经过前六个月的持续回暖和七八月份的微调，楼市又一次走在了十字路口。在这风云变幻的金秋时节，充满争议的楼市会随着气温的减降而死掉，还是迎来二次小阳春？

   承前启后，必先回顾前八月，大略概括为三个方面：宏观调控乾坤再造，多管齐下的一些列组合拳，硬是从把即将崩溃的楼市带回了07年才有的云霄虚幻之境；开发商在快狠准的消化存量中颇有斩获，目前已有20家房企迈入百亿门槛；而地位处于劣势的购房者不但一改08年的观望情绪，把现有存货扫荡一空，就连歪瓜裂枣式的房源也被瓜分的所剩无几……

    事实上，决定下半年楼市走向的因素共有四个，信贷以及相关调控政策、有效供给量、需求主力、市场信心。

     在以上这四个因素中，起基础作用和决定作用的，还是中央调控中的信贷政策。从银监会和改革委等相关部门几次三番的强调中都可以看出，宏观调控基调不变，这也就为下半年的楼市稳定打下坚实基础。虽然，严查囤地、加强资金流向监管、以及严控二房政策都会在不同程度上影响楼市，但从总体和长远的角度讲还是“利大于弊”。总之，在下半年的楼市发展中，调控基调不变将会让楼市大体保持稳定。

     其次是有效供给量，注意是“有效的”，也就是说在事实上上市了的和未捂盘前提下的供给量。为什么一定要强调有效供给量？是因为监管不力导致囤地、延缓工期、推迟申请预售、以及捂盘苗头所造成的供给不足，给房价的上扬增加了很大压力。年初时，成都现有存量800万平米，预计全年还将有近2000万平米的供给量，但是及至六月以后，结构性短缺的矛盾便愈演愈烈，缺货借势流动性所造成的房价上涨潮此起彼伏。以至于，我们不得不再次放弃用存量和预计存量来安慰自己的想法，一切还是要看有效供给量。虽然，市场上目前还有大量的大户型房源，但限于90/70的影响，大户型的存量也无法改变有效供给难测的局面。再虽然，未来还有近几千万平米的理论供给量，包括已经领取预售许可证的、新开工的、正规划的还有刚拿到的的，但真正能够达到有效供给的量，还是不能太乐观。

    鉴于金九银十的到来，潜心准备了数月的开发商将会在九十两月集中推出一批项目。就成都楼市而言，九月供给量估计在100万平米左右，加上现有的存货和理论存量的压力，开发商不但会相对经济推盘，价格上也不会高的离谱，也就是说，购房者不但将迎来一次较为充分的选择权，还将享受一次购房盛宴。

    还有一个因素就是需求主力的易帅。上半年的绝对主力是集中释放的刚性需求，但七八月份则明显的有投资和改善性需求入市（成都由于大规模的旧城改造，改善性需求一直活跃），并将逐渐扛起主力大旗。成都今年的旧城改造设计270万平米的量，并投入150亿元的资金。货币补偿相对优厚，主导需求主力有望。另外，刚需上半年已经释放的差不多了，之后也会随着房价的攀升而被拒在入市门槛之外，走完今年最后一个黄金周之后，将可能再次长期潜伏。而二房政策的收紧阉割了投机需求之后，只有出于保值增值的投资性需求和改善性需求会师，共同助推二次小阳春的到来。

    最后一个便是市场信心。不得不说，这是一个微妙的因素，而且和以上几大因素互相影响。从上市房企纷纷调高开工量，购房者继续追涨，以及宏观经济的逐渐好转，市场信心复苏也将提上日程。作为一个无形而又有力量的因素，市场信心的回暖才是楼市回暖的真正助推器。

    综上可知，九月还有一定的不确定性，有效供给量究竟几何？需求是否会因为政策微调而唯唯诺诺？政策微调会在什么样的层面？等等都是不可量化的东西，因此“二次小阳春”能否归来还是个未知数。

    发生在购房者和开发商之间的，这场生生不息的市场博弈，对于任何一方来讲都是与虎谋皮！加上政府这个既制定规则又玩游戏的“两面派”搅局，楼市永远都是风起云涌、不得宁日……                      

九月是金色的但也是需要脱皮和挥洒汗水的，何去何从自由市场来定……