2008年1—2月房地产与住宅市场走势浅析

 

            中国房地产及住宅研究会副会长  张元端

 

                        2008年4月1日

 

   

    一、 1—2月份房地产开发走势

    1、房地产开发完成投资同比大幅增长。

    据国家统计局资料（下同）：

    全国完成开发投资2374亿元，同比增长32.9%。其中住宅投资1669亿元，同比增长30.7%。

    2、房地产开发到位资金同比大幅增长。

    房地产开发到位资金同比增长31.9%。其中，国内贷款同比增长36.9%；利用外资同比下降41.2%；企业自筹同比增长28.3%；其他资金同比增长35.4%。

    3、土地成本同比上升。

    这可从以下两组数字对比中看出来：

    （1）购置土地面积同比增长35.8%；而土地成交价款同比增长52.7%。

    （2）土地开发面积同比增长20.3%；而土地开发投资同比增长52.5%。

    2007年对房地产企业进行了土地增值税清算；城镇土地使用税税额标准在1998年基础上提高二倍；新增建设用地有偿使用费征收标准提高—倍。上述措施的初衷是加大开发成本，压缩高利润的空间；但也可能会成为提高房价的成本推进因素。

    地价上升肯定会影响到房价。

    4、销售面积和销售额同比略有下降。

    商品房销售面积同比下降4.2%，其中期房同比下降3.4%。

    商品房销售额同比下降4.1%，其中期房同比下降6.7%。

    5、房价环比涨幅减小，但同比涨幅仍然偏大。

    据国家发改委资料：

    2007年11月份以来，全国70个大中城市房屋销售价格走势：

    2007年11月环比涨幅降低。同比上涨10.5%，涨幅比上月提高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月降低0.8个百分点。

    2007年12月环比涨幅降低。同比上涨10.5%，涨幅与上月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。

    2008年1月份环比略有反弹。同比上涨11.3%，涨幅比上月提高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月提高0.1个百分点。

    2008年2月份环比涨幅降低。同比上涨10.9%，涨幅比1月降低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月降低0.1个百分点。

    经济适用房价格涨幅的环比:自去年10月以来，涨幅大体上呈下降趋势，到今年2月，环比涨幅分别为0.5%、0.2%、0、0.1%和0。

    普通商品房价格涨幅的环比:2007年10月—2008年2月环比涨幅分别为2.1%、1.0%、0.3%、0.3%和0.1%。

 

    二、二月份在一部分一线城市和二、三线城市房地产市场出现的波动（包括打折促销和成交量下滑）是政策调控因素、市场营销因素、季节性变化因素共同作用的结果。

    1、从政策方面看：

    连续几年国家出台了一系列调控政策，对供应和需求进行双向调节，效果逐步显现。

    投资和投机性需求得到抑制。

    住房供应结构开始得到调整，普通商品房和保障房的供应开始加大。

    随着住房保障制度的建立，中低收入者的住房需求开始分流。

    2007年，国家又调整了房贷政策，提高购买第二套住房的首付，调整利率，进一步遏制投资、投机性购房，缓解了市场需求。

    住房价格预期回落，对购房采取谨慎态度。

    2、从市场营销看：

    一部分楼盘的定价超过了本地购买力，一旦“过度投机”被抑制时，就会出现“本地需求不足”的问题；

    一部分企业面对资金压力，调整营销策略，包括打折促销，以加速资金周转；

    上市公司随着资本市场的波动，再融资渠道收紧，在资本市场获得资金的能力也有所减弱，促使他们对营销策略进行技术性调整。

    保障性住房的陆续上市使普通商品住宅需求开始分流。但由于这类住房上市量还不大，不是房价波动的主要原因。

    3、从季节性变化看：从往年市场行情来看，春节放假、新盘上市量较小等原因，2月份市场—般都比较低迷；。

    因此，尚待观察未来几个月的发展态势。

 

    三、商品房总体上供小于求和结构性供大于求同时存在

    1、总体上供小于求是房价上升的主要原因

    2007年：商品住宅竣工面积47767.25万平方米，同比增长5%；销售面积69103.79万平方米，同比增长24.7%。

    今年1—2月份：商品住宅竣工面积3522.39万平方米，同比增长30.2%；销售面积4615.27万平方米，同比下降3.6%。

    2、一些城市的高档、高价商品住宅结构性供大于求，成交量下降，迫使价格进行调整；

    尤其中位于城市远郊区的楼盘，成为二月份房价波动的焦点。

    3、要继续以市场需求为导向，调整商品房供应结构，加大普通商品住宅和保障性住宅的供应。            

 

    四、保障性住房将成为住房供应的亮点

    （1）2007年8月7日国务院颁发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，再一次明确把以往的廉租住房供应“最低收入家庭”扩大到供应“低收入家庭”。部分城市公布了2008年新建保障性住房的计划。

 

            部分城市2008年新建保障性住房计划

                    （单位：万平方米）

 

         新建住房面积  其中保障性住房面积  比重（%）

北京        2750          1150              41.8

上海        2000           400              20

天津        1800           605              33.6

武汉        1028.26        727.96           70.8

重庆        2499.01        235.92             9.4

广州       850-1180       100-180         11.8-15.3

成都        1051           100               9.5

南京        1120           291.4             26

杭州      550-650          171.5          26.4-31.2

深圳       1215.9          228.4             18.8

西安         900           207              23

济南         733.18         80.5             11

昆明         680           414.8             61  

（资料来源：陈晟）

 

    上述13个城市2008年计划新建住房面积共17607.35万平方米，其中保障性住房占新建住房面积比例为27.8%。

    大部分城市的保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中武汉、昆明的比重较大，分别为 70.8%和61%。北京计划新建保障性住房的比重也在四成以上。

    （2）商品住宅的供应结构开始发生变化：

    1—2月份完成的房地产开发投资总额当中：

    90平方米以下住房占16%；

    140平方米以上住房占11.7%；

    经济适用房占2.1%；

    别墅、高档公寓占7.7%。

  （3）正在形成三个“两条腿走路”的住房机制：

    1、市场型住房和保障性住房两条腿走路；

    2、买房和租房两条腿走路；

    3、新房市场和二手房市场两条腿走路。    

    而其中，完善低收入家庭的住房保障制度又是重中之重。

 

    五、房地产业发展的大趋势是积极倡导民生地产和责任地产，把发展房地产业与深化住房制度改革、加快解决中低收入者住房问题紧密地结合起来。

    我国住房制度改革从上世纪八十年代初开始的公房出售和租金改革起步，其后经过了1998年“停止住房实物分配”和2007年“强化住房保障制度”的两个里程碑，正在逐步地建立和完善多层次城镇住房供应体系，努力实现“居有所住”的民生目标。

  目前，低收入和最低收入者这两个层次已经有经济适用住房和廉租住房作保障，下一个课题应该是中等偏下收入家庭的住房如何解决。目前出现的限价房应瞄准中等偏下收入家庭。

  房地产开发要以市场为导向，使供应结构与需求结构相对称，积极投入普通商品房和保障性住房的开发建设。

  以上分析很不全面，仅供参考。

 

 

 

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