青岛XX山庄项目总体策划调整建议书核心思路
上篇 项目整体策划思路方向
一、项目运作理想愿景与运作模式分析
最大化的销售收益
两种途径：
1、最高的销售单价
2、一定的财务运营周期内最大的销售总额
最快的销售速度
两种途径：
1、最低低的销售单价
2、最大力度的促销配合
综合选择
1、适中的销售单价
2、较好的促销配合
逻辑结果
1、较快的销售速度
2、合适的销售单价
3、一定的财务运营周期内较大的销售总额
4、较高的项目开发收益
二、项目旺销的核心性因素
定位
1、项目定位的准确性
市场
2、消费需求的多元化满足
3、消费市场的深度细分
4、潜在消费需求的挖掘
产品
4、产品的高性价比
5、产品的差异化表现
6、产品的文化内涵
7、产品的个性化艺术魅力
8、产品的附加值
三、项目的市场突破点
1、集中性生活圈群体市场
主力群体：
韩国人生活圈
2、国际公司的高层管理群
主力群体：
国际公司的总经理、总裁、CEO、首席代表等
3、新贵阶层群体市场
主力客户群体：
事业有成的私营企业主
垄断性资源企业主
4、泛中产阶级群体市场
主力群体：
金领及白领阶层群体
政府公务员
政府资本背景的经营者
5、特殊需求群体市场
主力群体：
国家部委等单位的疗养院、培训中心、会议中心等
四、项目产品价值构成
1、基础价值
建筑价值
土地价值
景观价值
环境价值
2、文化价值
引领社会主流文化的生活品位及格调
先进性、独特性的文化氛围
产异化、人性化、个性化的生活理念集生活方式
文化的高度文明化
3、品牌价值
品牌知名度
品牌美誉度
品牌忠诚度
4、附加值
高性价比
社会地位的满足
社会圈子的满足
整合优惠消费的提供
尊贵个性化服务的提供
会员服务的提供
子女教育的高层次整合服务
商业平台及事业机会的整合服务
中篇 项目分析及优化
一、项目现状分析
1、项目SWOT分析
优势：
价格优势
生态景观优势
劣势：
地理位置偏远
基础设施配套偏弱
周边生活环境差
机会：
青岛的城市建设郊区化（政策机会）
城阳片区的整体开发与发展（政策机会）
周边房地产项目的快速发展
威胁：
在建以及即将开建的同质性项目
2、市场预测
目前项目的销售虽然业已取得了很好地销售业绩，但是前景不容乐观，周边同质性项目对市场的分流作用也是越趋明显。现在城阳的惜福镇板块的开发建设正是如火如荼，市场的压力也是越来越大，预计到今年的秋交会期间，将是惜福镇板块的战国时期。
3、项目核心问题分析
（1）、产品
一、二期的产品为三层的联排，属于近郊型经济别墅，市场的受众面较为宽泛，现在的第三期（H区）目前规划为欧美的风情单体别墅，属于享受型别墅，市场的受众面相对要狭小很多。并且户型比较大，总价相对要比前期高出很多，综合性价比不是很突出，显然产品销售的市场压力会很大。
（2）、市场
青岛的别墅市场选择梯度（以景观系数为主导）
一级别墅：
海景别墅
历史人文别墅（八大关别墅、经典古建筑）
二级别墅：
山景别墅
水景别墅
林景别墅
三级别墅：
乡村别墅
普通人造景观别墅
本项目从综合景观系数考量，应该属于二级别墅范畴，如果它的总价和一级别墅相当的，它的综合性价比就会明显处于弱势，作为舒适性、享受型别墅的置业群体应该不会把它作为首选。
4、项目的主要缺陷
规划及产品
（1）、项目地理较为偏远，但属于近郊范围的边缘，所以交通不存在很大的瓶颈问题，但是应该考虑一下如何弱化看房路程的距离问题；
（2）、周边的基础设施及生活配套很差，势必加大开发商的成本；
（3）、项目整体规划缺乏战略高度以及现实性分析，就目前的产品形态以及现场建设水平来讲，远远没有做够一个千亩大盘的气势和品质。
（4）、项目的概念规划较为简单，缺乏整体性及可持续发展的连贯性；
（5）、产品形态的衔接跨度有点大，不利于市场的健康发展；
（6）、项目的产品组合不够丰富，并且目前产品的设计及施工建设缺乏足够的个性化以及差异性，还不具备最大化排他性的程度。
文化内涵及包装推广
（1）、项目的文化定位以及文化建设系统缺失，需要深入的、细致的、准确的对项目的文化内涵进行提炼和升华。
（2）、项目的案名、文化定位以及相关推广工作给人感觉作的比较肤浅，并且项目的案名和建筑形态以及风格有点错位。百福山庄讲得应该是中国传统的儒家吉祥文化，而项目的产品表现却是非常现代和时尚的，在文化对接上是一种错位，不利于项目的整体包装与推广。
（3）、项目的现场包装过于简单，没有作出应有气势和氛围。作为一个大盘来讲，必要的现场主题景观、绿化、水系、园艺、小品、背景音乐等作为打动客户的诸多因素还是很有必要多下一番功夫的。
（4）、项目的整体推广工作水平偏低，作为一个超级别墅大盘，相对滞后的广告推广不仅会严重的影响开发商以及项目的品牌与形象，而且会给整个项目带来极大的销售难度与销售压力。
5、项目整体操盘工作的调整范畴
（1）、调整项目的整体开发与经营战略
（2）、调整项目的整体概念定位
（3）、调整项目的整体产品规划
（4）、改进或调整项目的景观规划
（5）、加强项目的形象包装及广告设计
（6）、深化及加强项目的营销推广工作