2010年房市：开发商恐难免政策重手

文/李政权

我们在前面提到房贷松绑、利率7折等主要优惠政策很可能仍将继续，许多朋友看到这里可能乐了：自己或许还能赶上好政策！但明白的朋友应该知道，这对老百姓而言，并不见得就是对自己最有利的好事。因为政策一松就涨、一紧就跌，几乎就是近几年来房市调控的怪圈，房地产商和一些无良的媒体，会继续用政策给自己找涨价的理由，用政策给大家制造恐慌，让我们因此多支付出大量的购房成本。

不过，不对购房者们下重手，并不意味着开发商们就能乐逍遥。而综合各种因素来看，这种情况很可能成为现实，其中政策的主要针对方向将会是土地出让、捂盘销售、容积率把控不严等，重点将会聚焦土地方面，以缓解长期存在、愈演愈烈的土地出让低首付、屯地坐等增值不开发、悔地低成本、土地供给富裕楼盘供给被人为压制等问题。

这样的号角似乎已经开始吹响。

首先来看人民日报关于全国地王频现扰乱房市的长篇批判：2007年9月，万科以27.2亿元购得福州一地块，创下福州单幅地块价格最高纪录，当天福州多个楼盘封盘涨价1000—1300元/平方米；2009年6月，广州城建地产以3.45亿元夺得位于广州珠江新城海业路的一块土地，高出底价2亿多元，这块面积不足一个足球场大的新“地王”刚诞生，有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房，并预备在第三天涨价5%；到了今年的 11月4日，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙新市镇A08—03地块，以11.9亿元的天价被厦门象屿置业夺得，溢价水平264%， 14024元/平方米的楼面价更是超过了川沙目前最贵楼盘的销售价格。

但是，这些疯狂推长房价的近两年的“地王”，大多还未对老百姓形成房屋供给，因为它们处于闲置状态未动工开发，有的还没缴清地价款。

其次，再来看看国土部近日印发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》(下称“新目录”)，对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市(镇)7万平方米，以期鼓励更多的房地产企业有能力参与土地的招、拍、挂竞争。

尽管，单从更多房地产企业参与竞争可能导致推高地价，进而进一步助长房价的角度来看，这又是一个糟糕的政策，但从积极的方面来看，政府意识到了市场供需的问题，上市地块更多了，有地的企业也更多了，市场供给也将会增加，销售中的更多竞争也会反过来平抑房价。如果从这个方面来看的话，这又是一个利大于弊的决策。

但是，要想真的起到这样的作用，对所出让土地的管理就一定要用重典并提供执行保障。2010年，这方面的重典就或会成为现实（李政权）。