凤凰卫视《一虎一席谈》——中国楼市是否再现新拐点？

    受邀做客凤凰卫视2009年10月3日播出的《一虎一席谈》论中国楼市是否再现新拐点？

以下是节目的精彩片段：

楼市提前透支了未来需求

李国平：

    我从这个量情况上来看，一个，所有的销售量到了八月份、九月份以后，已经开始都不动了，今年第一季度以后，上涨的幅度远远要比这条线要高，也就是说在大概要一万出头的房价，最后已经到了一万五六，甚至一万七八，增长的幅度有点过快。从这个里面已经反映出，就是说这个量，已经到了走不动的这个地步，这跟房价过快地上涨是有关系。那么刚才也有，下面的观众在讨论，就是说有效需求还在。

    实际上，今年所谓的第一季度小阳春出现的时候，它的确是有效需求的修复，就是说因为开发商已经降价，降了差不多30%左右的这样一个价格，再加上去年以来，政府很多刺激楼市的政策，加在一起，让这个有效需求被恢复，那么小阳春会出现。但后来的故事，其实我认为是发生了很大的变化。

因为在后来中高价位楼盘的恢复，很多的投资和投机需求的出现，包括很多的“量、价”一起上升，应该讲从某种程度上，我觉得刚才不仅仅像方总讲的，所谓九、十月份已经在这之前，把这个需求提前反应。甚至于可能把未来明年的需求，提前透支了，这是一个很大潜在的一个危机。再加上这个所谓的量，跟很多资产性的泡沫，跟股市的上涨，流动性的泛滥，我觉得跟很多包括通胀的预期，很多因素，把这个价格推高到一个泡沫的程度，那么这个里面潜伏着一个，价格会往下调整的这样的一个危机。

股市等诸多因素催生楼市泡沫

李国平：

    我一直想提一个观点，我们今天涨得那么高的房价，今年尤其是第二季度，那么高的房价它是怎么来的？小阳春我觉得很清楚，就是因为去年整个一年，我们政府在刺激购房需求方面，各种各样的政策，无所不用之极。几乎那么多年来，套在房地产头上的紧箍咒，一夜之间全卸下来的。就是唐僧差不多要教孙悟空怎么学坏了，对吧？完全是一种刺激性的，就是去年还没有很大的效果。

　　到了今年年初的时候，还是降价，因为北京的很多的房价已经降了30%到40%，出现了在五环左右有九千多和一万块钱左右的房子，出现了大量的所谓的有效需求。就刚才讲的刚性需求被恢复了，刚性需求变得有效需求。这个才起来，但这不是故事的，这只是故事的开始，后面发生的故事，我认为跟有效需求没有关系。

　　就是跟后面的股市的效应，对通胀的预期，以及大量的资产的泡沫有关系。包括后来我们可能接下来讨论的地王，因为地价的上升，给大家造成了很大的预期，所以很多投资者和投机者都出现了。这个对后面很多的泡沫，是有很大的拉动，这个拉动是有很大的问题。

“地王”有时候是无解的

李国平：

    做这个节目我一直认为应该站在你（主持人）那个位置，因为有很多的观点，比如说他们关于地价跟房价之间的关系，我觉得双方都有走向极端，我们会觉得不要说你说的“填海”，甚至有很多土地，二三线的城市都要我去策划，把土地如何卖出去，要招商。那么在我们大城市的中心区，土地永远是稀缺的，价格再怎么高，可能你们永远也觉得它是稀缺的，所以这是两个极端，这是一个结构性的问题。

    但是地价和房价，我认为大家说对了一半，就说在你地王出现的时候，肯定会对现在的房价会有影响，因为你面粉已经比面包贵了，所以我面包有理由卖得更贵，但是你贵的面粉不一定会带来更贵的面包，因为这已经有很多历史已经证明了，很多的地王到最后开发不下去，因为我就是做“项目策划”的，有很多人就叫我说我面粉比面包贵怎么办，我教他一个办法，就是做蛋糕，但是有的时候，你的价格比蛋糕都贵的时候，你是无解的。2008年的时候，已经有项目是无解的，也就是说因为你有高的地价，不一定给你带来高的房价，所以这个要给大家带来很多谨慎的东西。