订贷款合同时，要注意看准利率调整的方式，一般在升息期，一些银行考虑自己的利益，在贷款合同中修订了“按年调整”的条款，改成实行“按月或按日调整”的条款，这样，银行在利率调整后的次月甚至次日就能按新利率与贷款人结算利息。而在现在的降息期，贷款购房者应该选择“即时调整”方式最为合算，因为在降息周期，“按年调整”对贷款购房者是最为不利的，“按日调整”充分享受降息新利率则是最为合算，利息最少。

 

    在升息期，有些购房者往往在办理时多贷一些款，以弥补装修房屋、子女上学等用途，因为升息期，以后利率会更高，不如一次多贷点，以免将来利息高又麻烦。其实，现在眼前为日后将来的需要贷款，大多情况下是不合算的；尤其在降息期，最好的办法是办理“授信类房贷”，可以办理一次抵押贷款，满足多次贷款的家庭需求。比如，贷款购房者购买120万元的房屋，银行一般可以给予70??即84万元的授信额度，如果购房者只用了50万元的购房房贷，那么还有34万元的剩余授信额度，如果半年后购房者房屋竣工交付使用时，需要装修房屋，就可以很方便地在剩余授信额度（34万元）内借款，这样相比购房者一次性办理84万元贷款用于购房装修要节省6个月的利息，有的节省时间可能更长，如果在此期间，恰巧遇到降息，那就更加合算了。

 

 

贾广葆：大连市房地产经济学学会副秘书长

     副研究员、高级经济师

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