原载《新地产》2009年10月号

市场在多种“燃料”的作用下“飞”了起来，但要命的是这些“燃料”也许仅仅只够完成一次“起飞”，却无法让市场平稳飞行并“安全着陆”

    虽然今年实现“保八”目标看来问题已经不太大了，但整体经济的复苏仍然充满了疑问和变数，因为真正有突出表现的只有不在“十大振兴行业”之列的房地产市场，而且“复苏过头”得让人不安。

    年初的“小阳春”让房地产市场在全国范围率先“复苏”了，这虽然有点出乎“意外”，但毕竟在“情理之中”。可接下来发生的事情就有点“过了”，在中低价位楼盘“火爆”之后，中高价位的楼盘也开始全面发动、量价齐升，只用了短短两、三个月的时间，北京的房价就在年中回升并超越了2007年的历史最高水平。

    积累了很久的库存去化了，资金回笼了，现金流得到了很大的改善，所有的企业都“活”下来了，这对于开发商们来说，当然是天大的好事。可是还没来得及享受“喜悦”，没有能够“从容地整装再发”，烦恼和不安也伴随而来了。几乎就在楼市回升的同时，地价以更加“凶猛”的态势窜起，各地频出的“地王”再次将开发商们集体“架”了起来——除非“落袋为安”，从此“不玩了”（这当然也算是另一种“死亡”），那么后市就必须要有更好的“预期”！实际上，所有的“不安”都来自于大家对现在这个“天上掉下来”的大好形势的“可持续”的疑虑。

    “好景”会常在吗？要回答这个问题，必须要搞清楚给房地产带来如此“景气”的诸多因素是什么，以及这些因素是否还能持续地发生作用。

    楼市的复苏首先是从“小阳春”开始的。而其形成的前提首先是政府从去年开始为“救经济”而采取的刺激房产购买需求的一系列政策，政府几乎是“无所不用其极”，将以往多年不断套在开发商头上的紧箍咒差不多在一夜之间全部取了下来，“唐僧”就差教“孙猴子”怎么学坏了。即使如此，也并没有立即产生效果。一直到年初，当北京许多楼盘的价格下降了30%多，才将“有效需求”修复，终于有了中、低价位房产的热销的局面。

    但楼市在触底之后的延续的故事却和市场的“刚性需求”没有关系，完全是泛滥的“流动性”，以及所谓“通胀预期”所形成的资产泡沫。应该说，今年的楼市和股市的表现是一个“妈”——过度宽松的货币政策“生出来的孪生兄弟”。

    我们再来看看所有这些要素发生了什么变化。在价格迅速拉升之后，刚被修复不久的“有效需求”又遭到了破坏，大量刚性的需求被高房价给甩掉了。对于八月份的销量开始了明显的回落，有着很多的“解释”，但绝对不可回避的重要因素一定是“有效需求”的减少。

    因通胀预期而对高端房产的购买，也必然会随价格的飞涨而削弱投资的意愿。“流动性”虽然不会在一夜之间消失，但也不可能无止境地增长。最近接踵而至的一系列“不祥”的征兆：信贷有了“收紧”的迹象，股市已经先于楼市出现了“疲态”……

政府的确在重申不会改变宽松的货币政策，但是不“刹车”并不意味着会持续“加油”。尤其是对于房地产行业，政府本来的意愿是通过刺激购买需求来促进销量，大幅度增加房产项目的开复工量，从而对GDP产生直接的贡献。而现在故事的演绎却是仅仅去化了开发商去年的库存，恢复历史最高水平的房价会对销量产生极大的负面作用，同时给大量投入的银行房贷带来更大的风险。所以，我们显然不能指望政府的刺激因素在未来仍然具有像去年那样的力度。

    政府不遗余力地政策支持、有效需求的修复、空前的货币信贷带来的“巨大的流动性”，以及通胀预期带来的资产投资需求，给房地产带来复苏以及全面的发展机会，我们原本可以在一马平川上跑出一番持续的“好景”，但是在多种“燃料”的作用下却“飞”了起来，而要命的是这些“燃料”也许仅仅只够我们完成一次“起飞”，却根本无法让行业平稳飞行并“安全着陆”，那等待我们的就只能是灾难性的后果。