是谁拿开的房价遮羞布？

                                       吴金刚/文

    去年2月底，我在博客中写过《降价！打破房地产价格刚性神话！》，去年9月初又因杭州第一次公开“降价风波”写过《如何看待房地产价格战？》。时至今日，狼真的来了。进入2009年的3月，杭州楼盘房价象下水饺一样，降的稀里哗啦。从下沙到九堡，从西溪到闲林、从滨江到萧山，从丁桥到星桥，就连市中心，也是听取降声一片，或明或暗。从犹抱琵琶半遮面，到逐渐拿开遮羞布，呈现一副“我降价，赤裸裸”局面！
    这里，我解释一下“怎样才是拿开房价的遮羞布”，目前形成潜规则，9折以上是“优惠”，不是降价，7折、8折才是真正的降价，那么公开的打出8折、7折甚至更低折扣的，就叫“拿开房价的遮羞布”。
    是谁拿开的房价遮羞布？
    是客户？不可否认，最想拿开房价遮羞布的一定是客户，各种论坛对房地产的讨论最多的就是房价，几年以来形成“多军”和“空军”。口水战几乎打的要发生水灾了。我一直不愿意讨论房价问题，因为这是个简单而又复杂的问题。说它简单，是因为供求关系决定房价；说它复杂，是因为决定供求关系的因素太复杂。现在客户作为供求关系的最重要的一方，集体“看空”，一致指着房价高喊：降价！降价！降价！结果房价就由于供大于求而降了！于是近两年的买房者闹着要赔偿，刚性需求的客户去哄抢，依然买不起的客户继续喊降价！客户对房价的不满不是一年两年了，到今天才盼到降价，因此，不是客户拿开的房价遮羞布。
    是政府？政府是房价上涨的既得利益者，政府又是人民的政府，因此，政府的角色极难扮演，从不断强调“房地产市场健康稳定发展”，到鼓励房地产合理促销；从默认地方政府“救市”，到目前绝对不提“救市”，政府决策最终是两种角色博弈的结果。同时，由于计划经济向市场经济过渡了这些年，政府已经不能直接干预价格了，因此，不会通过行政手段拿开房价的遮羞布。
    是开发商？开发商是最不愿意降价的主体，一定也是最不愿意拿开房价遮羞布的一方。我在《如何看待房地产价格战？》一文中，曾提到开发商降价，分为主动和被动。现在看来，被动的居多。在房地产的冬天里，开发商可以在“冻死”、“冬眠”、“冬泳”、“冬猎”四个选项中选择，尽管大多都公开说资金链没有问题，也都公开标榜要“冬泳”甚至“冬猎”，但杭州乃至全国土地市场低迷，可怜的成交也以商业地块为主；客户在购房时议价能力突然增强。从这两点来看，实际选择“冬眠”者居多。开发商在这场价格博弈中，逐渐处于弱势，先是带头大哥“背叛”，然后招来骂声一片，慢慢地骂“背叛”者，开始“背叛”，遮羞布被依次揭开！坚持不降价的声音越来越弱，只能对“背叛者”热销的场面冷嘲热讽！因此，从表面上看，是开发商自己拿开的遮羞布，其实不然。开发商在考虑降价时，一定会心痛“损失”多少多少钱！因此，在拿开遮羞布的那一刻，决策是极其痛苦的，其感觉如同股民“割肉”一般，有种被逼的感觉。做着一件极其不愿意做的事情，虽然表面上看是最不愿意拿开遮羞布的人，颤抖的手慢慢的揭开了那层布！因此，真正拿开那层遮羞布一定不是开发商。
    是媒体吗？媒体作为房地产舆论的营造者，在房价上涨或者下跌时，多少起到一些推波助澜的作用。目前市场下，媒体通过各种消费券形式，与开发商联合举办各种活动形式，替开发商拿着遮羞布，帮助开发商降价促销！对于索性拿开遮羞布的开发商，又是开发商解释降价、热销的传播平台。因此，在拿开房价遮羞布方面，媒体发挥着影响力作用，但也不是拿开房价遮羞布的一方。
    是银行吗？银行作为房地产利益攸关者，关心的是自己贷款利息，不管房价上涨还是下跌，只要能银行能安全的拿到自己的利息收入，能把坏账控制在自己承受的底线内，银行就不会太多的关心房价问题。只关心开发商的现金流和偿债能力，只要认为开发商财务安全就行了。因此，一定不是银行拿开的房价遮羞布。 
    那么，到底是谁拿开的房价遮羞布？现在看来，任何一个市场参与者都不是那个拿开房价遮羞布的主体，然而，房价遮羞布还是被拿开了，现在看来，拿开房价遮羞布的不是某一方，而是市场，是房地产参与者博弈力量的合力，也就是物理学上矢量的力，最终的这个合力，是真正拿开房价遮羞布的力量。这个力量就是客观规律，是铁的规律，是无坚不摧的力量，房地产市场的各个参与者，在这种力量面前都是那么的渺小！