立法建议
深圳经济特区业主委员会（选举运作）条例
（业主建议稿）
[立法的依据和目的]
第一条 为了公开、公平、公正选举业主委员会，保障业主委员会的正常运作，维护业主合法权益及利益，维护小区安全及秩序，依据《中华人民共和国物权法》制定本条例。
[业主大会的性质和权力]
第二条 业主大会是管理小区公共事务和公共财产的权力机构。业主大会负责选举业主委员会，制定、通过业主委员会章程及管理规约，及法律规定应当由业主大会决定的事项。其它事项由业主委员会代议。
[业委会的性质和法律地位]
第三条 业主委员会是管理小区公共财产和配套设施，保障小区房屋安全、合理使用，维护小区正常秩序的民间自治组织。经民政机关登记，委员名单备案，具有社团法人资格。业主委员会决定只进行委员名单备案而不申请登记的，业主委员会为一般社团组织。
[业委会的主管单位及监督]
第四条 街道办事处是业主委员会的主管单位，对辖区业主委员会的日常活动和选举实行监督。监督应当严格依本条例规定进行。
[业委会的职责和运作限制]
第五条 业主委员会是业主大会的常设机构，负责业主大会决议、决定的执行和小区的日常管理。业主委员会不得从事与小区公共事务管理无关的活动。管理规约、业主委员会章程、决议、决定不得与法律、法规相抵触，与法律、法规相抵触的内容无效。
[业委会的选举原则和委员任期]
第六条 业主委员会选举、运作实行公开、公平、公正原则。委员由小区业主选举产生，但必须是业主。每届任期五年，委员可连选连任，未经法定程序其资格不被剥夺。业主的选举权和被选举权应当依法保障。
[小区范围的确定]
第七条 一个物业服务区域或者一个自然形成的小区，只能成立一个业主委员会。区域界线不明确，由国土管理部门，按规划红线、共用公共设施、历史形成划定。
[不成立业委会小区的管理]
第八条 没有物业服务的小区或者小区业主户数较少，或者小区业主超过50%表决决定不成立业主委员会的，可以不成立业主委员会。小区公共事务由小区全体业主负责管理。
[业主的定义和准业主]
第九条 业主是指房地产证登记的所有权人。已婚业主可以由夫妻双方商定，由夫妻一方作为业主参加选举和投票。一个产权证登记有多个业主的，由一人参加选举和投票。房屋尚未办理产权登记，但使用人具有合法买卖凭证和连续居住满二年的，可以作为业主参加选举和投票。
[临时业委会]
第十条 分期开发的小区，单期入住率超过50%的，开发商或者业主可以告知街道办事处，街道办事处应当召集、组织业主召开业主大会，选举出临时业主委员会，管理本期房屋的公共事务。小区全部开发入住后，应当成立一个业主委员会，临时业主委员会解散。
[小区选举的启动]
第十一条 条例生效后入住的小区，业主入住率超过50%，由开发商或者业主告知街道办事处，街道办事处应当召集、组织业主召开业主大会选举业产生业主委员会，开发商负协助义务。召开首次业主大会的费用由开发商支付。
[老小区选举的启动]
第十二条 条例生效后入住已满二年的小区，并且已实行物业服务有业主告知的，街道办事处应当召集、组织业主召开业主大会，选举产生业主委员会，物业服务公司负协助义务。召开首次业主大会的费用由物业服务公司支付。
[前期物管的管理责任和收费]
第十三条 小区业主委员会成立前，由开发商负责物业服务，并按政府主管部门公布的同类物业指导价最低标准收费。业主委员会成立后，业主委员会委托法定审计机构对前期物管成本进行审计，业主委员会与开发商按成本价结算。多出成本的收费计入业主后期物业服务费。
[业主名册的提供义务]
第十四条 房地产登记机关、开发商、物业服务公司有义务按成本价向街道办事处提供小区业主名册。不得拒绝街道办事处为召开业主大会选举业主委员会而索取业主资料。除选举必要外，街道办事处不得对外公开业主资料。
[筹备组的启动和人员组成]
第十五条 街道办事处接到告知后，应当在30日内组织业主选举并成立业主大会筹备组。筹备组由7-11人组成，其中街道办事处一人，开发商或者物业服务公司一人，其他人为业主。在本条规定范围内具体人数由街道办事处确定。
[筹备组的产生和成立]
第十六条 筹备组按以下方式产生：由街道办事处向每一入住户业主发放选票一张，由业主选出业主大会筹备组业主成员。一个产权证业主可选一人，也可选本人。如选出的业主人数太多，由已选出的业主按街道办事处规定的筹备组业主人数投票，按得票从高至低依次当选筹备组业主成员。筹备组选出后以书面方式在小区内公告，公告日为筹备组成立日。
[筹备组工作的议事原则]
第十七条 筹备组议事按本条例规定和少数服从多数的原则决定。筹备组长由街道办事处人员担任。组长负责召集筹备组会议，并按筹备组会议决定安排筹备组工作。
[筹备组的职责和权力]
第十八条 筹备组负责以下工作
1.讨论、制定业主委员会章程、管理规约（草案）。
2.确定开会议程、时间、地点，并在大会召开前10日在小区公布。
3.审查、确定委员候选人和业主代表，在委员候选人不够时推荐委员候选人。
4.确定业主委员会委员人数，开会方式和投票方式。
5.确认业主身份及其它召开大会的准备工作。
6.在大会召开前10日将业主委员会章程、管理规约（草案）和委员候选人简历，发放至每一户业主。
[召开业主大会的方式和业委会成立的时限]
第十九条 筹备组自成立之日起30日内应召开业主大会，召开业主大会的方式可以采用业主代表大会的方式，也可以采用一户一票的方式。业主大会召开之日起30日内应当选举出业主委员会。未达法定投票人数的，可以延长30日。
[业主代表的产生原则和任期]
第二十条 业主代表可以以楼层、单元、幢的方式产生，但在一个小区内应当使用统一的方式产生业主代表。业主代表任期与业委会任期一致。
[自荐的业主代表]
第二十一条 任何产权证户业主可以自荐为业主代表。成为楼层、单元、幢的业主代表，必须取得该楼层、单元、幢的50%以上户业主签名支持。一户业主只能签名支持一名业主代表，已签名支持的业主不得撤回支持。
[选举的业主代表]
第二十二条 楼层、单元、幢有二名以上业主自荐且业主签名达不到50%以上的，由筹备组按业主签名者多的前二人业主作为代表候选人，由该楼层、单元、幢50%以上业主投票，选出一人业主当选为业主代表。楼层、单元、幢无业主自荐，由筹备组推荐该楼层、单元、幢的二名业主，由该幢50%以上户业主选出一人当选为业主代表。
[无业主代表的业主权利]
第二十三条 楼层、单元、幢无业主愿意参选业主代表，该楼层、单元、幢业主可以以业主个人名义参加业主大会投票，其它未推荐过或者未选举过业主代表的户业主亦可投票。
[业主代表的罢免]
第二十四条 业主代表履职期间，如有其被代表业主的50%以上业主签名罢免该代表，该业主代表资格丧失。由业主委员会组织该楼层、单元、幢的业主重新选出业主代表。新选出的业主代表任期到本届业主委员会任期界满时为止。
[委员候选人的产生]
第二十五条 业主委员会委员候选人由业主推荐产生。主业代表为当然委员候选人。一个产权证之业主只能推荐一名委员候选人，有10人以上业主户推荐的业主，作为委员候选人，已签名支持过业主代表或者已选举过业主代表的业主不得推荐委员候选人。业主推荐委员候选人不够时，由筹备组增加推荐委员候选人。
[委员候选人的条件]
第二十六条 业主委员会委员候选人应当符合以下条件：
1、 年满十八周岁，是本条例规定的业主。
2、 热心公益事业，有一定的议事能力。
3、 书面承诺模范履行管理规约、业主委员会章程、决议、决定。
[委员的补任]
第二十七条 业主委员会成立后，因委员资格终止，委员人数少于筹备组确定的委员人数，由本届选举中未当选的业主按得票从高至低依次补任。补任委员应用书面方式表示同意补任，不表示意见的视为不同意补任。补任委员应报民政机关备案。补任委员后仍不能达到筹备组确定的委员人数的三分之二，业主委员会应当解散，并召开业主大会重新选举业主委员会。
[委员资格的终止]
第二十八条 业主委员会委员在任职期间，有下列情形之一的，其委员资格终止：
1、因个人原因书面提出辞职的。
2、因违法或者犯罪被羁押的。
3、因出售或者转让物业不再是业主的。
4、连续三次无故缺席业主委员会会议的。
5、拒不履行业主义务或者业主委员会决议、决定的。
6、利用职务便利收受他人回扣、贿赂的。
4—6项需有业主委员会全体委员三分之二以上，表决赞成并经业主大会通过，委员资格终止需报民政机关备案。
[委员违法行为的处罚]
第二十九条 业主委员会委员以权谋私，不交或者少交物业服务费或者利用职权收受他人回扣或者侵占、侵吞公共财物构成犯罪的，按《刑法》的相关规定处罚。
[业委会委员的人数和差额选举]
第三十条 业主委员会由5-11人委员组成，具体人数由筹备组根据小区户数的实际情况确定。选举实行差额选举，差额率不低于50%，按得票从高至低依次当选。
[选举的记票和委托投票]
第三十一条 业主委员会选举按一个产权证一票的方式确定，同一自然人或者法人拥有多个产权证的亦按一票计算，业主代表投票按其代表的户计票。小区没有产权证的公共设施不计选票。投票按记名记房号的方式进行。业主可以委托他人投票，受委托人应当持委托人的身份证复印件和委托书，方可投票。
[业委会成立和管理规约通过的条件]
第三十二条 业主委员会在小区有全体业主的50%投票，即依法成立业主委员会。管理规约、业主委员会章程有参加投票业主的50%以上赞成通过。
[业委会的登记备案]
第三十三条 业主委员会选举公布15日内，由街道办事处负责向民政机关申请业主委员会登记，业主委员会委员名单备案，业主委员会备案日为业主委员会成立日，筹备组自动解散。民政机关应当向业主委员会开具备案证明，业主委员会凭备案证明向公安机关申请刻制印章。
[换届选举的时限]
第三十四条 业主委员会任期期满前90日应当组织换届选举，其成员为下届业主委员会筹备组成员，街道办事处派一人参加筹备组。业主委员会任期期满仍未完成换届选举的，或者仍未选出新一届业主委员会委员的，由街道办事处按条例规定组织选举。
[破坏选举的处罚]
第三十五条 任何单位和个人不得对业主委员会选举设置障碍，不得破坏选举或者进行虚假选举。破坏业主委员会选举的，由辖区公安派出所依照《治安管理处罚法》的相关规定处罚。弄虚作假进行虚假选举的，选举无效，并依照有关法律规定，对虚假选举责任人予以行政处分。
[违法选举的补救措施]
第三十六条 违反条例规定的选举无效。业主认为街道办事处组织选举并申请登记备案，不符合条例规定的，有权向人民法院起诉。业主起诉诉讼期间，不停止业主委员会的运作，法院判决确定选举违反条例规定的，民政机关应当撤销登记或者备案。街道办事处应当重新组织业主选举，业主委员会在此期间所做出的决定、决议、订立的合同无效，造成损失的由街道办事处赔偿。
[选举争议的解决措施]
第三十七条 街道办事处不按条例规定召集、组织业主进行选举或者认为选举不符合条例规定，不申请登记、备案，业主可向人民法院提起行政诉讼解决。
[业委会的组织结构]
第三十八条 业主委员会设主任一人、副主任一人。执行秘书一人、会计一人、出纳一人。主任、副主任由委员选举产生，执行秘书、出纳和会计可以由委员担任，也可以外聘。执行秘书和出纳为专职，其他人员为兼职。
[主任和执行秘书的职责]
第三十九条 业主委员会主任负责业主委员会会议的召集并主持会议。主任因故不能主持会议时，由副主任主持。执行秘书负责业主委员会决议、决定的执行，对业主委员会负责并报告工作，保管公章、文件资料、表决签名表，负责业主委员会的日常工作。
[业委会人员的报酬]
第四十条 执行秘书的工资按物业所在地上年度平均工资的一至二倍按月计发，出纳按一倍按月计发。委员实行会议补贴，补贴按上年度物业所在地平均工资的一倍，每年度计发一至二个月，具体发放标准由业主大会在本条规定的范围内决定。
[业委会开支的限制]
第四十一条 业主委员会召开业主大会、办公、聘请会计及工作人员的工资，委员补贴等全部费用总额不得超过本年度业主委员会总收入（包括物业服务费）的10%。业主委员会应当在每一会计年度，向业主公布业主委员会收支明细帐目和年度工作报告。
[公共财物和资料的移交]
第四十二条 业主委员会成立登记后30日内，开发商或者其委托的物业服务公司应当将小区的建设资料（包括规划图、红线图、小区平面图、建筑结构图、水电管网图）及公共配套设施、设备、管理用房等移交业主委员会，拒不移交的，业主委员会可起诉至人民法院，由人民法院判决强制移交。
[小区管理的方式]
第四十三条 经业主大会批准或者同意，业主委员会可通过招标选聘物业服务公司或者专业公司管理小区，也可以直接选聘物业服务公司或者专业公司管理小区，业主委员会可以自行进行物业管理。业主委员会与物业服务公司或者专业公司的权利和义务在双方的委托合同中约定。
[ 物业服务费的支付方式 ]
第四十四条 业主委员会应当以自己的名义开设帐户，业主的物业服务费由业主按业主委员会的决定，直接支付给业主委员会。业主委员会按合同约定支付给物业服务公司或者专业公司。
[业委会决议通过的原则]
第四十五条 业主委员会会议需全部委员三分之二参加，方为有效。业主委员会的决议、决定，应有全部委员二分之一以上同意，方为有效。业主委员会对外订立合同的期限，不得超过其任职期限。
[委员负责制和过错赔偿]
第四十六条 业主委员会实行少数服从多数投票表决，决定事项并记录在案。实行委员负责制，业主委员会做出决定或者决议由委员签名，因过错决定造成业主或者公共利益实际损失的，由签名同意的委员赔偿。业主委员会认为议题重大，可以决定召开临时业主大会由50%以上业主投票，50%以上赞成通过后执行。
[业委会的工作范围和责任]
第四十七条 业主委员会对小区内卫生清洁，治安保卫、绿化环保、制冷供热、电梯、照明、消防、增压、公共排水、房屋维修、装修、停车保管及公共设施、设备进行管理，并维持正常运作。业主委员会不履行法定职责造成业主或者公共利益损害、损失的，应当承担赔偿责任。
[业委会的罢免]
第四十八条 业主委员会不履行法定职责，有小区20%以上业主提议罢免，街道办事处应当召集业主召开业主大会，有50%以上业主赞成罢免议案通过。业主委员会解散，街道办事处依本条例规定重新选举业主委员会。
[业委会不作为和乱作为的司法救济]
第四十九条 业主认为业主委员会不履行法定职责或者运作不符合条例规定或者认为决议、决定损害其个人或者公共利益，有权以业主个人名义向人民法院起诉，由人民法院判决其履行义务、撤销决定、赔偿损失。
[管理规约的性质和效力]
第五十条 管理规约是小区内业主及房屋使用人的行为规范，在小区范围内具有法律约束力，业主及房屋使用人应当遵守并履行规约规定的义务。
[业主违法行为的处理]
第五十一条 业主及房屋使用人应当遵守业主委员会决议、决定，并履行决议、决定规定的义务。业主或者房屋使用人违反管理规约，拒不改正或者拒不履行业主委员会决议、决定，业主委员会可向人民法院起诉，由人民法院判决其改正或者履行义务，业主和房屋使用人承担连带责任。
[街道办和业主对业委会的监督]
第五十二条 街道办事处或者业主个人可以向业主委员会查询、复制业主委员会决定、决议、表决签名表，可以查询、查看业主委员会帐目，街道办事处有权指定法定会计机构对业主委员会财务进行审计。
[换届选举后的交接]
第五十三条 业主委员会换届选举并在委员名单备案后，前任业主委员会应当向下任业主委员会移交帐薄、文件资料、公章及固定资产，拒不移交的由辖区公安派出所强制移交，造成损失的由拒交人赔偿。
[物业服务纠纷的调解和处理]
第五十四条 业主、业主委员会、开发商、物业服务公司、专业公司之间发生纠纷，可以由街道办事处进行调解，也可以直接向人民法院提起诉讼解决。
[条例实施的起始日期]
第五十五条 条例自颁布之日起施行。
第五十六条
起草人：胡国剑律师
Email:zzhu989＠163.com
电话：13316996169
2008年8月23日
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