作为房地产从业人员，我们有幸经历和见证了鼠年楼市的风风雨雨：从暗折到明降、从卖方市场到买方市场，从拉动经济增长的功臣到导致楼市泡沫的罪人，从政府抑制房价到出手救市……，各路诸侯在营销手法上，你方唱罢我登场、都迫不及待的一展风采。总体上看，整个行业开始步入量价齐跌的“盘整期”。11月份开始，伴随政府系列救市细则的出台，加上年底开发商降价求生，促销手段层出不穷，市场在楼市抄底、以价换量、举步维艰的氛围中惊险收官。

     牛年伊始，无论市场还是政策方面，都将充满很多悬念，何去何从，引人浮想联翩。受全球经济困境影响，近期中央政府出台了一系列鼓励各行业经济发展的重大举措，旨在恢复市场信心、确保中国经济稳定与繁荣。作为国民经济的重要支柱，房地产行业在促进国民经济发展中一直发挥着积极作用，但此时也不可避免地遭遇阵痛。

    一、阵痛。市场经济的规律告诉我们，供应量减少和需求量减少才是一个行业走向衰退的标志，这是科学定律。但是中国的房地产不仅不是这样，而且是供应量非常大并形成了供给体系日趋成熟化，而真实的需求也随着城市化和人口福利等若干因素在未来继续扩增，这都是行业即将走向成熟阶段的标志。当然，任何一个行业，发展阶段总会有高潮和低谷的阵痛，尤其在这次全球金融危机、各行各业都受到全所未有影响的大背景下，房地产商一定要充分预计到困难，高筑墙、广积粮，提前应对。

    二、信心。房地产作为拉动内需的支柱性产业，国家在08年频出激励政策，多次降息以强化市场对经济恢复的信心，因受全球金融危机的冲击，抑制了购买力，才导致成效不佳。房地产始终是经济中的一大亮点，一方面在危机面前易首当其冲，但另一方面也是国家经济复苏的重要拉动力量。温总理强调，面对危机，关键是要鼓起勇气和信心，这比黄金和货币更重要。面对这场全球经济动荡，温总理认为，过去几十年，世界经济历经风风雨雨，最终都渡过了危机，实现了新的发展。今天，国际社会抵御金融风险的能力不断增强，经验更加丰富。美国实体经济，包括高科技经济基础还是好的。可以遇见，恢复市场信心、刺激消费、拉动内需依然市09年政府经济工作的重中之重。虽然目前楼市情况并不乐观，但保持一个乐观的态度无疑有助于房地产的早日回暖。专家预计，今年二季度始，诸如二套房松绑等救市政策将逐步显现。房地产市场重新繁荣的关键就是重新对房地产市场价格定位。这也是房地产企业走出目前困境最为根本的一步。

    三、稳定。进入2008年岁末,中国经济运行数据终于反应出经济危机对于中国的深刻影响。在此情况下,中央将经济较快平稳增长作为首要任务,并通过实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策、扩大内需,来实现中国经济和社会发展的平稳进行。体现在房地产行业,中央先是通过减免税费、降息的方式鼓励自住购房消费,然后通过大力建设保障性住房刺激房地产投资,后又通过对房地产开发企业提供信贷和资金支持、放松二套房政策来缓解开发商资金压力,扶持房地产业。走过政策层面的极紧,到当下的逐步放松,多个业内人士都表示,明年的市场将不会出现今年来的大起大落了,整个市场将呈现一个稳定增长的局面。

    四、需求。1980年中国城市人口有1.9亿人，2007年中国城市人口5.9亿人，2020年可能超过8.5亿人，无论这几亿人需要不需要建房子，但总是要住房子。国内目前房价下跌现象与亚洲金融危机时期的香港、日本房地产市场状况不同。当时两地房价的暴跌是伴随着通货紧缩的，而中国目前处于通货膨胀，房价这段时期的下跌应是短暂的。应该看到的是，2009年，救市政策效果将逐步显现，且国家出台更有效的房地产激励措施，如放松二套房政策的预期亦很强烈。住房的刚性需求只是被暂时压抑，伴随价格的下行不断触及人们的期望值，房价将会走入缓步探底的过程，楼市成交量也将逐步温和放大。

    五、理性。经历了2007年的疯狂与2008年的谨慎，居民购房将会更加理性。但不会压抑购买力，对符合心理预期的商品房会及时出手，商品房销售速度与成交量不会出现大起大落。因此，开发商拿地也会更加谨慎，盲目圈地、缺乏合理规划与可行性研究的大举拿地将成为历史。

    六、房价。经历了08年的暗折到明降，房价不再是犹抱琵琶半遮面。随着地价的逐步走低以及钢材、水泥等价格的大幅回落，建房成本会大幅下降，这将拉低房价；目前市场观望气氛浓厚，造成供远大于求的局面，这也促使房价走低；此外，2009年国家投入9000亿元大力建设保障住房，也将对现在的高房价形成较大冲击。

    房价是否合理，国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比是多少，联合国人居中心得出的“合理的住房价格”的房价收入比为3－6倍，世界银行专家的说法为4－6倍。而08武汉人均年收入约2.5万，08年包括大量低价市郊楼盘，整体房价为5135元/平米，套用以上计算模式，武汉城区的商品房价格应在4000-5000元/平方比较合理；由政府主导的保障房，抛去30%的土地成本，保障房价格在2800-3500元/平米比较合适。因此，现在商品房、保障房都还有一定的降价的空间，尤其是中心楼盘。

    七、机遇。虽然从整个大的市场来说，是不容乐观的，但是武汉城市的发展、政府的宏观政策、经济政策的刺激以及大量的刚性需求，相信09年武汉楼市依然是在危机中蕴含着更大、更多的机会，这个机会就是要靠我们充分去挖掘。如何把握市场、准确定位、创新营销、顺应市场、调整策略是关键；08年楼市整体低迷，依然有让利幅度较大的名企名盘、郊区经济实用型楼盘、小型公寓和综合类特色产品四类产品实现热销。且这些成交大部分被信誉较好的名企大盘所瓜分，市场占有率明显超过市场繁荣期。市场变化促使开发商必须转变盈利模式。适者生存，学会薄利多销。另一方面，当众多中小开发商为资金和项目在苦苦支撑的时候，一些准备充分的实力开发商则可以一边积极销售，一边虎视周边项目或好地，为后期的持续经营做长期准备。因此，“寒冬”将给实力较强的开发商带来谋求布局和发展壮大的大好机遇。

    八、思考。房地产是和城市化紧紧联系在一起的，然而我们现在兴建的小区，真的为城市留下值得记忆的东西了吗？我们的很多优秀历史建筑都是为人所称道的，但我们的楼市现在缺乏创造性，很多小区只是跟风抄袭，或者生造一个概念炒作，有的小区建成就是旧房。我们的开发商能不能在产品创新上多下功夫，认真研究客户的生活细节和精神追求？房地产业要受到社会的尊重，塑造行业形象，“屋有所值”是楼市的第一重要问题，建筑的价值在哪里？怎样为城市谱写凝固的乐章？房价涨跌关乎的是企业利润问题，而诚信和专业将影响长远生存。大浪淘沙，只有对城市人居有认真思考和深刻理解的企业才能破蛹成蝶。

     总结也好，展望也罢。在这个经济频出“状况”的特殊时期，各方亟需面对的是正视当前的现实。政府会根据对市场的全面预测，出台兼顾各方的宏观政策；开发企业会根据自身现状结合区域形势，采取应急变现或持稳策略；百姓亦会在观望中权衡探底与出手时机。正因为多方的心理博弈相互叠加，相互影响，使得09年的楼市充满变数与期待。总体而言,面对不利因素，关键是要鼓起勇气和信心，提前应对。在大浪淘沙、不断盘整中的市场里,风险与机会并存，我们要做的就是用理性的思维、审慎的眼光去观察这个市场。日升月落、云卷云舒都是、天之常态，同样,楼市也是遵循其自身周而复始的涨落规律。可以相信,漫漫长夜之后,楼市终将迎来晨光熹微的黎明!

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