房地产的开发经营与城市经营发展相互制约、相互推动。即“双向互促共进关系”。在城市经营发展过程中，要形成一个布局合理、分区功能协调、环境优美、社会经济发展迅速、生态趋优的健康城市，必须在房地产开发经营过程中，通过旧区改造、新区建设、环境整治、布局调整、功能分区等手段不断增加外部经济，抑制或转化外部不经济。（王克忠《房地产经济学教程》）因此，要想使房地产业成为城市经济发展的先导性、支柱性、基础性产业，就必须重视房地产开发经营与城市经营的相互关系和地位。

首先，地产要借助房产的价值表现出来，而房产作为商品，其价值除了利润和建造房屋而消耗和支出的建筑及设备安装工程费用（含人工费、材料费、施工机械使用费、施工管理费等）、设备及工具、器具购置费用以及勘察设计费、施工机构迁移费等其他费用项目外，还包括并非转化和凝固到房屋商品中但要借助房屋价值表现出来的土地的价值（包括土地征用费、土地使用权出让金、青苗补偿费等）。（董藩《房地产经济概说》）

其次，“在社会主义条件下，住宅商品的使用价值和价值仍然存在着矛盾。住宅消费者需要的是住宅的使用价值，而住宅的生产者关心的是实现住宅的价值。这种矛盾在客观上要求住宅实行商品交换才能解决。”

最后，地产在计划经济时期只体现了其资产和使用价值的一面，而真正实现地产价值最大化的途径只能是通过市场交换来实现。

首先，房地产决不仅仅是一个重大的宏观经济问题，也决不仅仅是一个微观企业运营行为问题，房地产其实与我们每一个人的生活有着广泛而密切的联系。房地产与我们人类的全部生活从最初级的物质生活到最精微的精神生活都发生联系。（金乐《理念狂飘》）

其次，房地产具有其自身特点：一是其产品价格额大，需要大量资金；二是开发建设周期长，使用消费周期更长，会占用大量资金；三是房地产属于不动产，是取得贷款的最佳担保物；四是房地产既能保值又有巨大的升值潜力。前两条说明了仅靠自有资金搞房地产投资是难以取得规模经营效益的，当然也难于使其迅速发展为国民经济的支柱产业，从而客观上提出了利用金融资金的可能性。

上述的联系性和可能性告诉我们进行房地产投资必须实行负债经营，即运用金融杠杆，用比较少的自有资金，控制巨额资金，少则百万，多则千万、上亿甚至更多。使用金融杠杆可能获得多重好处：一是利用他人资金投资获取收益的好处；二是扩大经营规模获得规模效益的好处；三是利息在税前扣除，等于享受了免税优惠的好处。（王克忠《房地产经济学教程》）

市场经济的核心特征就是风险与收益成正相关，这一点在地产方面表现得最为突出，因为，房地产经营与一般商品经营相比，难度特别大，这主要表现在以下两个方面：

首先，复杂的价值实现构成了房地产经营的难度。一般商品价值的形成和实现是一次性的。如工厂在生产过程中所形成的价值，通过商业渠道销售出去，转化为货币，商品的价值就实现了。而房地产价值的形成和实现，与一般商品相比则有很大的不同。从房地产价值形成的角度分析，资金（包括物化劳动和活劳动）投入是多环节的，即从生产（开发）到流通（营销）、消费（使用）过程，可以多环节地投入，从而形成价值高，并具有延续性和增值性。从房地产价值实现的角度来分析，它将是先期性、多样性和逐步性的统一，即房地产商品既可以一次性出售实现价值；也可以用预售的形式，在使用价值未完全形成前就先期实现其价值；也可以采用出租的方式，分期分批实现价值；甚至还可以用信托形式实现其影子价格。由于房地产所形成的价值高，并具有延续性和增值性，再加上房地产价值的实现是先期性、多样性和逐步性的统一，从而大大增加了房地产经营的复杂性和难度。

其次，房地产经营是具有很大风险的。房地产开发经营，投入资金大，产出周期长，环节多，在全部产出过程中只要有一个环节发生障碍，就会影响整个经营活动的正常运行。如在征地、拆迁中，若遇到一个“钉子户”的纠缠，不仅会延误整个房地产开发进程，而且有可能因此而丧失良好的营销机遇，导致商品房积压，卖不出去，或不得不大幅度降价出售等等。因为房地产经营效益的高低，除了取决于生产（开发）过程和流通（营销）过程等内在因素之外，同时还要受社会政治、经济、消费心理建设等各种外在因素的影响，从而使房地产经营比一般商品经营具有更大的风险性。（王克忠《房地产经济学教程》）

经营土地的关键在于从城市管理者向城市经营者转变，特别是树立了对城市土地资源进行盘活和经营的理念（靳绥东《不断探索经营城市土地规律》）。因此，经营城市土地的关键是要首先树立“经营城市地产”的理念。

经营城市地产，就是按照市场经济规律，释放城市地产资产的巨大潜能，通过城市地产资产不断增值，最终达到城市不断增值的目的。

第一，所谓“经营城市”，是目前国际上比较通行的城市土地、规划与建设和管理的一种理论和实践模式。这种模式是要求城市决策者站在更高、更远、更新、更实的角度，以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目的。

第二，以业主管理的身份将城区的土地、基础设施、公用服务设施等资产、资本推向市场，滚动经营，达到为城市发展源源不断提供资金的目的。

第三，“经营城市”是城市建设的市场化行为。在实现经济社会可持续发展战略中，搞好国土资源管理必须站在战略的高度上，把国土资产管理与“经营城市”发展战略紧密联系在一起，达到既强化土地资产管理，又经营好城市的目的。

二、经营城市地产的内容

经营城市地产主要包括以下几个方面的内容：第一，树立经营理念；第二，它是资产的经营，即实现土地资产保值增值；第三，它是政府的经营，即政府行为；第四，是集约经营。即实现粗放经营向集约经营的转变，实现投入与产出的良性循环。

城市土地既是城市经济运行的载体，也是最大的存量资产。土地是宝贵的不可再生的自然资源和重要的生产资料。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。因此，要坚持可持续发展原则，实现政府对土地市场的高度垄断，建立和健全土地收购储备运作机制，进一步盘活国有土地资产，加快城市土地经营进程，科学、高效、集约利用土地，提高土地整体效益，运作经营好巨额的国有土地资产，使城市土地作为最大的资产得到充分的发挥。实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进，加快城市化建设步伐。

 

             第三节 城市经营从地产经营开始

地产的社会承载性，来源于大自然的物质承载性。地产是土地与人类社会结合的产物，是人类脱离动物界的标志。地产承载人类生活和社会生产。与其它产业相比，地产独具基础承载作用，是一切产业和部门存在和发展的基础和前提条件。地产是社会财富的最大来源。地产承载人类所有的物质文明和精神文明成果，承载人类的全部历史。地产体现自然规律对人类的根本制约，迫使人类认识和选择全球性的经济、社会、文化、政治、资源、生态相互协调的可持续发展之路（武枳《地产产业论》）。与此相适应，城市土地作为城市最大的财富资源，它承载了城市人民生活和城市生产，是城市一切产业和部门存在和发展的基础和前提条件,是城市经营的第一突破口，因此说要经营城市首先是从城市土地开始。

罗语萍在关于2002年深圳地博会的报道《城市运营，深圳成功起跑》中认为：土地是城市的载体，经营城市首先是经营土地。土地是最大的城市资源，也是其他城市资源和城市发展的载体。无论城市规模的变动，还是经济增长，最终都体现在城市土地利用的规模、密度和结构上。

经营城市的本源就是经营土地。经营城市的概念在各地接受后，随即出现两个问题。一是很多城市的市长把经营城市越打扮越漂亮，给它戴上很多花帽，经营城市就不光是经营城市土地了，是经营城市的文化、品牌、金融、人才，还经营城市无形资产等，这么多花里胡哨的东西进来后，他们倒否定经营土地，说经营土地如何的不好，我觉得这是问题的一个方面。另一方面，就是现在有些城市把经营城市片面理解为就是抬高地价，怎样把土地收益更多拿到政府手里，光看到了土地批租存在的问题，但是没看到在土地竞标和拍卖上出现的问题，这些问题已经造成了人们议论地产泡沫的一个重要方面。 我觉得在推进经营城市理念的同时，不能忽略它的本源是经营城市的土地，从而提高各地对土地经营的认识，也不能把经营城市片面理解为就是抬高地价，把收益拿到政府来，影响本地房地产的稳定发展，影响本地房价的构成。（《中国房产网》）         

在城市经营的过程中，对政府来说，最大的问题就是没钱。城市要升级、扩大基础设施投资，钱从哪儿来？现在很多市长开始明白了，土地是值钱的。如何盘活土地资产，是城市经营的一个切入点。（李津逵《经营城市，政府要当好导演》，2003年8月5日《西安晚报》）

运营土地，应是经营城市中最重要的内容。国土资源部第11号令发布之后，大家都非常肯定了这一点，积极推行土地招标、拍卖，同时加强行业的规范自律以及透明度，完善竞争秩序，这些都是经营城市非常必要的制度基础和行业发展走向。（董怀武、尹春秀《成都信息》2003年第1期）

乔建平在《城市经营慎跟风》中指出,土地资产作为城市最大的存量资产和最基本的生产要素，几乎无一例外地被各大城市列为城市经营过程中的首选目标和重点突破口。

经营城市的核心是经营土地。土地是最大的城市资源，也是其它城市资源和城市发展的载体。由于土地是稀缺的和不可移动的资源，一个城市的建设、管理、经济、环境等方面的水平与土地收益密切相关。因此，一个城市在城市建设、管理、发展等方面的投入可以通过土地出让来实现回报。 

经营开发区，首先就是经营土地。土地是开发区开发建设、滚动发展，招商引资，聚集财富的载体。集约高效利用土地的思想与做好土地资本运营的观念结合起来，如抓住六个环节，显现国有土地资本运营循环系统。主要有：集体土地征用、拆迁安置、基础设施开发、土地使用权出让、项目建设、土地投入产出效益分析。（李凤玲《抓好土地资本运营促进开发区全面发展》）

经营土地的关键在于从城市管理者向城市经营者转变，特别是树立了对城市土地资源进行盘活和经营的理念：

a．坚持政府对土地供应的集中统一管理，是经营城市土地的关键。

b.严格控制建设用地供应总量，是经营城市土地的基本前提。

c．用市场机制调节供应土地，是经营城市土地的核心。政府按照市场需求有计划供地，土地使用者从市场上获取土地，打破了传统体制下旧的用地观，形成了“用地找市场、交易进市场”的新机制。

d．明确政府在城市土地市场中的角色，是经营城市的重要基础。这要求作为经营城市的主体-----政府切实转变工作职能，加大为市场服务的力度。

土地是城市存在和发展的基础，是一切社会经济活动的载体，城市国有资产中最具活力、增值潜力最大，政府能够直接经营运作的就是城市土地资产，经营土地对经营城市具有决定性的作用。只有经营管理好土地，城市政府才能更好地履行建设和管理城市的职能，使城市发展获得更为合理的空间和更为雄厚的物质基础。我们要深刻认识到经营土地在城市经济发展中的重要地位和作用，理清经营土地的思路，树立经营土地的全新理念，用市场的眼光来看待城市土地资产，运用市场机制和市场规律，最大限度地优化配置土地资源、合理实现土地资产并使其稳定增值，达到土地的经济、社会和环境的综合效益。（《做好土地经营大文章》）

经营城市土地是我国城市发展的新思路，是土地使用制度改革的新突破，是土地市场建设的新局面，是城市土地管理的新举措。在经营城市土地中，我们必须按照党十六大的要求，全面贯彻“三个代表”重要思想，科学经营城市土地。

必须体现先进生产力的发展要求。经营城市土地的目标不是片面地扩大土地供应、以地生财，更不是不受节制地搞房地产、“形象工程”重复建设，而是要合理地利用土地资源，充分发挥土地资产的作用，实现城市经济、社会和环境的可持续发展。经营城市土地不仅仅是一个部门的事，而是多个部门互相协调配合的事。一些地方在经营城市土地中，由于部门职能不顺，影响了工作的顺利开展。因此，城市政府必须按照社会主义市场经济的要求，不断创新管理体制，理顺不同部门的职能关系，加强政府的宏观调控，提高城市土地管理、经营的水平，形成推动城市经济、社会和环境协调发展的合力。

必须体现先进文化的前进方向。经营城市土地必须建立在科学合理规划的基础上，树立法制观念，依法行政，依法用地，集约用地，按照市场规则提供建设用地，形成文明用地的新风。当前要在科学安排用地量的前提下，着重抓好经营性项目用地以招标拍卖挂牌方式提供建设用地。

必须维护最广大人民群众的根本利益。土地是全社会的共同资源和财富，在经营城市土地的过程中，必须维护最广大人民群众的用地权益，不能放弃合理的供地政策对房市的影响作用，听任房价尤其住宅价过快攀升；不能因为少数人的利益和消费，过多占用土地资源建别墅、建豪宅；更不能使名山风景区成为个别人占有的财产和后花园。土地利用要按照更高水平的小康社会的要求，不断满足经济发展的需求，满足广大人民群众提高居住、文化、环境水平的需求。（李元《按照“三个代表”要求科学经营城市土地》）