虽然各专家学者、机构对于2009年中国经济增长率的预测不一，但是一致认为会有
大幅下滑，最乐观的预测也才8%左右。在外围经济低迷，出口受阻，内需不足的情况
下，深圳的外向型经济会受较大的冲击，今年关门或倒闭的中小企业和工厂可能会更
多，失业人数或将有较大增加，这对2009年的深圳楼市会有较大的影响。
2008年深圳楼市在土地市场遇冷，投资和投机客淡出市场，二三级市场持续低迷然后
在年末放量反弹，房市回暖了吗？这种成交量能否持续？2009年的深圳的房价走势如
何? 深圳尺度根据对宏观经济和深圳楼市的观察分析，作出以下预测：
（一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展。
IMF主席预测明年中国GDP的增长甚至可能低至5-6%，几乎是2007年的一半，世界银行
预测为7.5%，也有一些机构或学者认为将会在8%左右，虽然各方预测的下滑幅度不同，
但都比前几年有较大幅的滑落。结合目前中国政府的救市力度，从侧面反映出目前中
国的经济形势确实不容乐观，11月份中国的出口7年以来同比首次出现负增长，为-2.2%，未来可能还将恶化。而深圳的经济是外向型经济，制造业和出口是重要的经济增长点，外围经济的低迷，对于深圳的经济会形成较大的冲击，明年可能会有更多的工厂或者中小企业关张，失业大军将更为庞大。人力资源和社会保障部有关官员表示，明年将有2400万劳动力待就业，就业形势比较严峻。基于目前严峻的经济形势，政府通过了4万亿的经济刺激计划，力保明年经济增长在8%左右，但是保增长并不等同于保就业、保企业利润。随着企业效益的下降，人们的消费能力和购买力也会相应的下降，而中产阶层的消费对于国家的经济异常重要，但是由于中国很不健全的社会保障体系以及国民有高储蓄的传统，再加上对未来经济形势不确定的预期，刺激他们消费变得越发困难。
所以，如果明年的经济出现继续下滑的势头，政府有可能会进一步出台政策刺激内需，
而房地产行业是拉动投资和需求的重要支柱行业，因此明年政府可能还会进一步出台政
策刺激楼市的稳定发展。比如，随着CPI指数下滑，目前我国已经进入了利率下降通道，明年可能还会有3-4次降息，而如果明年楼市还没有什么大的起色，政府还可能进一步降低交易税，继续放宽2套房贷、增加信贷额度等，以刺激经济的发展。而针对开发商资金紧张的境况，政府除了呼吁开发商合理定价以外，还会适当的放宽有实力的开发企业的融资条件，帮助房地产企业度过难关。
（二）由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热情依然不高。
从土地供应来看，2008年土地市场成交低迷，1-11月份仅成交82.18万平方米的面积。
一方面源于开发商的资金紧张，另一方面源于是对未来市场的悲观预期，这两个因素
依然会作用于2009年的房地产市场。据悉，大型上市公司万科、富力等将在2009年大
幅缩减开工面积，虽说是对企业和市场进行研判的基础上做出的决定，但是对于市场和
行业的信心也是重大的打击。2009年如果深圳楼市没有回暖，成交量依然较低迷，那么
供大于求的矛盾会进一步加剧，这对于开发企业拿地的信心将造成猛烈冲击。但是，一
旦房市明年有所企稳，部分有实力的开发商可能会重新开始储备土地，进行抄底。
（三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为500万平方米。
从二级市场的供应情况来看，截止12月底，深圳的可售面积为650万平方米，达到6万
多套，为近10年之最，约为过去6年的总和。按照《深圳市住房建设规划2009年度计
划》，2009年，深圳市年度计划建设商品住房9.06万套，建筑面积810万平方米，同时深圳市还计划安排建设保障性住房3.38万套，建筑面积171.9万平方米，其中，经济适用住房0.58万套，建筑面积31.9万平方米，公共租赁住房（含廉租住房）2.8万套。按照深圳市政府的计划和思路，保障性住房的主体是公共租赁住房的建设，经济适用房的体量很小，而且对面向的群体有限制，对商品房市场的冲击十分有限。但是鉴于目前庞大的可售面积，深圳市政府有可能对原供应计划有所缩减。从近几年来看，深圳的商品住宅的批准预售面积逐年缩减，预计明年批准预售面积大约500万平方米左右。
1999-2008年深圳市商品住宅空置面积（单位：万平方米）
（四）如果宏观经济形势不致大幅恶化，明年的成交量将比今年有所回升截止12月底，深圳的可售面积为650万平米左右，6万多套，即便按照11月份的较快的消化速度（11月销售6435套），目前的存量都需要近1年的时间消化，如果再加上810万平方米的供应计划，估计至少需要2年多的时间才能消化，那么对于目前已经比较严重的供需矛盾来说更将雪上加霜，在目前经济不景气的情景下将更可能形成这种局面，而且大量闲置的商品房也是一种巨大的资源浪费。如果明年深圳的经济形势没有太大恶化，或者中央刺激经济的计划取得较大效果，那么尺度认为，由于目前的价格相比2007年高峰期已经取得了较大幅度的调整，再加上政策的累积效应，明年销售情况可能比今年的销售有所回升，约为500万平方米，如果明年深圳的经济受影响较大，那么尺度预计明年的销售量约与今年的销售情况相当，约为400万平方米。
1998-2008年深圳商品住宅批准预售面积和销售面积
（单位：万平方米）
（五）中小户型仍然占据市场的主流，需求仍以自住型为主导，房价依然处于下行通道。在供应结构上，尺度认为，中小户型依然会是市场的主流，一方面自住客依然是市场的主体，特别是有较多的刚性需求，另一方面政府目前的政策导向鼓励和支持购买自住型住房和改善型住房。此外，由于目前的2套房政策并没有完全放开，而且银行基于自身的利益考虑，对于2套房贷的执行还是很谨慎和严格，因此投资性需求是否能拉动将会成为明年楼市的重要看点。价格方面，2008年下半年比上半年价格有了进一步的调整，再加上政策的刺激作用，到年末销售量有了较大的回升。而面临不景气的经济，鉴于目前庞大的供应量，明年还是有一定的调整压力，因此尺度认为，明年深圳的房价还有大约10%-15%的调整空间，关内的楼盘或将开始降价，豪宅和别墅楼盘价格或将出现松动。
2005-2008年深圳商品住宅成交均价和成交面积
