陈真诚：信贷政策或变开发商快跑
——09年一季度房市分析系列之一
文/陈真诚
（内容导读：根据今年一季度金融形势尤其信贷猛增的形势来看，很可能再次强调从严控制信贷规模，关于信贷的金融政策可能再变向。房地产业整体资金短缺的局面，难有改观。房地产市场可能再度进入成交熊市，开发商当趁机多卖房快跑为上…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
央行4月11日公布的最新数据显示, 继1月新增贷款1.62万亿元、2月新增贷款1.07万亿元后，3月份新增贷款将更创新高达1.89万亿元。3月末，金融机构本外币各项贷款余额为36.56万亿元，同比增长26.97%。金融机构人民币各项贷款余额34.96万亿元，同比增长29.78%，增幅比上年末高11.05个百分点，比上月末高5.6个百分点。一季度人民币贷款增加4.58万亿元，同比多增3.25万亿元。3月末，广义货币供应量(M2)余额为53.06万亿元,同比增长25.51%，增幅比上年末高7.69个百分点，比上月末高5.11个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为17.65万亿元,同比增长17.04%，增幅比上年末高7.98个百分点，比上月末高6.41个百分点；市场货币流通量(M0)余额为3.37万亿元,同比增长10.88%。一季度净回笼现金473亿元,同比多回笼785亿元（去年同期净投放现金312亿元）。货币供应量是中国人民银行现阶段货币政策的中介目标。其中，M2反映的是社会总需求变化和未来通货膨胀的压力状况。因此，可以说，虽然为应对金融危机、刺激经济增长而采取了适度宽松的货币政策，虽然已取消了信贷规模控制，但并不意味着中央政府会放任信贷规模超正常增长。
央行货币政策委员会委员樊纲4月在上海国家会计学院论坛表示，危机差不多就这样了，政策差不多也就这样了。短期内提高消费太难，所以才不得不依靠政府投资刺激经济。但政府在以短期政策托住经济的同时，不能忘记长期问题，这些也必须依赖政府发挥作用。目前应该观察已有经济刺激政策的落实效果，期待新的政策既不合适，也没有理由。目前，从整体经济形势和银行信贷的实际情况来看，年内金融政策再有较大幅度松动的可能性不大，而且可能使得金融形势将变得复杂起来。适度宽松的金融信贷环境有可能在4月份发生改变，央行可能再次出台信贷限额政策。
而事实上，国家统计局发布数据显示，1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。这说明，一季度，虽然全国信贷空前大增4.58万亿元，但房地产开发贷款只增加0.2545万亿元，且低于企业自筹资金0.3791万亿元，只占全国整个新增贷款4.58万亿元的不到5.56%，占非个人贷款4.16万亿元的不到6.12%，占全部开发资金来源1.0070万亿元的25.27%。因此，本文作者陈真诚分析认为，房地产业从迅速增长的信贷规模中获得的开发贷款并不多。
一季度新增贷款总额达到4.58万亿元，占去全年5万亿元的90%以上。由于数据往往具有滞后性，4.58万亿元是截止于3月31日的数据。因此，到公布数据的4月中旬，数据还会有增加，且前面还有不少尚未办结的“在途”贷款或未统计进去的“已经”贷款，新增贷款总额很可能已经超过5万亿了。考虑到春节假期等、春季期间不办事、年关银行处理账务等实际因素影响来看，再参照3月的贷款增速和3个月的单月数据对比来看，4月上旬新增贷款加上3月31日前尚未办结的“在途”贷款或未统计进去的已经贷款，可能还有1万亿左右。这样，到公布数据的4月中旬，新增贷款实际上或已达到接近6万亿。即便全年新增贷款可能达到5万亿元-8万亿元之间，那么，在余下的时间，能增加的贷款其实并不太多了，房地产业今年再获得开发贷款的量或不会太多。更何况，央行数据显示,1-3月居民户贷款增加4223亿元。这就是说，在已经公布的4.58万亿新增贷款中，包括购房按揭贷款在内的用于个人消费的贷款也不多，对刺激消费本身的作用也有限，因此，能不能增加到8万亿还值得怀疑。
或可以说，即便后续可能再进一步松动开发贷款政策，房地产金融形势，依然不容过于乐观。本文作者陈真诚分析认为，房地产业整体资金短缺的局面，难有改观。更何况，与房地产开发金融相关联的土地政策一直没有松动。如果适度宽松的信贷政策发生改变，如果银监会再次从严监管银行放贷，那么，随着金融政策的天空将转阴，房地产业就可能加剧洗牌！
只是，一些房地产开发商，凭着因政策刺激和部分开发商降价而推动的成交量相对上涨，就认为房市就此回暖，认为房市已过低迷的冬天，采取逆市涨价的营销策略。殊不知，针对消费者购买心态，逆市涨价也许可能在一定程度上促进单个楼盘的销售，但对整个房地产市场很可能不利。
由于整体宏观经济下行局势依然继续，房地产调整大势不改，成交量刚刚有所有条件地回升，如果开发商普遍逆势涨价，就很可能加深买卖双方的对立情绪，引来新一轮观望或加深观望，导致出现新一波的成交下降，使房地产市场步入更寒冷的深冬。甚至，更可能与中央政府出台政策刺激房地产消费的动机形成对抗，遭至中央政府再次收紧房地产调控政策。尤其是，根据今年一季度金融形势尤其信贷猛增的形势来看，很可能再次强调从严控制信贷规模，关于信贷的金融政策可能再变向。
从诸多迹象看，房地产市场可能再度进入成交熊市，开发商当趁机多卖房快跑为上！事实上，最近以来，那些成交量相对较大的楼盘，主要是符合政策优惠且价格合理的楼盘。本文作者陈真诚分析认为，对于已经采取逆市涨价的开发商来说，如果涨价对一些购房者产生了一定的作用，则加紧卖房。如果那些准购房者依然还在继续，则可考虑增加赠送，或增加其他价格外的优惠，或增加提供增值服务。如果需要，能把握得好的话，也可在提价一定时间后再行采取降价销售的办法。也就是说，如果提价后市场反应平淡，开发商在上调价格的基础上再次降价，就会显得打折幅度更大，对购买者的刺激会增大，促销效果可能更好，还能增加基于营销策略上的同业竞争力。对于没有采取逆市涨价的开发商来说，上策或应是趁机以合理价格加紧卖房，而不宜盲目跟风涨价。要知道，在政府系列政策刺激下，当别人涨价时，你采取合理价格销售，譬如适当降价销售，往往能赢得一定的竞争优势。
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