1、炒    （击鼓传花，要有下家）、

2、囤    （不成功的炒房）、

3、套    （牢）、

4、泡沫  （结果）、

5、恐慌  （大势）、

6、风险  （银行、吵家）

    既然再说房地产投机，就把这家伙说透彻！

    所谓的投机，笔者已经说过它有两个关键点：一是短时间，二是高速度，也就是要在最短的时间内，迅速的让资本升值。其游戏规则类似于“击鼓传花”，这种游戏规则决定了必须有人接手，如果“传花”较成功就是“囤”，较失败就是被“套”牢。另外，投机必须要有牺牲品用来祭旗、填窟窿，也就是要有很多，许多，太多类似心理的“人”加入，“众人拾柴火焰高”，最终可能造成“泡沫”，当泡沫越来越多，风险也就越来越近了。

    曾几何时，在阿毛阿狗都是开发商的那些日子里，海南和北海成了投机客的乐园兼坟墓。在投机客眼里，炒房投机就犹如没有师傅管束的“八戒”进了女儿国，大肆纵欲而不止，最终搞坏了自己的身体也糟蹋了所在地的经济。

    仅以海南为例。海南是当下许多业内人物的发迹地，也是更多“败寇”的葬身之地。成、败非天堂和地狱般遥远，而只在须臾之间。

    1988年8月23日，海南岛自立门户，成立中国第31个省级行政区。海口，原来人口20多万、总面积不足30平方公里的弹丸之地，仿佛一夜之间成为了一座淘金矿，从四面八方而来的淘金者云集于此，开始了疯狂的泡沫之旅。

     1992年初，小邓再次南巡，淘金者们高唱“春天的故事”也逐渐失去了理性，高潮时期，岛上竟有几万家房地产公司。但事实上，极大多数人都是抱着侥幸心理在玩一个危险的游戏。

    据半真半假的官方数据显示，1992年，海南全省房地产投资87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；海南全省财政收入的40％来源于房地产业。另据《中国房地产市场年鉴》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。

    1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。这场持续几年的泡沫开始了痛苦的破裂。   

给海南留下的财富是：“烂尾楼” 600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

    当然，这个过程中自然少不了银行的身影，而且银行是投机的资金后台和直接、或间接的参与者，当银行的“金牌”客户也就是开发商“跑路”或破产，银行的不良贷款率也就水涨船高，海南当时的银行不良贷款率，最高时期高达60％以上。  

毕竟海南和北海的泡沫远去了，不足以已警后来者。还是再说说07年的那场全国性的疯狂吧。

    事实上， 07年楼市即将迎来拐点的时候，市场有很明显的极大特点：一是迅速从“价升量跌”向“有价无市”过度；二是投资性需求和“恐慌性”需求加入。

     资本是逐利的，投资性需求在风起时加入，本就无可厚非。但恐慌性需求的加入，则起到了抱薪救火的自杀式作用。经济学家把这种自愿或非自愿的跟风行为，美其名曰“羊群效应”。但事实绝对没有这么的浪漫，许多购房者甚至是拿着几代人的积蓄，透支了未来几十年的收入才挤进楼市的，这种严重超出市场承受力的行为，肯定不会长久，作为依旧是人民当家做主的河蟹社会，中央政府绝不会坐视不管，严厉调控是早晚的事情。当然，后来的事实也证明了过度透支市场潜力是不可持续的，08年的冰河世纪，就是最好的教训。

     07年的场面和热度虽然时隔两年，但仍历历在目，不做赘述。还是简略的谈下背后的原因，大致讲：一是宏观调控政策屡次失效，尤其是“二房政策”的失败。一系列调控失效导致了地价价飞涨，地王频生并进而催生房价攀升。二是“股地拉扯”和银行放水太多，导致开发商不仅没有降价意愿，还有疯狂的本钱。三是其他行业的资金大量流入楼市。

    海南以及后来的姊妹炒作地，北海，和07年全国性的泡沫，都可谓同病相怜。都是投机、投资过多而成于泡沫也败于泡沫的事实。最后死去的那批人，也就是传说中的被“套”死的，他们幸与不幸全在自己一念之间。

      在市场经济化彻底之前，总得有人去交学费，只可惜太贵了！想要做个投机者，并身处其中，绝对是“虎口夺食、刀口舔血”,如果没有特异功能，如果心脏也不是足够坚强，那最好老老实实待着，这种游戏不好玩！