2009年春节前后，我由于工作的原因走访了大部分的房地产发达城市，上海、北京、深圳、广州等一线城市和成都、杭州等二线城市普遍的反应是二手房的成交量大大超过了预期。很多中介公司的老板还在那种金融危机和房地产过冬的氛围中苦苦挣扎的时候，二手房的成交量已经回到很高的水平，比如北京最近几个月的月成交量已经到了7000到8000套，和前几年二手房成交很活跃的时候相比也是个很大的数字了。今天到成都，这边最大的二手房中介公司的老总说2月份半个月他们完成的业绩已经大大超过了他原来对整个月的计划。他说市场的变化真的是太快了，这几天十分兴奋，看来2009年还真的是个牛年！1—3月份是二手房交易的传统淡季，淡季不淡真的需要来好好研究一番了。
2008年年中，我和很多房地产业内人士对房地产的形势做过一次认真的分析，那个时候CPI很高，所以我的观点比较鲜明：“我认为中国的房地产除了深圳等部分城市外不会大幅度的下跌，上海和北京等城市的跌幅不会超过15%。”因为那个时候，我认为房地产的价格是偏高了，的确有很大的泡沫（郎闲平教授关于中国经济二元化理论的观点我还是有些赞同的），房地产涨得太高了，可以通过两个方式来解决，一个方式是房地产跌价回到应该有的水平，另外一个就是让其他商品的价格涨上来（就是通货膨胀），而由于那个阶段CPI很高，我认为用不了多久，大家都不会认为房地产价格高了，因为价格高永远是相对的。可是下半年，国家的整个政策转向很快，经历了过热到过冷的一个180度转弯，我觉得这个过程中，世界和中国的经济形势和金融都有很大的环境变化，我2008年年中的观点的确要修正一下了。
我今天的观点是这样的：2009年全国房地产价格的整体走势是从价格上看应该是继续回落，从成交量上看应该会适度放大，超越2008年的水平。
对国家或者整个房地产行业，其实不是特别怕价格走高，走低，最怕的是房地产市场没有成交量。什么情况下没有成交量呢，就是房地产价格走势不是十分明朗的时候。有点像股票，股票在暴涨的时候，成交量一般都是很大的，在快速下跌的时候也会放出天量。去年下半年，整个房地产走势很难判断，连那些房地产大佬们（我想大家都知道说的是谁）一会是说房地产要涨，一会又要说整个行业都不行了，反正去年什么样的观点都有，最难受的就是老百姓了，他们不知道应该相信政府的观点还是学者的观点还是那些商人的观点，其实很多时候那些学者、官员、商人其实观点都是出奇的一致，因为总体上他们的利益是一致的。所以在去年的情况下，所有人都在争论房地产的走势，大部分人的确是看跌房地产的，但是政府有些托市的措施出台，房地产大佬万科是带头降价了，但是很多商人跑出来说他们绝对不降价，所以老百姓们这次学乖了，管你们说，我们用脚投票，我们观望可以吧。大家都观望了，你们觉得谁最急呢？政府急了，因为没有交易量，土地也没有办法批租出去了，造好的房子空置率上去了，还有很多衍生的问题，比如他们会担心开发商资金链出问题，支付不了工程款造成农民工拿不到工资造成更大的稳定问题；银行也急啊，因为毕竟银行有很大一部分的贷款是直接贷给开发商的，没有交易量就是没有办法回笼资金，银行将产生很多的坏账，这不是金融危机基础上的雪上加霜吗；开发商最急，本来指望高价预售才能保证资金链的，这下惨了；还有很多人都很着急的，最最不急就是老百姓，我们急什么呢，要结婚可以延迟啊，实在不行在父母家挤挤，再不行先租个房子过也可以吧。
为什么去年方向一直不明确呢？僵持了这么长的时间，关键还是政府的态度不明朗。现在从各个方面来看已经越来越清楚了，因为政府也明白了，不可能为房地产托市的，因为房价下跌没有什么大不了的，没有成交量才是最可怕的（我想经过去年连续的交易量萎缩政府想明白了），那么这个时候不可能支持房价继续上涨吧，那好一定要选择政府只有选择让房产价格下跌；房地产开发商也想明白了，本来只有王石想明白，万科毕竟盘子大，资金比任何公司都压力大，我认为万科如果不是在很多城市及时降价回笼资金的话，可能去年年中资金链就出问题了，现在大部分的开发商都想明白了，降价只是少挣点，不降价没有交易量就是等死；银行也想明白了，不降价，没有成交不但开发商的贷款收不回，最好的个人房贷也没有人贷款了；我们老百姓当然更想明白了，现在开发商降价了，新房便宜了10—20%，二手房的价格也跌了，这么实惠的价格当然要出手了！所以一切都改变了！
有人一定要问，2009年是年底买房合适还是年初合适，我觉得你如果等了很长时间很想买的话，现在就出手吧，如果你不是很着急，继续等，等到什么时候呢？房地产不是股票，价格的起落周期还是很明显的，等到政府开始大力扶持房地产，比如出台退税、办户口等政策的时候就是老百姓必须出手的时候了。
2008年年中，我和很多房地产业内人士对房地产的形势做过一次认真的分析，那个时候CPI很高，所以我的观点比较鲜明：“我认为中国的房地产除了深圳等部分城市外不会大幅度的下跌，上海和北京等城市的跌幅不会超过15%。”因为那个时候，我认为房地产的价格是偏高了，的确有很大的泡沫（郎闲平教授关于中国经济二元化理论的观点我还是有些赞同的），房地产涨得太高了，可以通过两个方式来解决，一个方式是房地产跌价回到应该有的水平，另外一个就是让其他商品的价格涨上来（就是通货膨胀），而由于那个阶段CPI很高，我认为用不了多久，大家都不会认为房地产价格高了，因为价格高永远是相对的。可是下半年，国家的整个政策转向很快，经历了过热到过冷的一个180度转弯，我觉得这个过程中，世界和中国的经济形势和金融都有很大的环境变化，我2008年年中的观点的确要修正一下了。
我今天的观点是这样的：2009年全国房地产价格的整体走势是从价格上看应该是继续回落，从成交量上看应该会适度放大，超越2008年的水平。
对国家或者整个房地产行业，其实不是特别怕价格走高，走低，最怕的是房地产市场没有成交量。什么情况下没有成交量呢，就是房地产价格走势不是十分明朗的时候。有点像股票，股票在暴涨的时候，成交量一般都是很大的，在快速下跌的时候也会放出天量。去年下半年，整个房地产走势很难判断，连那些房地产大佬们（我想大家都知道说的是谁）一会是说房地产要涨，一会又要说整个行业都不行了，反正去年什么样的观点都有，最难受的就是老百姓了，他们不知道应该相信政府的观点还是学者的观点还是那些商人的观点，其实很多时候那些学者、官员、商人其实观点都是出奇的一致，因为总体上他们的利益是一致的。所以在去年的情况下，所有人都在争论房地产的走势，大部分人的确是看跌房地产的，但是政府有些托市的措施出台，房地产大佬万科是带头降价了，但是很多商人跑出来说他们绝对不降价，所以老百姓们这次学乖了，管你们说，我们用脚投票，我们观望可以吧。大家都观望了，你们觉得谁最急呢？政府急了，因为没有交易量，土地也没有办法批租出去了，造好的房子空置率上去了，还有很多衍生的问题，比如他们会担心开发商资金链出问题，支付不了工程款造成农民工拿不到工资造成更大的稳定问题；银行也急啊，因为毕竟银行有很大一部分的贷款是直接贷给开发商的，没有交易量就是没有办法回笼资金，银行将产生很多的坏账，这不是金融危机基础上的雪上加霜吗；开发商最急，本来指望高价预售才能保证资金链的，这下惨了；还有很多人都很着急的，最最不急就是老百姓，我们急什么呢，要结婚可以延迟啊，实在不行在父母家挤挤，再不行先租个房子过也可以吧。
为什么去年方向一直不明确呢？僵持了这么长的时间，关键还是政府的态度不明朗。现在从各个方面来看已经越来越清楚了，因为政府也明白了，不可能为房地产托市的，因为房价下跌没有什么大不了的，没有成交量才是最可怕的（我想经过去年连续的交易量萎缩政府想明白了），那么这个时候不可能支持房价继续上涨吧，那好一定要选择政府只有选择让房产价格下跌；房地产开发商也想明白了，本来只有王石想明白，万科毕竟盘子大，资金比任何公司都压力大，我认为万科如果不是在很多城市及时降价回笼资金的话，可能去年年中资金链就出问题了，现在大部分的开发商都想明白了，降价只是少挣点，不降价没有交易量就是等死；银行也想明白了，不降价，没有成交不但开发商的贷款收不回，最好的个人房贷也没有人贷款了；我们老百姓当然更想明白了，现在开发商降价了，新房便宜了10—20%，二手房的价格也跌了，这么实惠的价格当然要出手了！所以一切都改变了！
有人一定要问，2009年是年底买房合适还是年初合适，我觉得你如果等了很长时间很想买的话，现在就出手吧，如果你不是很着急，继续等，等到什么时候呢？房地产不是股票，价格的起落周期还是很明显的，等到政府开始大力扶持房地产，比如出台退税、办户口等政策的时候就是老百姓必须出手的时候了。