书生/地产刀客:谢逸枫 以价补量观点评论系列之四
不差钱不降:以价补量纯粹是玩火自焚
对于楼市“第四季度”走势，开发商切不可用“不缺钱，以价补量”的销售策略，会玩火自焚的。黄金周后，楼市爆发“价涨量跌”拐点危险信号，形成市场上三大特征：“高房价，政策有调整迹象。低成交，市场观望。地王频现和信贷增“天量”及热钱疯狂现象。此时，购买者逐显恐慌，开发商却显第四季度继续扛房价之势，高房价已经让市场透支了需求。
例如，近期中国股市是上升或下跌之预测，结果不也是说上升的，最后是暴跌；说下跌的，最后是上升了一点。还有，2009年9月份中国银行信贷是否超过预期和贷款量是多少？有的说平衡，不会增加，结果不也是超过和增加。房价不也这样，说房价会下降，结果是楼市房价越来越高，理由却是非常多，而下降的理由是没有。其实，说涨和说跌，不是开发商说了算，而是购房者说了算。
楼市上的高房价出现的原因，第一，高房价是受到“人为制造成供应小，而产生虚假的大需求”。记得在2009年5月之后，6月份左右，在深圳有人说“闹房荒，或说市场断粮”，后被深圳国土房管部门揭露，市场上存量和新增加货量加起来至少需要1年时间可消化完。所以说，“闹房荒，或说市场断粮”之事，纯粹是一些没根据的瞎折腾和制造楼市混乱，其实这就是一个骗局和诡计。
那里会发生这样的事情，主要是深圳楼市投资和自住需求比例不一样，投资者（炒房者）多，刚性需求少。如果一有个什么风吹草动，被广大的新闻记者同志一报道，投资市场立即变得慌乱，而某些人正好坐收渔人之利。 说明了，是开发商自身问题，例如捂盘销售，有房不卖，或囤房源和不开工，或违规收诚意金，或已封顶和具备销售条件却不申请预售许可证。
6月份，接着传到广州，有代理公司研究人员也是如此之说，广州市中心出现“断粮”，结果广州国土房管部门一揭露，楼市市场上的存量和新增加的量加起来有四百二十万之多，看十一楼市黄金周3.5万套，供应面积达到400万多平方米的供应，而市中心供应也是巨大大。
其中，全市有效供应2.2万套,供应面积具有250万多平方米,特别的公寓和豪宅，还有写字楼和别墅，老盘产品和新盘产品凶猛增加，市场上现在是“供大于求”，竟然有人说是“供应小”，还说是什么阶段性“供不应求”,说到阶段性,其实是被开发商自己“销控”起来了,再分期分批的推出。例如捂盘销售，有房不卖，或囤房源和不开工，或违规收诚意金，或已封顶和具备销售条件却不申请预售许可证。
再次开发商自己称不钱钱，所以房价不可能下降，除了上涨外没有如何理由下降的。其实，开发商这样的想法仅仅是自己的一相情愿而已。在高房价的市场环境下，投资利润空间和回报几乎是负的，谁还会往不动产上砸钱，或者是购买投资，除非这个人大脑有问题。开发商只会说，放心购买，会有投资价值和上涨空间的，或者说这个区域政府正在重点打造和开发建设，未来趋势一定好。
不过就是提前透支了你的经济预测和房价上涨空间，高房价下的投资，有多少不是以损失严重为最后结果的。2007年高价购买的房子的人，金融危机一下爆发和物价上涨及经济萧条下，基本上投资购买的人亏损到有苦笑不出来。到2008年，房价不也被调整到下降，2009年上半年仅是政策影响下的上涨，下半年的高房价和低成交其实就是一个危险信号。
最后，第四季度楼市“供应不小”，首先是除去一些具有“水份”的假数据和被开发商隐藏起来的房源，再看前几月的数据，7月8月9月和十一黄金周楼市成交数据，就可说明问题，未消化部分至少还有200万平方米以上。另外，还有新增加供应的商品房和保障房供应面积，有部分未取得预售许可证正在做登记的项目，至少有几十个新盘，供应量绝对上120万以上。其次，另外一部分是新开工和新竣工的供应面积，至少有100万平方米以上。
在政府回收和处罚及清理地王后，增加了空置土地现象的惩罚力度和二套房贷政策及信贷收紧的压力下，还有是拿“地王”的开发商融资频繁，现金为王逐渐成为未来赢得市场的最后王牌。最后，货币政策一调整，加上市公司负债越来越高，开发商资金必然有困难，唯有尽快完工和销售，回收现金才是最后一根稻草。因此，到2010年，市场上大部分项目都需要开工和竣工，到时供应又会增加。
高房价下所发生的“天量银行信贷”应该是有关系的。2009年6月中央银行称要收紧信贷，2009年7月8月到9月，结果不但未收紧，反而每月暴增，在个人住宅按揭虽有停止的消息，但是根本就起不到抑制的效果，况且银行在互相竞争业务关系，谁愿意停止利润的业务？另外一个方面，是热钱进楼市，掀起投资风暴的高潮，可惜被二套房贷和货币政策有调整的影响所抑制。例如市场上的热钱差不多的7000万亿，包括内地和香港那边的，其中有如果是加上违规热钱流动到楼市，就不至是7000万亿了。
而通货膨胀预测和澳央行加息信号是一个投资最强烈的信号，投资客为保值和最值，楼市上不可没有投资者，要不市场会支撑到越来越下滑坡，购买自住和投资的比例，未来投资的比例一定越来越高。另外是地王的产生，让房价上涨得速度越来越快。所以，地王频繁爆现，地价透支房价，在市场环境不利开发商的情况下，由于利润减少和开发成本高，所以会停工或不开工或地王搁浅的现象，在地方政府不作为或支持的情况下，地价透支了房价，结果就是房价越来越高，自住的人越来越多购买不起，而市场热钱和有钱人的钱自然投入购买不动产，以逃避风险。
目前各个城市都在利用楼市利好因素，是城市规划和市政配套及城市功能升级的文章等。例如广州的广交会，在广州琶洲的三个新盘价格基本上是在2万元/平方米，超过了市中心的价格。一个广交会竟然让房价如此的疯狂，例如中洲中心，平均价格是2万元/平方米，保利世界贸易中心，价格也是2万元/平方米，泰国际公寓价格是2万元/平方米，销售上市时机和推广时机及推货时机，都集中在十一黄金周后的10月15开始的广交会上。
而上海的世博会，上海的房价也是上涨不少,还有山东房价也在上涨,因为有全运会在举办开幕。例如广州的2010年亚运会，珠三角一体化规划，2009年最新广州的国家中心城市规划定位，有广州楼盘价格，对外报5万元/平方米，广告上做着国家投资的机会。另外,亚运板块的楼盘，从3800上涨到7600元/平方米。例如，天津的经济特区和滨海经济开发区等，超过了广州的经济发展，国家中心城市排名上，广州就排在天津后面。还有各个城市的金融和商务及经济的CBD中心，基本上处在概念的广告层面上和新闻报道上，离成熟和繁荣至少需要8-10年时间。另外交通的规划和建设及建成，拉动不楼市的房价，同时也是逐渐的透支了房价。
另外一个问题，为什么是楼市低成交问题。首先，有人认为是统计数据的人为原因，有的说是政策原因，有的说是供应小的因素，有的说是高房价导致的。其实，楼市近3个半月低成交，绝对是不是什么统计数据出错，纯粹是有人在统计数据上“放水”，数据几乎是月月不同，一些媒介网络的统计，也是各家各个说法，最后就说是地方政府房管部门下的网上统计有问题。其实，背后绝对有外人不知道的秘密。作为一个地方国土房管部门，竟然会“缺钱”到请不到人，或者缺少人去做这个数据统计工作？真是非常的奇怪，土地收入和其他收入这么多，钱到那里去了。
楼市成交萎缩，绝对可以排斥是市场上什么“供应小”，市场上根本不缺少房子，就是你是否有足够钱去购买的问题。说供应小，其实是在转移购房者的视线和关注，意思让你尽快出手购买或投资，不要再等待和犹豫了，否则房价就要上涨了。目前市场的房源，其中有大部分被投资客控制，例如深圳和广州，及上海和北京等一线大城市，他们成为第二个“开发商”（炒房者），就是投资客，而自住的人，或者改善的人，必须向这些“开发商”购买。
其次，高房价才是让楼市成交萎缩的主要因素。首先，增加了购房者负担。其次，提高了购房门槛。再次，扼杀了自住和改善生活的部分需求，最后，抑制了一些经济有困难和经济上有一点问题的确实需要购房需求。从十一黄金周楼房市成交客户上看，大部分是首次和改善的，小部分是投资。高房价下，谁还会出手，所以观望者越来越多，开发商自以为不缺钱，用“以价补量”策略，上涨房价，利润就会大一点，结果，成交自然就低了。
说明了，低成交和高房价现象是开发商自身问题和政策造成的，例如捂盘销售，有房不卖，或囤房源和不开工，或违规收诚意金，或已封顶和具备销售条件，却不申请预售许可证，市场就说什么“供不应求”的言论，因此达到“以价补量”的高利润方法。另外和二套房贷收紧是有密切的关系，看7月成交和8月的数据就知道了。而二手营业税费优惠政策到年底结束也会有影响，虽有人说可能会延续这样的政策，可是，市场的购买者还是担心货币政策有变，另外是个人住房按揭的停止或收紧的言论，观望的人越来越多，出手就更加的谨慎。
最号，高房价和低成交现象必须回到开发商自有资金的问题上。特别是银行信贷收紧却每月预期超过贷款情况下，开发商自有资金比例在20%的比例，是开发商不愿意下降房价和称为自己不缺钱的主要原因，绝对不是上半年什么小阳和什么上半年销售业绩已经超额完成，其实都是开发商自我欺骗和对购房的人一种错误指导。一看贷款额越来越多。二看银行上的存款越来越少。三看上市公司的负债情况。四看融资额越来越高。五看拿地的成本越来越高。
因此，开发商自有资金比例决定了开发商的前期投入和融资风险和利润大小。2009年之前，开发商自有资金是35%，后被下调到20%。行业的人都在高呐喊，开发商可以空手套白狼和玩空手道了，如此低的自有资金，开发商更不会下降或调整房价，反而会越来越有底的上涨房价，这就是政府政策最大的过错。为什么不是25%或者是30%，多少年来，从未看见政府如此的大方和支持楼市，政府拿了房价多少钱，不说而知了。政策如此，高房价的产生不必然的。