商品房开发受限，股票交易价格异常，资金链告急，品牌放弃，表面上处在旋涡中的华远地产背后却悄悄地进行着从容的转身运动。

                                  应对开发受限

    在日前长沙规划局召开的有关古城区保护和规划内容的会议上，长沙规划局重新将该市的金沙滩地块划入了旧城文化保护区，这意味着该区域的商品房开发将受到严格的条件限制。

   “华远地产在长沙的项目可能会有困难。”在获知长沙规划局将金沙滩地块划入长沙旧城文化保护区后，长沙一名熟知华远项目的业内人士透露。

    华远地产耗资近20亿元拿下的长沙项目地块正好位于湘江风光带的核心地段，也即是说，根据最新的规划，华远的项目受到该条款的限制已成定局。

    根据华远公开的资料显示，该项目地块占地面积约235亩，净用地使用面积约160亩，用地性质为综合用地，项目包括住宅、酒店式公寓、商业、写字楼和酒店，属于城市综合体，预计总建筑面积达80余万平方米。

    此前华远曾透露称，包括20亿的地价款在内，华远在该项目上的投资将在60亿元左右。

“华远当初拿下该地块是通过控股公司拿到手的，也许还需要通过其原来的控股公司与政府交涉。”该业内人士认为华远退地显然困难重重。

   “古城文化保护区的建筑规划受到很多方面的限制，比如容积率、建筑高度等等，但要建城市综合体可能会有困难。”一名熟悉该项目的城市规划专家表示。该人士曾参加过长沙市古城规划保护研讨会，对华远的项目规划非常了解。

    “一般保护性的开发，不能大拆大建，各个城市都是如此。”上述长沙业内人士也认为华远在长沙的项目规划不尽合理。

    华远地产长沙项目相关负责人却表示，已经关心到此次会议的内容，但这只是一次咨询会议，长沙是政府并未出台相关政策。目前华远方面尚未有听闻要求华远修改相关规划的要求。

华远长沙项目相关负责人表示，华远地产长沙项目实际为棚户区改造项目，经长沙市政府立项，为长沙市重点工程。“本项目内没有任何有价值的文物，有的只是解放前建筑的零星旧宅”，因而这个项目并不受文物保护方面的影响。

    在华远方面，项目立项时，该项目已经考虑到了长沙市的城市文化与现代城市建设的有机集合。

                             “不降价”背后

    在华远集团总裁任志强非常自信地宣称“不降价”之时，其旗下的楼盘却在反其道而行之。

华远与嘉里建设合作的北京星源汇，去年5月就已获得了预售许可，7月开盘销售，但截至昨日，已签约的房源却不多。由华远单独开发的裘马都，2006年8月就拿到了预售许可证，但过了两年多，目前仍有200多套房子没有卖完。

    房源滞销和资金回笼缓慢，也让华远经常遭到“攻击”。不时有人在网络上爆料称，华远楼盘“售楼小姐午餐取消”、“工资拖延发放”等，暗示华远“资金紧张”。

    1月11日，任志强表示，北京的平均房价低于一万元就没有竞争力。北京这样的特大城市不可能让所有人都买得起房。“华远的房子坚决不降价。”

   这已不是任志强第一次这样表态。去年2月4日，任志强作客中央电视台的《新闻调查》，和王石、潘石屹一起激辩“拐点论”，并一再强调自己“坚决不降价”的决心。此后将近1年的时间里，任志强在各种场合都表示坚决不降价。

    北京房地产交易网显示，销售均价40000元/平方米的北京星源汇，实际成交均价只有37000多元/平方米，销售人员表示，现在买房可以享受8.5折的价格优惠。

    如果说星源汇的降价并非华远所为。那么裘马都的价格优惠，则完全是华远的决定。裘马都销售人员介绍，现在买房可以享受9.8折优惠。目前裘马都75平方米的销售均价是28000元/平方米；100平方米以上大户型的销售均价是31000～33000元/平方米。这一价格比最高峰时的38000元/平方米，便宜了不少。

                               以小博大

     在此前，华远的资金链问题也受到过质疑。

     2008年10月10日，ST幸福公告，华远集团作为控股股东，为支持公司发展，2008 年将为公司（含控股子公司）不超过25亿元的银行贷款提供担保，同时，将向公司提供不超过10亿元的资金周转额度，在公司及控股子公司需要时，华远集团提供相应的周转资金。

      11月26日，ST幸福发布《第五届董事会2008年第四次临时会议决议公告》，称经全体董事审议并书面表决通过如下决议：同意全资子公司北京市华远置业有限公司以其位于北京市西城区北展北街5、7、9、11、13、15、17号建筑面积共计13939.73平方米的房产，及其相应土地使用权，为其向建设银行北京西四支行贷款25000万元提供抵押担保。

      当时，业内人士质疑，华远集团实力究竟多大，能否担保华远地产获得高达25亿元的银行担保贷款额度？

     据华远集团公开披露的资料显示，华远集团合并总资产77.6亿元，合并总负债51.8亿元，合并净资产总计18.7亿元，合并年度利润6.5亿元。

    如此合并净资产能为华远地产向银行取得25亿元额度的担保贷款吗？

    广东发展银行一位负责房地产信用担保贷款的专业人士表示：“华远集团的净资产规模、盈利和资产负债状况，要向银行获得25亿元额度的信用担保贷款有点困难。”

    实际的结果却是，有着政府背景的华远地产获大股东25亿元的银行贷款担保和10亿元的资金周转额度。华远地产发布公告表示，大股东北京市华远集团为支持公司的发展，2008年将为公司（含公司的控股子公司）不超过25亿元的银行贷款提供担保。业内分析，从前华远的资金比较紧张，此举将大大缓解其资金压力，并且在获得大笔资金贷款后很有可能会操作其他地产项目。

                              华丽转身

    北京市建委撤消北京市华远地产股份有限公司资质之事却透着华远的深远战略。

    华远集团董事长任志强在其博客上撰文表示，早在2007年2月，湖北幸福实业股份有限公司吸收合并北京市华远地产股份有限公司的重大资产重组方案公告中就已公开说明，重组完成后，北京市华远地产股份有限公司的全部资产、负债及经营业务将装入幸福实业公司，并注销北京市华远地产股份有限公司。

    其实在2008年8月，幸福实业就以增发股票的方式吸收合并了原北京市华远地产股份有限公司（以下简称：原北京华远地产）。此前原北京华远地产的资产、负债为方便实施吸收合并已转入了原北京华远地产100%持股的北京市华远置业有限公司，并于2008年6月11日注销了原北京华远地产。当吸收合并完成之后，原北京华远地产的股东就变成了幸福实业的股东，幸福实业则100%的持有北京市华远置业有限公司的股权。

    知情人士透露，北京市华远置业有限公司已于2008年10月取得了北京市建委审批的二级开发资质，并正在向住房与建设部申报由部里审批的一级开发资质。公司在北京市开发的项目已转由北京市华远置业有限公司投资与实施。

   有人质疑，华远地产资质被注销，是以“放弃华远地产品牌价值”为代价的“脱壳”之计。

业内人士不以为然，其认为，正如任志强在博客中阐述的事实，2008年10月6日，湖北幸福实业股份有限公司已经于更名为华远地产股份有限公司（“新华远地产”），可以看出任志强并未放弃华远品牌，此外，原华远地产的资产和负债一揽子全部装入新华远地产及其100％控股的华远置业，并未“脱壳”。

  “新华远地产”诞生

    2008年8月底，停牌半年之久的SST幸福（600743.SH）终于复牌，复牌后更名为ST幸福。尽管当时尚未做最终的更名，但众所周知，ST幸福在那时就已经代表华远地产了。

     据了解，为谋求上市成功，2007年前后，任志强就相中了SST幸福，当年2月，华远地产与湖北幸福实业股份有限公司达成一致，对幸福实业进行重组，以幸福实业吸收合并华远地产的方式实现借壳上市。同年年底，该方案获中国证监会批准。然而，从方案获批到正式挂牌，华远地产竟用了10个月的时间，任志强对此的解释是，“由于华远地产借壳幸福实业采取的是先减资、再换股吸收合并，后股改送股的方式，相关手续会比一般的借壳方式复杂。”