文/中投顾问

    近日，房地产市场的“回暖”成为业界和坊间最热门的话题之一。国家统计局和各研究机构发布的数据显示，全国房地产市场成交量正逐步抬头，大有进一步上涨的态势。在深圳市房地产研究中心提供的报告数据中，2009年1-2月，二手房成交规模为78.2万平方米，同比增加106.28％，增幅表现非常明显。

    中投顾问房地产行业分析师韩长吉发现，深圳楼市回暖的区域性、个盘化表现非常明显。比如，2月份全市新房的成交量主要集中在关外的宝安区，其比例达到4.5成，共成交新房2199套。成交均价为10567元/平方米，同比降幅逾四成。但与其形成鲜明反差的是，关内罗湖区，2月份成交均价环比小幅上升了2.3％，至13803元/平方米，但当月成交量反而下降了四成，至115套。这说明整个楼市还不稳定，还都在调整。这次“回暖”仅是个别区域、个别楼盘价格调整到位，加上政策刺激引发的成交量上涨，而不少区域还根本没有出现相应调整，这使得楼市回暖缺乏后劲。

    韩长吉指出，楼市需求受到抑制后必然会有一个释放的过程，目前判断楼市全面回暖为时尚早，这只是一个周期性的表现。在去年需求受到抑制之后，随着各项政策的落地，短暂性的爆发当属正常。去年积累的需求在促销的作用下释放了出来，但这种量的释放不具有持续性。一旦被压抑的那部分需求得以释放，市场会往何处走还很难说。

    中投顾问房地产分析师韩长吉认为，09年开春以来楼市的回暖并不代表楼市已完全走出谷底呈现“V”形反弹。由于08年下半年楼市低迷，造成同期基数效应偏低，因此，进入09年楼市稍微回暖会造成环比大幅增长的现象，他指出，这种繁荣背后有一定的假象在里面。他预计今年夏秋季楼市可能还将有一波调整，届时将出现“W”形的第二次下行，不过，他判断再次下滑应该不会持续太长时间，长期来看，楼市真正回暖复苏是肯定的，预计伴随着“量升价微跌”的可能性还很大。