陈真诚：金融政策将继续从紧，万科领跌房价或加速下降

文：陈真诚

春节长假后，伴随万科将于元宵节在上海启动10个楼盘集中优惠促销从而进一步深化其全国性的降价促销楼盘行动的，还有两组宏观数据更让房地产市场上原本在春后房价反弹回涨的希望几近泡汤。

根据国家统计局公布的最新数据显示，1月份，居民消费价格总水平（CPI）同比上涨7.1%，比2007年12月上涨1.2%，，创1997年以来月度新高。1月份工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.1%，增速快于2007年12月的5.4%，创3年来新高。另一组数据则是央行在春节后公布的。央行在春节后公布的最新金融统计数据显示，信贷增长的速度过快。今年1月金融机构人民币贷款增加8036亿元，同比增长16.74％，增幅比上年末高0.64个百分点。1月份银行的信贷已经达到8900多亿元，一个月就超过去年一年的1/4的信贷额度。

诚然，1月份CPI涨幅有受春节、雪灾以及国际经济形势的影响,但铁的事实正摆在中央政府高层的面前：通货膨胀形势依然严峻，压力依然很大。本文作者陈真诚认为，即便剔除雪灾等因素的影响，CPI依然很高，依然远超过3%。这对于全力打击通货膨胀预期的宏观调控来说，只能说任务更艰巨了。

事实上，一度曾“绑架”中国经济的高房价，如今已经被“通货膨胀”预期所“绑架”。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师（报告文本销售电话0731-4478178）、长沙新思维企业发展策划公司首席专家、本文作者陈真诚认为，政府无疑会继续深化宏观调控以打击通货膨胀预期，必然将使房地产遭受房地产深化调控的“继续”。其中最主要的手段，无疑依然似乎继续从紧的金融政策和继续从严的土地政策。而在面对高CPI和所潜伏的通货膨胀危机面前，从紧的金融政策，不仅不会松动，相反还有进一步从紧的可能。

事实上，正如舆论所分析的那样，尽管美国次贷危机和年初恶劣的雨雪天气给中国经济带来了不确定因素，但政府有关部门近日来多次表示，近期内从紧的货币政策方向不会改变。

央行2月14日公布的货币信贷数据显示，今年1月金融机构人民币贷款增加8036亿元，同比多增2373亿元，而此前3年同期平均新增量仅为4700亿元左右。1月金融机构人民币贷款同比增长16．74％，增幅比上年末高0．64个百分点。贷款的急速增加，带有在货币当局严厉调控背景下金融机构在新的调控周期开始后突击发放的性质。同时，在2007年被压制的贷款，在2008年开始得到恢复。

另一方面，在1月份新增贷款数据强势反弹、创下有史以来的最高纪录的同时，广义货币供应量(M2)创下近19个月来的新高，达到18.94%，显示货币供给仍宽松。

面对贷款急增、货币供给宽松而通货膨胀危机趋于严峻的现实情况，国家发改委等宏观经济运行部门多次明确表示，调控将进一步继续，金融从紧的经济政策不会松动。当前，投资信贷增长的压力依然较大，货币政策从紧的总体趋势不会轻易改变。央行货币政策委员会委员樊纲近日也曾表示，货币增长速度过快将加大通货膨胀的可能性。不管引发通胀的具体和直接原因是什么，控制货币的增长速率，都会起到抑制通货膨胀的作用。这就是说，根据第一季度的数据，央行货币政策不但必须继续从紧，而且可能更从紧。

不容忽视的是，在1月新增贷款中，中长期贷款增速反弹明显。中长期贷款同比增速去年12月一度降至23.5%，今年1月反弹至24.2%。由于中长期贷款更具趋势意义，这不仅可能意味着“紧信贷”政策在1月并没有得到有效实现，还可能暴露出了未能解决信贷膨胀的根本原因：除行政调控及很多银行担心今年下半年管理层再次对信贷投放实施行政“限行”预期外，存款利率为负、信贷成本过低则是最主要原因。在货币信贷数据和CPI数据双双继续高位运行的当前，上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师（报告文本销售电话0731-4478178）、长沙新思维企业发展策划公司首席专家、本文作者陈真诚认为，尽管“从紧信贷”政策面临诸多挑战，不排除近期央行将“相机而动”相继使用提高商业银行存款准备金率、继续发行央票、加大公开市场操作和不对称加息等手段来调整利率结构的可能。尤其是，为抑制过快增长的信贷需求，近期内继续上调商业银行存款准备金率，不但已经几无悬念，还不排除央行加大上调商业银行存款准备金率幅度的可能，以加大回笼货币、打击流动性的力度，并不排除大幅度加息手段的可能。

在中央做出“金融从紧”的经济政策决策后，央行已经做出决定，严控并紧缩今年信贷总量规模，并由过去的年度控制改为了按季度控制。根据管理层的调控目标，今年新增信贷额度顶多与去年持平，约3.63万亿元。一季度投放不超过全年指标的35%，即1.27万亿元。那么，1月份银行的信贷已经达到8900多亿元， 就超过去年一年的1/4的信贷额度，已占去一季度额度的63%。这样，央行很可能在随后的时间内更严控信贷规模。如央行坚持货币政策紧缩政策不放松，严控全年信贷规模，其结果必然是，1月份超规模放贷所占去的信贷规模将会在以后的日子里被扣减，使其后的信贷控制更严，房地产企业贷款的难度会更大。

这种情况，因南方受灾地区灾后重建而放松的可能性不大。因为，尽管2、3月将是南方受灾地区灾后重建的主要时期，监管部门也已经要求金融机构优先安排信贷资金满足灾后重建需要。但要清楚地认识到，受灾最严重的是农业、电力业等，政府则可能主要通过中国农业发展银行、投资银行等政策性银行安排信贷资金来满足灾后重建需要。这样，对于商业银行来说，希望借安排信贷资金来满足灾后重建需要而扩大信贷规模的可能性不大。

中国银行全球金融市场部最新报告建议，上半年央行应加息1至2次，一年期存款利率或提至4.41%—4.68%水平。在加息问题上，央行不必过于介意中美利差倒挂对利率政策的影响。标准普尔管理人士也称，中国近期可能上调利率，以抑制不断上升的通胀，但货币政策的紧缩步伐可能将较过去有所放缓。雷曼兄弟的经济师孙明春预计，央行可能于未来几周内上调存款准备金率50个基点。

这样，在CPI和通货膨胀预期高企、通货膨胀危机依然严峻的形势下，金融政策放松的可能性不但不大，相反却有进一步从紧的可能。在货币政策、土地政策等系列政策的继续调控下，无疑让房地产市场上原本在春后房价反弹回涨的希望几近泡了汤。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师（报告文本销售电话0731-4478178）、长沙新思维企业发展策划公司首席专家、本文作者陈真诚认为，房地产市场很可能会继续去年第四季度以来的寒冷市势，房市并可能继续逆变，房价地价可能双双继续下行。2月份以来尤其春节长假期间，全国各地房地产市场的表现，或更能说明这种房地产市场走势。

武汉：根据武汉房地产市场信息网公布的数据显示，除夕至初六（2月6日至12日）春节七天，全市仅仅在2月11日卖出一套42平方米的小户型房。

重庆：重庆主城区春节长假期间成交新房不到50起。

深圳：深圳楼市春节期间遭遇了尴尬的清冷局面 有价无市。

广州：春节前后,不少楼盘纷纷以优惠折扣、甚至“半价”开盘等策略争夺客源。

惠州：据惠城区商品房网上预售系统统计，今年1月份惠城区商品房预售均价为4611元/平米，城区部分房价跌破三千。

西安：春节喜气没有带热西安楼市 楼盘春节开市有点凉：除了个别楼盘卖出两三套房外，大多数楼盘只迎来匆匆看客。

天津：节后一周楼市持续萎缩，从2月13日至17日，日均成交新建商品房仅56套。

北京：虽然部分楼盘节后扛起降价、打折等促销大旗，但北京楼市却依旧平淡，市场观望气氛之浓，数年来罕见。楼盘搞促销:以前号都领不上现在享受贵宾礼遇。

广州、深圳等“珠三角”地区房价领跌，北京、武汉、长沙、成都等地成交低迷，上海房价整体升幅放缓并有局部下跌，“长三角”地区的房市“打折风”近来也越刮越猛。

南京：2008年的春节长假，南京楼市买房的人大大减少，春节期间，无成交，只认购了不到30套房子，与去年认购270套，成交48套相比，不到1/10。从大年初一到初五，5天无成交，只认购了11套房子。而大年初六，截止下午5点，依然没有成交，认购量只有16套。南京近两年始终保持热销的奥体、江宁等板块,1月份出现多个楼盘大幅打折促销的现象。位于江宁区的一家楼盘推出“买现房打97折,另外再送5万元”的广告,奥体板块一小户型楼盘则采取“总房价先打9折、再减3万元至5万元房款”的促销方式。

杭州：根据杭州透明售房网以及萧山、余杭透明售房网的成交记录， 2月6日-12日春节7天长假里，包括二手房在内，包括杭州主城区以及萧山、余杭在内，杭州共成交商品房18套。杭州的开发商一改往年不太重视春节二月档期的成规,今年春节前即掀起供应小高峰。杭州城北楼盘“凯德视界”一次性推出580套房源,“所有房源按揭打9.8折,一次性付款打9.7折,当天下单还可再优惠5000元”。

在上海，春节期间上海房市依然清淡。无论是一手还是二手市场，都没有出现类似去年的回暖迹象，楼市依然弥漫着明显的观望气氛，不少大型中介公司出现了零成交。上海房地局下属的“网上房地产”数据显示，春节长假期间（2月6日-2月12日），一手住宅成交仅有54套，总面积5993平方米，均价18425元/平方米。 2月10日（初四，房地产交易中心恢复上班），整整一天全市只有4套住宅签约，成交面积442平方米，创下几个月以来日成交量最低点。节后2月13日，上海市一手房签约286套，只有高峰时期交易量的四分之一左右，未达到节前日均300－800套的成交量，整体成交情况延续了从1月份以来的冷淡局面。由于春节成交惨淡，对市场预期产生转变，大量开发商推迟楼盘开盘时间。部分新楼盘刚开市，“打折”优惠促销活动就已展开。上海“绿地孝贤坊”的促销短信则说,“首批100张VIP卡抢购一空,现应广大客户要求加推50张,可获得最高2.5万元优惠”。

特别地，在启动广州、深圳、成都、北京等地降价销售策略以尽快回收资金的同时，万科集团已经决定将于年后在上海展开大规模的促销活动。根据上海万科发布的消息，上海万科即将在2月21日，也就是元宵节当天对旗下部分楼盘进行集中优惠销售，举行一场针对万客会会员的特卖活动，优惠幅度达到5%。参与此次促销活动的主要是万科在上海已发售楼盘的剩余房源，类型包括公寓、别墅和商铺，涉及白马花园、新里程、假日风景等10个楼盘。

上海万科即将在元宵节当天降价的消息一出，对楼市的影响非同小可。尽管仍有部分开发商暂不跟随万科降价，表示还需要观察3月份市场实际情况后再行决定，但由于万科在上海多个区域都有新楼盘供应，大部分开发商对此次万科的降价都相当关注。开发商意欲降价的口号正笼罩着上海整个房市，一些开发商随即开始放慢开盘节奏。

万科，在上海的部分楼盘降价降幅已经将达到15%，在珠三角的降幅达15%-30%。2007年12月份，万科销售均价环比下降了22.6%......

房地产市场也许不得不正视的可能是，作为全国最大房地产企业的万科，其领跌效应或正在全国市场上放大。而对全国房地产市场来说，上海房市房价、地价下降比广州、深圳房价、地价下降的“指标性”、“风向性”、“标杆性”更强。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师（报告文本销售电话0731-4478178）、长沙新思维企业发展策划公司首席专家、本文作者陈真诚认为，在本已成交清冷、局部房价下降、折扣促销蔓延的上海房地产市场，万科在上海的楼盘全面性大规模促销，必将对上海房价走势产生重大影响。在上海的奇特楼盘，是少有能抗拒万科不低于10个楼盘同时降价促销对市场影响而坚守不降价的。万科在上海大规模降价促销，在上海房地产市场，很可能产生“领头羊效应”和“蝴蝶效应”，将对上海房价走势产生重要影响，很可能使得上海房价大面积加速下降。

同时，央行和银监会在春节前联合发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，从可适当下浮贷款利率等多个方面鼓励金融机构加大对经济适用房开发的金融支持力度。各大城市按照建设部的要求，在1月底2月初陆续公布了“2008年度住房建设计划”，经济适用房、廉租房等保障类住房的建设规模都被着重提及。其中，北京提出年内新建廉租房50万平方米、经济适用房300万平方米、限价房450万平方米、其他政策类住房350万平方米；多年前取消经济适用房的上海也将在今年“重拾”经济适用房，保证年内开工400万平方米，今后5年共建经济适用房约2000万平方米、30万套，规模约占同期新建住宅规模的20%；深圳则计划年内建设保障性住房4.58万套、建筑面积228.4万平方米，经济适用房占0.78万套、38.4万平方米，并以政府直接建设为主。建设部副部长姜伟新近日也提出，今年建设部要抓紧做好住房保障、中等收入家庭住房问题、抑制房价过快上涨等三项工作。建设部规定各地公布住房建设计划，就是给老百姓吃一颗“定心丸”，让他们有一个市场预期。这样，政府大力发展保障性住房，高举住房保障旗帜，还将对房地产市场预期产生重要影响。在“房贷新政”抑制了部分投资需求后，这种市场预期的结果，无疑将会分流刚性自住需求，放缓自住型购房步伐，从而通过全面调节需求来降低房价预期。

因此，在当今房地产情势下，上海房价一旦在万科领跌下大面积加速下降，则可能成为全国房地产市场进一步异变的催化剂，或将更引导全国房价更加速下降。

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