陈真诚：万科会进入遵道镇房市吗
——新析万科系列之十八
文：陈真诚
(注：本文内容仅系个人分析观点，不构成任何投资或相关市场决策、操作依据。任何人据此以进行或操作任何内容、任何形式投资或房屋买卖或其他经济性行为者风险自担！)
有财经评论人曾经在媒体公开“批评”万科的增加捐款认为：“在王石的带领下，万科的行动在深入，（但）更像市场争夺战，而不谴看獾纳凭?amp;rdquo;。该报报道称：“她认为，遵循程序正义的人，应该不会忘记灾后重建项目需要招标。‘万科应公开参与竞标，如果胜出，那成功与公益也会变得更加纯粹。’”
还有人认为，万科参与灾后重建计划基于商业价值的考虑，是冲着遵道镇丰富的旅游资源资源和开发别墅项目而来，以重建之名，避开诸如招标之类的麻烦，先入为主……
只要对万科的企业战略及其行为特点进行过深入研究，或会很容易发现，做出诸如此类舆论论断者未免显得武断，未免有反崇高情节作祟的嫌疑，某财经评论人的评论有凭个人主观意想而下结论的嫌疑。长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，经过对万科的跟踪研究和深入分析可知，至少在近几年内，万科几乎不可能也不会从市场争夺意义角度上选择进入四川省绵竹市房地产市场，更别说绵竹市以下的遵道镇房地产市场了。
首先，此次地震后，从中央相关部门官方的舆论及媒体舆论可知，发生地震的汶川及绵竹等地，正处于常发地震的危险地带。因此，在该地区域内，至少近几年内，消费者难以消去地震留下的阴影。这样，房地产开发商如在此大规模开发房地产项目，可能遭遇被冷遇或房价难上去的风险。至少，在地震区内，投资者可能会在近期内避而远之，而自住需求者，因地震对房屋造成了几乎毁灭性的破坏，而政府已承诺了在三年之内为受灾者重建美好家园，自然会将自住需求在近年内降为几乎为零的地步。大开发商在此大规模投资商业性房地产开发的几乎无利可图，至少要远低于其他非地震的城市市场的赢利预期。更何况因社会的高度关注而将使得市场相对透明，随时在接受监督。
其次，正因为是重灾区，既然90%以上的房屋已被毁，因此，重建家园必然是在政府的主导下进行的。由于灾民急需住房的迫切性，所以，就要求房屋建设必须尽可能在时间和规模上下功夫。这样，重建家园的房屋建设的模式，应该选择众多中小型开发商对项目齐头并进式建设，很不适合大开发商的大规模建设。否则，真的如果交由几家大的开发商，通过公开参与竞标获拿下大规模土地，然后办理手续按企业进度分若干期推进建设，必然使得重建家园的速度变得十分缓慢，使得一大批急需房屋的灾民苦苦等不到房子，必然使得政府关于在三年之内为受灾者重建美好家园的承诺落空。
第三，由于是重灾区，被社会各界、政府、舆论等高度关注，开发商在此开发房地产，无疑不是未来主要获益者。可以说，在灾区的未来主要获益者，将是建筑商。要知道，建筑商并不等于房地产开发商。要知道，此次在灾区出现众多学校等公共建筑情况，引发了关于学校等公共建筑的建筑质量问题的关注与担忧，但由于目前的学校等公共建筑基本上属于政府等“甲方”委托建筑商承建的房屋，基本上不是房地产开发商的作品。
第四，从企业决策、市场开拓等实际工作经验来看，由于对未来的何时是否会再发生地震的不可预测性的现实制约，再加上中国传统文化中关于“吉利”的观念影响，一般来说，大型房地产开发商会回避在刚发生过大地震的地区进行商业性投资开发的。更何况，对于刚遭遇过“捐款门”风波的万科企业来说，只要决策层不是真的“弱智”，那么，做出进入重灾区进行大规模商业性房地产开发投资决策的可能性不大。
第五，目前，对于万科这种大型房地产企业来说，在中国，有大量的非灾区市场供其选择进入，未必只有灾区可选。而且，正因为其是大型开发商，在众多市场上存有竞争优势，没必要去赶这趟“灾难”混水。
第六，万科一度采用“3+X”的市场战略布局，其战略重点中，3是指珠三角、长三角以及环渤海区域，X是指长沙、武汉、成都等地。万科已在北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、成都、沈阳、南京等全国近30个大中城市中有了项目开发。万科已将长沙从机会市场调整为战略市场。并声称长沙万科将由单项目开发变成多项目同时开发，2年内进入长沙房地产开发企业前3甲，2010年在建项目要达到8-10个。万科并已于4月份通过与新加坡凯德商用产业有限公司联合开发综合商业项目方式进入了西安市场。但从万科已经进入的几十个城市中可以看出，一线城市有深圳、北京、上海、广州，二线及省会城市有天津、南京、成都、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳、长春、西安等，三线城市主要集中选择在珠三角与长三角的比较发达些的中小城市：广东的中山、南海、佛山、东莞、珠海，福建的厦门，江苏的镇江、苏州、无锡，以及大连与青岛。这就是说，除在珠三角与长三角的比较发达些的中小城市有市场进入外，在其他区域几乎都是在省会或以上城市。这也就是说，对于具有严密企业战略和市场策略的万科来说，除在珠三角与长三角的比较发达些的中小城市，根本就不可能有要进入四川绵竹市这种三、四线城市的计划，更不要说遵道镇了（绵竹政府网站显示，遵道镇面积32.75平方公里，其中耕地面积19505亩，辖10个行政村，以农业人口为主，农业人口达20314人）。
第七，万科目前是中国最大的住宅开发商，早已“去”掉了其原有的其他产业，定位于专业的房地产开发企业。在这种情况下，万科几乎不可能启动进入旅游产业领域的计划。从长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚曾为旅游业企业提供过长达5、6年之久的营销服务经验来看，要使旅游地产能赢利，无论是酒店或景点或游乐设施，最关键的问题，不在于建设而在于经营。目前，全国的主题公园及嘉年华活动项目、高尔夫球场运营等大多数亏损（有的亏损面高达80%），便可窥在非自然景点类旅游产业经营中所存在的风险之一斑。无疑的是，无论万科如何强大，但在旅游地产经营、管理等方面存在优势的可能性不大。从企业经营决策等实际工作角度来看，万科希望借助地震灾难进入旅游地产领域的可能性几乎为零。
第八，万科企业于5月21日以万科企业股份有限公司董事会名义发布的《万科企业股份有限公司关于参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的董事会决议公告》称（据深交所，公告编号：〈万〉2008-023）：
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
关于参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的议案于2008年5月19日以电子邮件方式送达各位董事，各位董事对议案进行了审议，并以通讯方式进行了表决，整个程序符合有关法规和《公司章程》的规定。董事会以11票赞成、0票反对、0票弃权通过了有关议案。详情如下：
……
（1）批准公司参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作，并以绵竹市遵道镇为重点；该项工作为纯公益性质，不涉及任何商业性（包括微利项目）的开发；
（2）批准公司在净支出额度人民币一亿元以内参与上述工作；
（3）上述费用将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出。公司将在每年的年度报告中披露具体的支出情况。
众所周知的是，万科是在深圳证券交易所（深交所）上市的公众公司，发出公告当是严肃的。万科也不可能在如此情况下就如此内容玩猫腻的。尽管，按照上市公司的规定，万科准备拿出的这1亿元，万科需要在于6月5日召开股东大会上加以讨论、通过。有上市公司工作实际经验的人应知道，上市公司董事会成员的产生程序及其在股东大会中影响力。也就会知道。在目前的舆论之下，在明确了“批准公司参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作，并以绵竹市遵道镇为重点；该项工作为纯公益性质，不涉及任何商业性（包括微利项目）的开发”的用途后，在股东大会上股东（严格说是股东代表）表决不通过的可能性几乎为零。事实上，该议案已在6月5日召开的股东大会上获高票通过。
另外，在《万科企业股份有限公司关于参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的董事会决议公告》发布后，因有传闻猜测万科的增加捐赠的目的是在遵道镇投资商品住宅、旅游开发业务，或在四川地震灾后重建中寻找业务机会，为澄清传闻，万科公司紧接着再次做出公开如下声明：
（1）公司参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作，为完全无偿（不取任何直接与间接经济回报，不回收任何成本）的纯公益性质；万科在本次地震灾后重建的全过程中，不承揽任何有回报（包括能回收全部或部分成本）的重建业务。
（2）公司不考虑在遵道镇乃至整个绵竹市开展商品住宅、旅游开发或其他任何内容的商业投资活动。
在于2008年6月5日召开的万科2008年度第一次临时股东大会上，当有股东提出，作为股东，以及家长对于很多的花朵夭折非常伤心，无偿捐建支持，但商业住房也可以考虑开发，因为这样也是对灾区的一种帮助，慈善捐建与商业用途并不冲突”。王石回答称，捐建与商业并不冲突，但万科有自己的发展规划。西南地区，重点会在西安，重庆开发商业住房，在四川，仅会在成都开发。在灾区开发房地产并不合适。从此可以验证，万科不会因为地震造成了商业住宅开发机会而进入成都以外的其他四川市场。
至于为什么万科选择在绵竹市遵道镇以在未来3到5年内净支出额度人民币一亿元以内方式参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作，本文作者分析认为，这可能与万科与政府部门的商议结果、地方政府意见有关。据有媒体报道，5月16日，在四川省建设厅抗震应急指挥部，王石一行与住房和城乡建设部副部长黄卫、四川省建设厅厅长杨洪波等领导进行了会面，商讨灾后重建工作。
第九，万科选择在绵竹市遵道镇以在未来3到5年内净支出额度人民币一亿元以内方式参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作的原因之一，可能与万科正在研究、推进的住宅建设工业化有关。既然遵道镇90%以上的房屋倒塌，那么地方政府抗震应急指挥部肯定急于解决那里的灾民的房屋问题。万科可能会在遵道镇等重建工作中使用其住宅工业化方面的技术以及材料、成果产品等。一方面或可能相对提高重建速度，另一方面也是其住宅工业化方面的技术以及材料、成果产品的一个活生生样板展示机会。万科没有选择直接捐款1亿元现金的动因，可能与这些及相关因素有关。对于此，舆论应该是没必要过于厚非的。
第十，关于万科组织专家组对成都万科小区居民住宅进行了安全鉴定行为，应该给予褒扬、鼓励，而不应该过于责难，不应该成为指责万科赈灾不力的依据。事实上，在地震之后，万科迅速组织专家组对成都万科小区居民住宅进行了安全鉴定，既体现了对企业负责的精神，也体现了其对未来或已经购房消费者负责的精神。如果每一个开发商都能做到如此，或应是值得庆贺的事。因为，如果经检查发现出现因地震而造成的安全问题，是可进行补救或采取其他措施的相反，如果开发商都不这样做，不管房屋住宅现是否因地震而造成的安全问题，那到是很危险的事情。
至此，通过上述十个方面的分析，长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，万科几乎不可能也不会从市场争夺意义上进入遵道镇房地产市场，也不会选择灾区进入旅游地产领域。
另一方面，我们也要认识到的是，尽管万科早期的捐款行为不爽快，尽管王石在不适当的时候说了不适当的话，尽管王石有常容易发话的习惯而导致其关于捐款的舆论“习惯性‘早产’”，客观上存有滥用话语权、以主观意志随意制造舆论之嫌，尽管“捐款门”暴露了某些企业及其企业家可能存社会责任感不够、舆论责任意识缺失的隐患，尽管王石的“十元论”等不适时宜的论调应该接受舆论的批评，尽管需要提醒一些企业或企业家等成功人士不要漠视公众舆论压力、不要漠视社会责任底线，但舆论依然也应该需要客观、公正、是否分明地看待王石、万科的行为，对王石、万科为地震灾后重建做出贡献的行为积极认可和热烈欢迎。否则，如果舆论泛滥而极端地施加指责，可能会给王石或万科造成过大的压力，事情的结果可能会走向良好愿望的反面。无论对万科或房地产行业来说，都可能是个不小的损失。因为，王石终究是中国最成功的房地产企业家之一，万科终究是中国经营最成功的房地产企业之一，终究是万科率先以行为来打破房价只涨不跌局面、避免房地产行业可能陷入更深危机的企业之一。
因此，我们在哀悼地震遇难者的时候，在关注、支持地震灾区重建的时候，在“捐款门”经历了相当长时间之后，虽然每个人都有言论自由，有选择买或不买万科建的房子的权利，但我建议舆论或不必再继续纠缠于某个人身上而形成事实上的所谓“炒作”，而应更多地关注推进房地产市场健康发展的有关问题。
注：本文原于2008年5月26日凌晨依预判而写成。因各种原因而延至今日才发出。并补充了2008年6月5日召开的万科2008年度第一次临时股东大会上的一些内容。
（工作联系作者即长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问陈真诚,不回打“未接电话”：上海《国房分析咨询报告》研究组：13808420007，长沙新思维企业发展策划公司：0731-4478178； QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜）