从1978年开始探索房地产市场化，到1998年的全面市场化，再到未来三年开始推行9000亿的保障性住房。房地产似乎走了一个从纯计划到过度市场化，再回归合理市场的道路。这期间的每次宏观调控，不论其目的是“削峰”还是“加温”，也不论其结果是失败还是成功，都为企业今后决策留下了宝贵的经验和教训。未来几天，09年的经济工作会议即将召开，会上也将对未来一年的宏观调控定下基调。依然是政策主导一切的楼市，将何去何从？莫急，莫慌！先看看以前的走过的路，似乎能够有一些启示。
房地产从计划到市场的改革探索阶段
从1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护开始，到1998年7月3日颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。这段时期，中国大陆的房地产市场是处于“从点到面”，从纯计划经济向市场经济过度的阶段。这期间，调控这只手更多的是为市场化“扫清障碍”，整体房地产市场还是名副其实的政策市场，并带有深深的计划经济烙印。
这个98年的通知，进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。
可以说，98房改是中国住房制度改革的里程碑，从此宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。
纵观这期间的调控，由于房地产市场出现过两次过热，由此产生了1985-1986还有1989-1990的两次调控，目的都是给楼市降温的“削峰”之举。从调控手段上，由于基础还是以计划为主，市场相当不成熟，调控手段单一，行政手段仍然是主要手段。
这一主动的调控，其实是为防止我们国也发生类似的次贷危机。为何？因为在07年927新政之前，楼市投机和投资现象非常严重，大量资质不合格的客户通过开假证明，以及银行“张一只眼闭一只眼”的态度，使得楼市泡沫迅速膨胀，当然也可以说让风险迅速的向银行集中，一旦国内也发生类似次贷危机一样的金融危机，年轻的经济体如何能够抵御？这也就是当时新政为什么主动“点刹”楼市，主动刺破泡沫的原因。
2008年10月27日，央行通知明确指出“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。”随后又在09年初“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
又为何？中央要用房地产来拉动整体经济基本面的复苏。另外，最近这轮调控还配合宽松的信贷政策，积极的财政政策。不仅手段多样化，而且对于调控对象能够做到区别对待，例如在放宽二套房之前，仅是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求才可以有相当的优惠，而直到09年的两会才真正放开“二套房”，而且是有条件的放松，这不仅避免了一刀切所带来的简单粗暴，也释放了合理的改善性需求。
纵观楼市曲折的发展历程，反思一次次的宏观调控，可以发现，随着房地产市场基本制度的健全，市场的成熟，调控手段已经从单一行政化过度到“多元化和相对精确”化，这样做的好处不仅最大限度的发挥了市场本身的调节作用，充分的利用了市场这只手的功能，还适度、适时的运用了计划这只手的修补作用。
虽然，今年的经济会议还没有召开，但我们可以透过之前的调控历史，把握调控的手段主要是什么，会从那些方面着手，再结合楼市自身的问题的现状，以及国际、国内经济基本面的情况，预知调控内容和未来调控基调，应该不是一件难事，至少方向不会错。之所以以史为鉴，是为了接下来的经济工作会议，为今后的决策做准备，请关注后续动态……