13.“先租后买”房屋买不得

【案例】：小叶通过报纸广告，看中了某封闭小区一套二手商品住宅，但此房卖房购买不到二年，如交易，需要买方承担几万元的营业税、个税。为躲避不小的税费，小叶同卖房商量，买方先以每月房租4000元房屋租赁的方式，即“先租后买”，5年期满后不用交纳营业税、个税、双方再签订正式的购房合同，办理房屋过户，房屋租金冲抵房价款。

【分析】：目前，在二手房市场，为躲避营业税、个税、减少交易成本，不少人往往采取“先租后买”或先付一部分房款等方式，待5年过后免交营业税、个税时，再办理房屋过户手续。这种方式存在很大风险。其一，房屋是一宗贵重的特殊商品，实行的是登记备案制度，即房屋归属的唯一凭证是登记备案后颁发的房屋所有权证和登记簿，在未办理登记备案产权证前，房屋的任何交易都是不合法的。即使“先租后买”或付了款，房屋的产权仍然属于卖房；其二，在房屋租赁的几年内，不仅国家随时都有可能出台一些房屋交易和税收政策，而且几年时间房价也有可能出现一些变化，这对买方来说，有着一定的风险；其三，由于房屋产权未办理过户，在几年时间内，卖房为自身利益，极有可能诸如类似的“再行出售”或抵押该房等。

【提醒】：“先租后买”方式躲避有关税费，有悖于有关规定，存在着极大风险，购房者不要“因小失大”，以免造成更大的损失。

14.未取得产权证的“二手房”慎买

【案例】：去年5月，王先生从某工程队购买了一套尚未取得房屋产权证的“二手房”，卖方承诺可以办理产权证，并在购房合同中约定“6个月后取得房屋产权证等证，将该房屋产权过户至买方名下”。可一年过去了，卖方迟迟办不了房屋产权证。为此，王先生同卖方争持不下。

【分析】：1.《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取房屋权属证书的房屋不让转让；2、《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；3、根据《合同法》规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双发都有过错的，应当各自承担相当的责任。

【提醒】：（1）购买“二手房”时，应当仔细查实卖方的房屋产权状况，必要时，可到大连市房地产交易市场二手房科查询，只要取得法律认可的房屋所有权证的“二手房”才能购买；（2）若此“二手房”非要购买的，要在购房合同中明确约定“办不了产权”怎么办的具体责任以及损失赔偿的范围和数额等。

15.房屋产权证确保购房人的权利

【案例】：朴先生是一位韩国商人，长年在连经商，想在大连买一套能够办到合法的房屋产权证的商品房。很想了解一下这种产权证能保护购房人的哪些权利？应在何处才能办到这种产权证？

【分析】：《城市房地产管理法》和《房屋登记办法》规定，国家实行“不动产登记薄制度”和“房屋所有权登记发证制度”。我国不动产登记薄和房屋产权证对购房人的保护权利主要有：（1）保障房屋权利人衣服对自己的房产享有占、使用、收益和处分的权利。而这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管部门进行了产权登记并领取了房屋产权证书之后才正式生效，受国家、法律保护；（2）维护房地产市场交易买卖双方的权利，房地产买卖双方的交易实质是房地产产权的有价转移，房地产市场交易行为是建立在明晰的产权的基础之上的，无论是买卖、交换、置换、租赁和抵押，或者是房屋重组、招商引资等，都要求以明晰的产权关系和合法的产权证书作为保证；（3）处理民事法律纠纷的有效依据，现在的房改、旧城改造、房屋拆迁和民事法律活动的分家析产、继承、增与、权属纠纷调处以及日常生活、工作、学习等，无一不依赖于完善的产权登记薄制度和发证制度作为依据来保护房屋权利人的合法权益。

[提醒]：办理法律认可、合法的房屋产权证机构有：市内四区的房屋在五一广场房地产交易所办理；开发区、高新园区、旅顺口区、金州区、普兰店市、瓦房店市均在其房地产行政管理部门所属的房地产交易所办理。其他任何地方、任何机构、任何单位均无权在登记薄上登记和颁发房屋产权证书。