日前，华夏时报刊登了一篇标题为“社科院专家：我国城市房价将回落40%至50%”的文章。就现在高企的房价和近期个别城市出现的房地产销售回升情况看，这一文章的“房价必大跌的观点”无疑看起来很有些危言耸听。但笔者结合自己对房地产市场的理解，认为当前的房价暴跌，不解是可能，而且几乎是必然的。

这篇文章结合目前北京市场的部分真实数据，指出房地产供过于求的形势严峻，库存过大，房价收入比过高，而随着未来的大量保障性住房将上市，必然会对房地产市场价格产生较大影响，我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间。

实际上，我认为，这些观点和言论还是比较半官方的论调，但是已经初步的揭示了一些事实的真象了，今日如此高企的房价，乃至一个高级白领或商学院的MBA都要十年不吃不喝才能买的起一套略可容身的房子，如果不是泡沫，不会暴跌才是怪事。

当然，事实是需要分析和论证的，到底房地产的价格怎样，不妨在这里尝试解析一下。

首先看成本，土地成本这东西猫腻太多，反正是老天爷供给的，只是现在变成了政府垄断的“私有财产”，暂时不论证。但是房子发挥其价值的根本还是土地之上的建筑。建筑成本到底有多少了，现在北京城八区的房价均价在11000元左右，而与之不协调的是，以北京今天较高的人力成本和严格的监控来看，实际上现在北京城八区的主要住宅建筑安装成本连税费平均大概也就在1600～2000之间，而大部分土地实际上是在好几年前低价买进的，如此估算，即使加上地价，现在热卖每平米一万两万元的楼盘其成本也就3000～4000元，利润怎么着也得有个百分之六七十，不暴利才怪。按经济学的观点一个行业达到均衡时利润率也就10％左右，否则必然带来过度竞争来降低利润，已今天中国房地产市场的利润水平，大家不打得头破血流才怪。所以利润率回落是必然趋势。

其次看库存。社科院公布的数字是闲置率达34.04%，其实这只是官方数据，真实远不止，很多投资房其实没计入这个基数。而更可怕的是今天北京房地产市场的好多房子，其实已经在银行手里了。房地产商卖不掉，又因为多种原因不敢降价，资金链断了就只好把一堆房子抛给银行。银行拿着房子也不敢轻易抛售，一抛售账面亏空全出来了，不拍卖的话反正账面的资产还在那摆着，反正中国的绝大部分银行都是国家的，压着一批烂房子也不会赔自己的钱，只要账面不亏，各级银行官僚的政绩就保住了，先压着再说。当然银行毕竟不是专职卖房子的，当有一天确实压不住了，那么这个房子抛向市场，对现在房地产市场的冲击将是很恐怖的。

当然，看市场必须要看消费怎么样。笔者的朋友圈子真的有钱人不多，但是大多年收入也得有个十万八万的，勉强也算是个中产阶级了吧。就这种生活圈子，一年如果不结婚不养孩子，也就剩个五六万，按北京当前一百万左右一套房子的价格，加上房贷利息，一个人起码也得还个25年左右，夫妻两个人也得还个15年。如果父母不给个赞助，夫妻自己买房子的话，基本上十年二十年都为这套房子奋斗了，这一辈子是不是很无聊。别忘了这些人在北京可不算穷人，按统计学分布年收入十万元起码保守点也算上70分位左右了，也就是大部分人还都比这更穷，奋斗的时间也就比这更长的多了。当一个社会的大部分财富仅为一个住房贡献的话，那么这个经济结构一定是畸形的，一定不会存在太久。所以房价与收入之比从国内现在的23∶1降回到世界银行标准的5：1左右，不是幻想，而是必然的经济规律。

最后，别信房地产只升不降的鬼话。很多内地人不了解。海南早在90年代初就玩过这个游戏了。1992年海南房价猛增至5000元/平方米，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。后来了，一夜暴跌，2002年我去海南的时候，即使在海口房价也就每平一两千元，十年的时间啊，这笔账不知道该怎么算。实际上，美国、日本乃至香港历史上都出现过房地产崩盘，其前兆和今日的中国房地产市场相似。不要相信经济规律是可以绕过的，必然永远是必然。所以教训未必是坏事，房地产市场知错能改不可怕，就怕知错不改，爬得越高跌的越惨。