据11月23日出版的《财经》杂志报道：11月4日早上8时30分，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：今年10月底，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准，标志着历经10多年谈判曲折的迪士尼项目终于落户上海。来自上海政府官方的消息称，迪士尼项目将力促上海经济转型，未来上海将尽快形成以服务经济为主导的产业结构。对比上海，联系到同样为主题公园式旅游项目的东莞新华南MALL·生活城为何旺不起来这一话题。笔者个人认为，主要有以下七大原因：
一是，东莞政府方面支持力度不够。为迪士尼落户上海，上海市政府从上世纪80年代朱容基做市长时就开始通过谈判努力去争取，并在政府部门组织下做了一系列的相关调研。而东莞政府方面对新华南MALL的支持力度远没有上海政府大。
二是，同样为主题公园式旅游项目的东莞新华南MALL的规划定位不准，建设规划一直在修改变更，吸引不了游客，比如，去年新华南MALL在改名后，计划打造以餐饮为特色的“万国美食城”，后来因公司人事变化等原因而修改规划，最后竟不了了之。
三是，投资主体变更频繁，公司人事变化大。因为资金等方面的原因，东莞新华南MALL的投资主体变为北京北大资源集团，开发商为东莞市三元盈晖投资发展有限公司，并进行了人事大规模变化，导致原先项目的规划也变化很大。
四是，历史遗留产权问题复杂，影响了项目的整体开发进程。在2006年10月北大资源集团接手前，新华南MALL面临尼罗河酒店、盛世华南等物业产权不明晰，拖欠工程款项的问题等。尼罗河酒店原属于新华南MALL·生活城的内部配套酒店设施，因资金问题，尼罗河酒店被转手到香港一家公司名下。北大资源集团入主后，重新出资收回了酒店产权。随后，又收回盛世华南住宅项目的产权。盛世华南作为一个长期开发的楼盘，2006年已经进入到最后一期项目开发。但该楼盘因诸多因素，房产证无法补办，是个问题楼盘。“都已进入到了后期开发阶段，公司本来没有必要收回。但出于长远考虑，在去年年底还是收回了楼盘产权，并投了几千万元，也处理好了办理楼盘房产证等问题。”相关负责人介绍。
值得关注的是，在处理完因前期项目开发遗留下债权债务等问题后，北大资源集团对外态度也开始转变。此前北大资源集团低调对外。通过两年的时间理顺债务债权、产权纠纷问题后，作为新华南MALL·生活城的幕后股东北大资源集团才高调对外公开身份。
五是，项目地理位置选址严重失误。据介绍，早在2001年华南MALL立项的时候，中国商业地产研究院便开始对其做追踪调查，该项目宣称经过12组专家学者规划调研，考察足迹遍布29个欧美及东南亚国家，借鉴15个世界上成功MALL的设计理念，历时3年考证与思辨，反复8次选址论证之后，最后一锤定音，选址在东莞万江区。
然而，“正是由于所谓专家生搬硬套国外MALL选址理论和国外消费习惯造成选址严重失误，导致了华南MALL的先天不足。”商业地产分析人士分析说，万江三面环水，与市区隔江相望，缺乏成熟商圈，当地既没有大型特色的商品产地资源，又没有文化、旅游资源。从东莞市区过来购物，不但有好长的一段路要走，还要经常遭受过桥塞车之苦。而且，华南MALL所在的万江区又是东莞经济发展相对滞后地区，开发商在此开发MALL风险之大可想而知。更令人忧虑的是，近年来，与华南MALL几乎同时开发，选址较好的第一国际、地王广场、星河传说、世博广场等四大商业地产项目的合计商业面积达160万平方米，大大加剧了当地商业竞争，华南MALL要想从中突围而出取得成功决非易事。
六是，严重脱离当地消费习惯，游乐项目增客流不增收。华南MALL原本将目标客户放在东莞、珠三角地区，但由于严重脱离珠三角地区购物中心、商业广场林立、消费者习惯就近消费的实际，以及忽视当地实际消费能力，因此，到目前为止，华南MALL已开业的商家经营情况不乐观，除节假日客流多一些，平时难得有人来，更难得见到外地客源到来消费。
据笔者调查，节假日和周末天线宝宝的人流比工作日的时候多了一些，但也是屈指可数。据工作人员介绍，除了节假日有一些客流外，平时和晚上基本上是没有客人的。刚开业的欢笑天地倒是人潮涌动，几个游乐项目的前面都排了一些人龙，人工河已开通，“乘船逛大MALL”的人也不少。售票处的工作人员介绍说，周末时来玩这些游乐项目的人流大概在2000－3000人左右，平时则要少一些。游乐设施为华南MALL吸引了一些客流，但据场内的商家透露，这些游玩的客流并不能为商家带来多大好处，他们通常是只看不买的。
七是，客流量不足，MALL规模越大风险越高。据了解，华南MALL占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积40万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的MALL。专家认为，MALL规模并非越大越好，要从消费市场实际需要考虑，目前超大型MALL并不适合我国国情，不能一味超前开发，贪大求洋。近年来，我国造MALL热潮一浪高过一浪，动辄不是全国最大，就是亚洲之最，甚至世界之冠，完全脱离了中国国情。不要以为规模越大面积越大的MALL，回报率就越高。恰恰相反，MALL规模越大，其风险就越高，要想取得好的回报更非易事。在开发商缺乏资金、缺乏商业地产运作成功经验，脱离国情的情况下，一味求大往往容易导致MALL开发失败。以新华南MALL为例，40万平方米商业面积的华南MALL每天大概需要20万以上的客流支持才能生存下去，而按东莞其目前每天不到3万人次的客流量来看，经营前景不容乐观。
以上属于笔者个人观点，仅供大家参考！本人衷心希望新华南MALL能早日旺起来，和迪士尼促上海经济转型一样为东莞的经济转型作出贡献！！！
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