09年的经济会议已经圆满闭幕，来年房地产的走势已经没有悬念。
临近年关，现在是否还是入市好时机？笔者认为是。原因在于2010年将形成一个强势的卖方市场。参见前一篇博文。
本文主要说明现在还是入市时机的原因，以及如何购买到满意住房：
不论是卖房子的还是买房子的，亦或是“中介”房子的，在某个特定时候，您都会成为“购房者”。在购房这件事上，谁都不可能置身事外！
几千年的置业传统，导致我们国家“租房到购房”只能是单向流通，也就是说租房是买房的过度阶段，否则娶不到媳妇不说，连丈母娘那关您都过不了，不信你问问自己女朋友或者顾云昌“院长”。
问题就来了，既然每个人都是购房者的不同“时态”（过去时、现在时、将来时），而购房专业人士是少数，开发商是少少数。那么，一个不专业或者说欠专业的人士，怎样才能巧妙避开“专业人士”处心积虑设计的陷阱，怎样才能以最少的银子，买到最称心的房子？
笔者认为有两点（不是三点，也不是一点，就是两点！）：
1、把握大势。不论您能否把握大势，不论大势把握的准确度如何，都一定要强您所难。为何？你看，每天都有“牛刀”、“杀猪刀”、“钝刀”一类的人（其实不是人，是“刀”），用无懈可击的模型，和被无数事实以及证明的公式在演绎着楼市的崩盘，以及崩盘后被套牢的惨象（就像好事的美国人，整天都在毁灭地球，一会女神像被染指了，一会白宫被核弹袭击了，反正是折腾，虽然是电影。），买了房您能心安吗？就算是不崩盘，这楼市起起伏伏的肯定是有周期的，选择高、低不同点入市，相差几万十几万的，咱平头百姓不贪、不抢的，再有钱这不也是银子吗？所以说，时机还是要把握地……
话说到这儿了，那就说说笔者对楼市未来的判断，第一句是废话：那就是楼市长期看好。原因是城市化、不动产的特性、中国人多地少……等等被说烂的理由，虽然很讨厌听，但还是要说，因为这是事实嘛！
第二，2010年的房价至少不会跌，而且会吹起泡沫。不管是想投机捞一把，还是买来娶媳妇，现在还是入市的时机，不信就等到明年，房价将涨到一个匪夷所思的地步。原因在于：今年前10月已经投放信贷8.92万亿元，同比增长5.26万亿元，预计今年全年新增信贷有可能超过10万亿元，而去年不过4.9万亿，总量比去年将近增长一倍。另外，前10个月，我国流入房地产市场的信贷总额达到15282亿元，占贷款总量的16.7%。加上外贸出口还在艰难恢复，使得我们这个制造业大国的资金以各种方式，源源不断的流行房地产行业。不论是煤老板还是温州炒房团，都已死灰复燃。这种资金量庞大，并呈现结构性矛盾的现状，让“调结构”的宏观基调无法实现还在其次，更加严重的是资金的过于在一个行业集中，必然容易形成资产泡沫，事实上今年房价之所以能够猛烈反弹，其实质就是资产价格在结构性通胀下的泡沫现象。
一言以蔽之，09年信贷总量庞大，各行业资金呈现结构性矛盾，这种矛盾在宏观货币政策继续“适度宽松”的前提下，必然加速这种资产泡沫的形成和膨胀。那么作为不动产，房价的上涨也是没有任何的悬念。
另外，明年的调控并不转向，其对楼市、对整体经济基本面来讲实为重大利好，但09年的调控已经造成的副作用，也就是开发商资金充裕，这将直接导致楼市形成“强势的卖方市场”。一个基本常识就是：房企绝不轻易降价，除非资金链短缺到即将断裂，而今年已经为楼市积攒了1万多亿的富余资金，再加上明年信贷总量不变，股市向好并且融资容易，银行更是投怀送抱给予大额授信的情况下，指望房企降价只能是非分之想了！综上，房地产行业的支出远远小于资金来源，09年房地产行业的资金富余量将达到上万亿，而08年的行业资金缺口达到1.2万亿的情况下，房企尚且死扛而不轻易降价，更何况未来在手里有充裕自己的情况下，房企是断然不会主动轻易降价的，这就会让楼市在2010年，成为一个强势的卖方市场。一个强势的卖方市场，将让房价涨到一个匪夷所思的地步，不信您拭目以待……
2、掌握基本购房技巧。其实购房本没有技巧，购的多了也就有了技巧，我也承认这是废话，但这是被很多、无数多已经够过房的同类的肺腑之言，看看也无妨。 为了既避开被拍砖的锋芒，又能提供一些力所能及的购房建议，笔者采取“只提供信息，点到为止”的原则，今天就“水到渠成”的提醒购房者，应该注意的几个问题，并概括了“十六字”口诀，希望能够为给还在踌躇的你一点帮助。总的来讲，综合考虑到宏观调控、楼市自身规律、以及供需矛盾等方面的情况，就当下的楼市而言，笔者为购房者概括了“十六字”口诀。
理性追涨：量力而行：货币三家：果断出击
量力而行
这是最最应该引起广大购房者注意的问题，首先要考虑自己是否真的适合现在购房，然后才是怎样购房。如果，自己本身并不适合现在追涨，那就谈不上如何操作的问题。依笔者对市场走势的判断，楼市呈现这么几个特点：
①不一定都要买商品解决住房问题。我们国家的房地产市场化程度，就连欧美等国都不能望其项背，就拿美国房子私有化比例来讲，美国拥有私有住房的自有比率是60%。而中国城镇居民按户统计的住房私有化率高达85.8%。重庆目前已经宣布，未来重庆的保障性住房将占到整体的1/3左右，而重庆作为中国城乡统筹的试点之一，是未来中国城乡的主要参照物，全部涌到市场区买房解决住房问题的现象，将一去不复返。
②房子可能成为家庭负担。买回来的房子并不全都带给你幸福，还有可能让你成为房奴；也并不是每个人都应该用买房子来解决住宿问题。至少，对于刚毕业的年轻人来讲，租房可能是最佳的选择，刚参加工作正是努力打拼的时候，却因让一套住房绑住了手脚，岂不遗憾终身。至于结婚用的婚房，如果实在无法买房结婚，那还是现在租房。能够共同的努力打造幸福的家庭，那才是真正的幸福。如果你的女朋友一定要嫁给房子而不是嫁你，那不如趁早“休之”，好好打拼，买个豪宅再说。届时，不愁世上没有愿意嫁你的姑娘，更不缺愿意嫁给房子的女人，你看《蜗居》把啥秘密都告诉你了嘛。（开个玩笑，别当真！）。
③低收入家庭，可以用保障性住房解决住宿问题。这个趋势现在已经在慢慢变为事实：在1月份召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2008年保障性住房建设取得突破性进展,2009年要着力做好全面推进保障房建设和促进房地产市场健康稳定发展等工作。未来，住建部淡化限价房经适房，保障房以租为主，而对于广大购房者来讲：量力而行是有政策性根据的。
备注：仅今年的保障性住房资金是4000亿，虽然这在全国范围内来看仅是“杯水车薪”，但最重要的是国家开始在做这件事了，开始反思完全市场化的弊端，开始照顾到中低收入家庭的住房问题了，这才是保障性住房入市最大意义。而保障性住房的入市，对于房子的投机价值将造成致命伤。当然，对于广大中低收入家庭来讲确实事一件造福于民的大事。所以，是否购房一事还需从长计议，量力而行，千万不要人云亦云。否则，幸福没买来，到让自己成了“房奴”。
货比三家
① 比照二手房。由于今年是无可置疑的“政策底部”，随着09年经济会议的结束，契税、营业税、等购房成本的减免和宽厚待遇也都会有序撤出。因此，比照同等价位和同地段的二手房，是鉴别购买是否划算的一个技巧（个别城市不适用）。由于二手房的社区配套相对成熟，室内残留的装修污染也相对较小，且大多是2000年左右的“次新房”，价格泡沫也相对一手房要小的多，因此，在选择新房时不要忘了看看周边的二手房，房子不一定都是一手的好。即使你有“第一次”情节，而且还很严重，这个也没关系，参照一下“二手货”，也不是什么坏事。
② 比照同质房。就目前来讲，成都的房地产市场还处在初级阶段，也是同质化泛滥的时期，能上升到谈特色或者是附加值，就已经是极品了。对于同区域、同地段里的“同质”房，最大的区别恐怕还在于价格。所以，对于同等价位的房子，一定要仔细挑选，从户型、朝向、通风采光等等方面，仔细鉴别，为了能有一个安乐窝，现在累点也值。
③ 比照“自家”住房。现在，我们的房地产售楼小姐，虽然还谈不上服务的水准，甚至连基本知识都搞不明白，但是任何一个售楼小姐，都深刻“学习领会”和揣摩过“如何忽悠”客户，什么户型合理、配套齐全、黄金地段、奢华景观等……弄不好就成了烟幕弹，所以购房者最好比照自家的房子，或者向亲戚朋友请教，三人行，必有我师嘛。
果断出击：
在社会流动性充裕，通胀预期强烈，未来1到2年，也就是国内经济基本面还没有完全复苏之前，调控政策还不会对房地产这个基础性产业，主导型地位的产业下黑手，刚刚召开的经济工作会议就已经证明了这点嘛。只要“天子剑”还砍不到楼市的头上，房价就不会出现大幅度的震荡，更不会像某些“专家”说的大幅下滑，因为这个还只能叫做“政策市”的楼市，真正幕后推手还是政府，而政府在为来几年，还是要靠楼市来拉动经济复苏。
另外，土地是刚性的、人口是在增加的、地球是越来越拥挤的、不动产是随着经济增长而升值的，因此，出于“保值、增值”的那些购房者，从客观环境来讲，还是可以出手。对于结婚用房等刚性需求，总不能因为房价涨了就不结婚了吧？这部分需求是最刚性的，如果需要买房，晚点不如早点买。
房子不同于一般消费品，严格意义上来讲，天下找不到一模一样的两栋房子（综合地段、配套、朝向、户型……），也就是说房子是存在很大异质性的，所以，对于特定的购房者来讲，虽然市场上同质房泛滥，但综合地段、户型、环境、交通医疗配套、价格因素等等，适合自己的房子确实不是很多，而且自己看上的房子有可能也是其他购房者中意的，一旦真正看上的房子，又觉得正是出手购房时机，那就下手，这就像追女朋友一样，殊不知“当断不断，反受其乱”，现在不下手，等后悔了就剩下“歪瓜裂枣”了（玩笑，别当真）。
购房犹如打仗，要打胜仗，就需要主观、客观环境都具备，还需要正确的方法和深思后的果断决策，如此才能明明白白购房，高高兴兴娶媳妇。
