中国房地产及住宅研究会副会长  张元端

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     学习温总理政府工作报告中住房保障部分以后，初步理解报告中提到的住房保障体系涵盖了以下十个方面：

    第一，以科学发展观为指导，解决住宅建设的可持续发展问题。按照我国人多地少和人均资源占有量低的基本国情，我们就势必要发展省地节能环保型住宅、中小套型等“节能、节地、节水、节材、环保”型的住房。

    第二，正确发挥政府和市场的作用。政府介入住房问题主要是制定住房规划和政策，合理供应土地，搞好中低收入家庭的住房保障。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。形成住房的“市场性分配和保障性分配两条腿走路”的格局。

    第三，健全三大保障制度。廉租住房制度，经济适用住房，住房公积金制度。这是我国目前住房保障体系的三个基本制度，要不断完善提高。

    第四，建立合理的的住房供应结构。住房供应结构始终要和住房消费结构相契合。防止结构性的供大于求（例如目前的高端房）和结构性的供小于求（例如目前的普通商品住宅和保障房）。因此，当前特别要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。积极解决城市低收入群众住房困难，积极改善农民工居住条件。

    第五，建立合理的城市土地供给结构。土地供应结构又必须和住房供应结构相契合。当前要合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。

    第六，建立住房保障的资金渠道。发挥中央地方两个积极性，增加保障房建设的资金投入。

    第七，建立多渠道的投融资机制。尤其要通过多种融资途径来帮助中等收入家庭解决住房问题。

    第八，建立有效的市场调控机制。综合运用税收、信贷、土地等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求。要通过宏观调控，保持房价的稳定，防止上涨过快。同时，加强房地产市场的监管。—个持续稳定健康发展的房地产业，是住房保障体系必不可少的组成部分。房地产业发展与解决住房问题要相辅相成。

    我国在房市的调控主要着眼两方面，直接调控致力于经济适用房、廉租房建设，效果快。间接调控则通过金融、税收等政策，以控制需求，需要一个传导过程，效果可能会滞后。对房地产的宏观调控就好比感冒药，光吃一天肯定是不行的。现在看来调控力度实际上在不断加大，加上原来的调控措施的叠加效应，效果将不断明显。

    第九，合理的住房消费模式。引导居民适度消费，形成住房的“买房和租房两条腿走路”的格局。安居乐业，安居先行。但这是否意味着必须有产权才是“住有所居”呢？国际上通行有两大住房模式：租或买。市场经济是根据收入水平决定住房。如果收入不允许，可以梯级消费，先租房后买房，先买小房再换大房。租和买两种模式，都能解决住房问题。

    第十，城乡统筹兼顾。加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。特别是今年雪灾中许多农房被压倒塌，更要引起我们对农村住房安全的关注，把它列入住房保障体系的范畴。

                           （二）

    我国住房制度改革从上世纪八十年代初开始的公房出售和租金改革起步，其后经过了1998年“停止住房实物分配”和2007年“强化住房保障制度”的两个里程碑，逐步地建立和完善多层次城镇住房供应体系，努力实现“居有所住”的民生目标。

    对今后如何深化住房制度改革，有以下三点建议：

    一是要继续完善“多层次保障”的体系架构。住房制度改革的精髓就是针对不同收入的家庭制定出不同的住房供应政策，给不同收入的家庭提供解决住房问题的不用途径。所以，要建立多层次的住房保障体系。

    目前，低收入和最低收入者这两个层次已经有经济适用住房和廉租住房作保障了，那么再一个层次就是中等偏下收入家庭的住房如何解决。目前出现的限价房就不失为一种良策，下一步要加规范化。

    除按收入层次以外，还有—些特定层面的保障，如拆迁户安置、大工程项目的居住配套、危旧房改造、“城中村”改造、农民工进城等，也应有规范化的保障办法。

    二是建立来源相对稳定的“保障房建设基金”。发展廉租住房，关键是资金。发展经济适用住房，关键也在于政府对免地价等的财政承受能力。因此，应在已规定的资金来源的基础上，加以规范化和法定化，建立相对稳定的“保障房建设基金”。

    三是在加快立法进程上下功夫。例如“住宅法”的制定，就可以使住房保障上升到法制管理，用法制来有力地推进。又如，像“小产权房”、无土地证房屋等，牵涉到目前的土地管理法规中对农村土地流转的相关规定。这些问题，从根本上说也是要通过立法程序来解决它的“合法性”和“规范化”。

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