目前，深圳本土的地产开发机构遭遇了住宅与商业的冰火两重天的境况。一方面，高端住宅楼市低迷、价格不断地向下调整，而销售形式也不如预期。另一方面，写字楼项目的表现却大不相同，许多知名楼盘在开盘后，迅速地被各大公司抢驻，成为各大公司分部的办公地址首选之一。在深圳关内外，各种楼盘停工潮显现的时候，写字楼项目依然保持着先前的开工速度。

  

    据当地市场专家透露，广州、深圳的写字楼市场，比2006年只增不减，广州甲级写字楼2008年前三季强劲需求带动全年吸纳量创新高，年净吸纳量约34万平方米，比2007年上升16.3%。同时2008年底空置率也轻微回落到21.3%。因此，其实不仅仅是卓越，嘉里建设的写字楼---南山区的天利中央广场、中旅集团的深圳中国港中旅大厦等项目，都在加快建设速度，丝毫没有慢下来的感觉。

  

    但是，为什么在上海和北京商业地产项目大幅下滑时，深圳和广州的商业地产项目却能逆势扩张、成为中国房地产行业冬天里的一把火呢？

 

一、市场需求增加，投资回报提高

 

1．从香港转移到深圳的跨国企业机构

 

     受金融危机影响，尤其是作为国际区域性金融中心的香港，跨国企业和众多国际金融机构必然缩减开支，将原在香港的部分或全部管理机构转移至成本相对较低的深圳，使它们在减低成本的同时，能够继续专注于在中国的业务增长。因此，积极在深圳开设分支机构或扩充写字楼面积，成为众多跨国机构的普遍行为，以至于深圳甲级写字楼月租金以往保持的220元/平方米的最高纪录，也被新加坡星展银行打破。但是，其成本也仍然不足香港同类写字楼的一半。

 

2．国内大型集团为了提升形象、改善商务环境和氛围

   

    一些在深圳的国内大型企业，如中国移动和中国平安等企业，也由乙级写字楼搬迁至位于CBD的甲级写字楼。因此，深圳某综合性商业物业的管理人员透露：“他们的备用客户名单已经排到了半年后。”这些需求使像凯德置地等开发机构不得不仔细考虑对华南商业地产的投资计划。所以，凯德置地已开始积极在广州寻找合适的地块，争取尽早把已经相继落户上海、北京和成都的“来福士”品牌引入广州。

 

3．华南众多制造型企业受金融危机影响而出现的转型要求

 

    受金融危机的影响，近一两年来，华南地区有数万家制造型企业关停。这些企业主面临业务转型，向中心城市的聚集积极寻求新的发展机会，成为华南地区商业地产项目市场需求大增的重要因素。

 

4．中小企业板开启、更将使深圳成为吸引中小科技企业吸铁石

 

    过去，由于临近国际区域金融中心香港，使得深圳的科技企业的金融环境大大优于国内其他城市，每年一届的中国高科技交易会落户深圳，更是吸引了大批中小科技企业的落户，如雨后春笋茁壮成长，成为中国经济发展的一道亮丽的风景线，也成为深圳城市发展巨大引擎。而中小板股票市场的推出，将进一步优化和完善深圳作为中国科技金融中心的功能，也将进一步加强深圳在中国科技金融发展方面不可替代的地位。因此，依赖深圳和香港这个金库和智库，华南商业地产的发展自然有着巨大的市场发展潜力。

 

5．市场化程度较高、政府干预较少、商务环境更适合企业发展

 

    甚至是我们改革开放的前沿，民营经济发达，小政府大社会，政府对市场发展干预较小，对企业和科技发展的支持力度较大。我国许多大型科技企业和上市公司都出现在深圳，想必北京和上海，这种深圳的这种高度市场化和公平竞争的市场氛围，深圳更容易吸引企业的落户。

 

二、资本市场的投资需求增加，

 

    据业内人士透露，“现在每天飞往深圳、广州的国际航班中，都有来自中东、欧洲的投资人，他们都是亲自来考察这边的商业地产项目。”市场顾问公司最近的业务量陡升，几乎每天都要接待来自不同地区的投资客。由此可见，广深地区的优质商业物业，尤其是经营良好的高档写字楼或是购物中心，已成为如今国际资本在动荡的国际市场上首选的避风港之一。对开发商来说，商业地产的回报也将会是开发商在金融海啸中站稳脚跟的救命绳索。

 

1．  国际房地产投资资本

 

    2008年10月14日，美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金，另一大批外资房地产投资基金如：黑石、UBS、ING、澳大利亚麦格理等，也纷纷制订了进军内地商业地产的计划。

 

2．国内外混合基金

 

    2009年1月12日，中信资本公布其旗下“中信资本中国房地产发展基金III”已经完成募集。公告称，中信资本第三只房地产基金向来自欧洲、美国、中东和日本的机构投资者，以及中信资本的种子资金募集共4亿美元，将投资于项目发展、收购及对内地房地产开发商进行股权投资。中信资本首席执行官张懿宸表示，商业物业亦是该基金的投资重点。鼎辉和国内的许多信托机构等金融机构也已经成功地募集到了相关的人民币基金。

 

3．国内大型金融资本

 

    前不久，针对允许国内保险资金投资房地产行业的政策已经出台。约有数千亿的资本将陆续出现在市场，能够提供稳定回报、具有一定增值潜力的商业地产项目，自然成为首选。国内的其他财团迫于业绩增长压力，也将采取积极有效的投资策略，将有稳定回报的商业地产项目作为扩大投资的方向。

 

三、价格调整到位、投资机会显现

 

    经过一年多左右的大幅调整，深圳的房价已出现较大的回落，较低的生活和安家成本已成为其城市发展的巨大竞争力，企业、尤其是科技企业到深圳去落户的意愿，目前已超过了北京和上海。因此，国内外房地产投资财团在中国率先看好华南地区，尤其是深圳和广州的商业物业。

 

    因此，这也给国内其他城市一个良好的启示，政府摆正自己的位置，让市场去调整价格，使市场价格迅速调整到位，是获得市场复苏的基本法则。一味靠政府出台政策来稳定房价，将贻误市场机会，影响消费者的购房热情，延缓投资机会的出现。

 

    尽管，深圳的住宅房地产市场目前销售形式尚处于不佳的状态，随着商业地产项目的完工，大量企业的入住，城市人口将大幅增加，房地产市场的刚性需求将随之上升。因此，房地产市场也将慢慢随之复苏。

 

    上述促使深圳和广州两地商业房地产项目能够逆势扩张的因素，也告诉我们一个道理，以产业发展为先导的城市发展和房地产行业发展模式，才是科学的城市发展模式和房地产健康发展的基础。因此，政府不致力于创造房地产的刚性需求，靠鼓励投资和投机性的购房需求来促进房地产行业和市场的发展是难以持续的，不仅不能给现在的冬天增加热源和亮点，而且可能还会延长冬天的时间。