这是2009年12月5日，我参加第十一届中国住交会“中国城市与商业地产发展论坛”的主题发言“如何实现商业地产的可持续发展”的整理稿，当天的论坛主题是“品牌商业地产的价值驱动力”。
今天给我的这个话题叫商业地产的可持续发展，实际上阳光100还不是完全一个专业的商业地产开发商，但是我们在全国做很多项目，商业地产的面积和规模也不小。过去大家一谈到商业地产都是探讨如何多做点商业，如何来创造价值，像过去住宅卖五千、一万，商业可以卖到住宅的两三倍价格，大家就把一楼临街的给规划成商业了，甚至加大商业体量，有很多开发商也像住宅那样，把商业切成块分产权卖掉，从销售而言，它的价值非常高，但是在运营过程中就会发现有非常非常多的问题。所以，商业地产不简简单单的是做商业比住宅价值更高的问题，而是商业地产能不能可持续的发展，以及最终的价值能不能实现，这个可能更加重要。
商业=商业+金融+地产
就我的理解，商业地产不是一个地产加商业，而是商业加金融加地产。商业地产的思维方式是不一样的，它首先是个商业，要遵循商业的业态组合，商业的动向，以及商业半径等等，如果不懂商业，可能盖好以后，它的价值还低于住宅。
同时它又是个金融，因为商业有很多种类。一个是大商业，有时候你需要金融的安排，我们做地产开发有开发贷，卖楼的时候有按揭，商业如果持有，楼盖好了到交付的时候，银行把你所有贷款都收回去了，这会儿你需要有资金支持。有人说我可以把它租掉，租掉银行也有根据租约的贷款，但是刚开始它的租金是倒挂的，是非常低的，需要一个时间的培养期，这时候你会发现你的资金是非常非常紧张的。所以，不解决金融问题，做大型的商业地产就逼得你没有办法，只能散卖掉。即使是临街的商铺，能够卖掉的话，实际上也是存在一个金融的问题，因为买商铺的人跟经营商铺的人不是一波人，所以，最后你要解决什么人买你的，你怎么租给别人，所以，它是一个金融问题。当然，最后它也是个地产的问题，因为商业地产对建筑的要求，它的动线安排，包括业态的组合都有非常专业性的要求，比如它的层高，它的荷载，动线包括排烟等等都有很多很特殊的要求。如果没有这些经验，或者异想天开的觉得把它盖成了，就一定会有人来，最后大家会看到有大量失败的例子。
商业地产占用的资金和带来的危机是更大的，所以，商业地产要实现可持续发展，首先对商业地产的认识上就要走出住宅开发简单的“开发-卖掉”单线的简单思维，要从商业、金融、地产，从商业开发和运营的角度来思考，所以，商业地产在开发的时候可能就需要商业顾问公司，现在有非常优秀的专门的商业定位规划，包括招商，包括管理这样的商业公司。同时，在金融方面要有金融的安排和考虑。当然，今天信托投资很快的就要推向市场了，包括保险资金等，将会对未来中国商业地产的开发会产生重要的意义。
社区商业是一个更可持续的商业模式
刚才跟董秘书长也谈到社区商业，社区商业实际上是一个更可持续的商业模式，现在我们看到的可能更多的是大型购物中心、大卖场，实际上中国未来的商业力量在社区商业。中国的居住和开发的模式和美国不同，美国都是开放的社区，分散的居住，然后在交通相对便利的地方建立起容易停车，形成大的购物中心来支撑这样的购物中心模式，而中国都是大院文化，而且中国的楼盘开发面积越来越大，已经不局限于几十万平米，现在一百万平米、两百万平米，甚至更大，整个这个大社区的客户就构成了你的忠实的、持久的、而且每天都在这儿进行消费的、一个黏和性很好而且非常稳定的忠实的客户群。
现在你的物业管理、网络系统又同千家万户保持着非常贴近和密切的联系，物业公司可能每一个客户他都能叫出名字，网络完成很好的互通，如何把它连锁起来，如何把它打造成品牌，如何建设成中国社区商业的品牌和社区商业的发展模式，那将会是中国商业地产或者中国商业的创举，也有可能诞生中国的沃尔玛、中国的家乐福。
社区商业应该聚集而不是分散
大家对社区商业一直不是很重视，实际上对社区商业应该有更清醒的认识，社区商业大概占3%—5%，你是关注3%-5%的价值最大化还是更关注整个楼盘95%-97%的价值最大化？如果从这个认识来看就觉得社区商业应该保留，应该提前建设，社区商业应该为整个大盘的价值提升做贡献。
过去关于社区商业规划还有一个争论，到底是就近原则还是集中原则？大家都谈到社区商业应该就近，我多少米之内就能找到什么便利店，这是不符合商业的，商业需要聚集效应，只有聚集才能有足够的客户群，这样社区商业才能成长、才能生存。
过去很多规划设计中都是就近原则，这个地方布一个，那个地方布一个，最后社区商业都是分散的，也不成体系。而且社区商业的管理模式有它很多创新的机会，实际上完全可以看成一个在社区里的购物中心，多种业态以你的社区作为目标客户群组合在一起，但是建筑形态未必在一栋楼里，也许是一条街，即使是分散，你如何把它串成一体，跟你的网络、跟你的物业、跟你的服务结合在一起，我想可能打造成一个这样的社区商业的品牌和社区商业购物中心的模式，它在这儿完全可以实现。我可以送货上门，我可以实现假货赔付，我可以对接外面的很多商业。因为你拥有了整个社区的客户群，拥有了这些客户，它就拥有了这些商业的未来。而且可以实现电子商务等等，由于你在这个社区里是实名实姓的，物业公司对每一户都是有一定的控制力的，所以，电子商务也是最容易实现的。
商业地产的模式在今天有很多公司都在进行非常有意义的尝试，它应该是中国下一轮房地产最有价值的一个组成部分，因为中国的城市化不简简单单的是每个城市盖住宅，让所有人进到我们房子里叫城市化。人们进入城市，实际上是实现一个城市的梦想，实际上是这个城市功能的提升。所以，商业地产是未来中国城市化能起到最大贡献的，也是能拉动城市化的一个发动机。谢谢大家！