浅议住宅楼内的房屋改变为经营性用房
事件回放
<事件回放一>
（1）已经取得《房屋所有权证》的，提交由产权人签字的房屋所有证复印件；
（2）购买的商品房未取得《房屋所有权》的，提交由购房人签字或购房单位盖章的购房合同复印件及加盖房地产开发商公章的商品房预售许可证复印件；
（3）租赁商品房或开发商以所开发的商品房自用作为住所，尚未取得《房屋所有权》的，可提交开发商的商品房预售许可证及营业执照的复印件；
（4）取得《再就业优惠证》的下岗失业人员以其租赁的公有住房作为住所的，应当提交公有住房租赁合同复印件，并由本人在“产权人签字”处签字，但该签字不具有证明产权签字人所有的效力；以其购买单位房改房作为经营住所的，应提交购买单位房改房合同及购房发票的复印件。
除提交上述文件外，还应提交申请人签署的将住宅改变为经营性用房作出承诺的《住所（经营场所）登记表》，以及由所在地居民委员会或者业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
住宅楼及住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动。
我自有一套性质为普通住宅的房屋，可考虑将其作为经营场所，但有所顾虑------能否顺利地拿到居民委员会的证明文件呢？
<事件回放二>
当我问及其他有类似需求的业主都是如何操作的，被告知：咨询完毕后，均无后话，至今没有一位业主拿到居民委员会的证明文件。同时，居民委员会还给了一个参考性的建议：最好最快捷的方式是租用一个商用房屋。
法律、法规、政策链接（以发布时间为序）
北京市政府《北京市经济适用住房管理办法（试行）》
第二十一条 经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购……
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
国家工商总局《关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》
根据《中华人民共和国物权法》“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，为加强对企业（公司）、个体工商户住所（经营场所）的登记管理，现就有关问题通知如下。
一、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：
（一）《住所（经营场所）登记表》；
（二）住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
二、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东（出资人）或企业（公司）、个体工商户应当在《住所（经营场所）登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。
北京市工商局《关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见》
一、关于将住宅楼内的房屋作为住所登记注册的规定
为加强企业、个体工商户住所的登记管理，根据国家工商总局《住所登记问题的通知》的规定，申请人在申请登记注册时，将住宅楼改变为经营性用房作为住所的，应当符合国家法律法规的规定，除按照国家工商总局《住所登记问题的通知》的规定提交相关材料外，住宅楼及住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动。并应当符合管理规约，依法提交住所使用证明、申请人签署的承诺书及住所所在地居委会业主委员会出具的有利害关系的业主同意证明。
国家工商总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知
国家工商总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知工商企字〔2007〕236号根据《中华人民共和国物权法》“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，为加强对企业、个体工商户住所（经营场所）的登记管理，现就有关问题的通知如下。一、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：（一）《住所（经营场所）登记表》；（二）住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。二、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东（出资人）或企业（公司）、个体工商户应当在《住所（经营场所）登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。三、企业（公司）、个体工商户在设立（开业）登记时，股东（出资人）应当在《住所（经营场所）登记表》上盖章（法人股东）或签字（自然人股东、个体工商户）；住所（经营场所）变更登记时，企业（公司）应当在《住所（经营场所）登记表》上盖章、个体工商户应当在《住所（经营场所）登记表》上盖章或签字。四、企业（公司）、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。
国务院《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》
“当前及今后一个时期，我国就业形势依然严峻，促进以创业带动就业，有利于发挥创业的就业倍增效应，对缓解就业压力具有重要的现实意义”。
“放宽市场准入。加快清理和消除阻碍创业的各种行业性、地区性、经营性壁垒”。
“按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”。
将住宅改变为经营性用房证明有关问题的通知
北京市工商行政管理局
北京市建设委员会 北京市民政局
关于社区居委会或业主委员会出具
将住宅改变为经营性用房证明有关问题的通知
各区县工商分局、建委（房管局）、民政局、街道办：
根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》和《物业管理条例》的有关规定，以及《北京市人民政府办公厅关于进一步加强食品安全专项整治的若干意见》（京政办发〔2007〕79号）和《北京市工商行政管理局关于解决无证照经营场所以及其他经营场所问题的意见》（京工商发〔2007〕195号），现就社区居委会或业主委员会出具将住宅改变为经营性用房证明的有关问题通知如下：
出具将住宅改变为经营性用房证明工作，要坚持居民自治和公开公正原则，采取民主决策的方式进行。已成立业主委员会的社区，出具证明文件工作由业主委员会承担，尚未成立业主委员会的社区，由社区居委会负责（社区居委会、业主委员会以下简称“被申请人”）。
居民公约或业主（临时）管理规约明确禁止将住宅改变为经营性用房的，按照居民公约或业主（临时）管理规约的规定办理。居民公约或业主（临时）管理规约没有明确禁止将住宅改变为经营性用房的，出具将住宅改变为经营性用房证明，按照以下程序办理：
一、申请人向被申请人提出书面申请，填写《住宅改变为经营性用房申请表》（见附件1），并当面征求有利害关系的业主的意见。二、被申请人将《住宅改变为经营性用房申请表》在申请改变为经营性用房楼门口（或院门口）和社区显著位置公示（见附件2）。公示时间为10天。公示期间，本居住区内主张权利的业主可向被申请人登记，发表对申请人将住宅改变为经营性用房的意见。被申请人应制作笔录（见附件3），由主张权利的业主签字确认。如有利害关系的业主主张权利，不同意申请人将住宅改变为经营性用房的，被申请人不得出具同意证明。
三、公示期间没有异议的，被申请人主持召开居民会议或业主大会，就申请人征求有利害关系业主意见情况和公示情况向居民代表作出说明，由居民代表或业主采用投票方式，决定是否同意申请人将住宅改变为经营性用房。召开专题研究住宅改变为经营性用房的居民会议或业主大会的具体时间，由居民会议或业主大会自行确定。居民会议的召开，应有应参加会议人员的过半数出席，所作决定由实际到会人员的过半数通过方为有效。业主大会所作决定，应当由专有部分占总建筑面积过半数且占业主总人数过半数的业主同意。
四、被申请人按照居民会议或业主大会决议，在《关于业主同意将住宅改变为经营性用房的证明》上签署意见并盖章，或向当事人说明决议情况，并将相关工作材料收集归档。
附件：1.住宅改变为经营性用房申请表
申请人姓 名
经 营住 所
经 营 范 围
有利害关系业主意见
姓 名
住 址
签署意见：
本人申请将北京市 区（县）（房屋坐落的详细地址）作为住所（经营场所）从事经营活动。特作出如下承诺：
一、本人将以经利害关系人同意的经营项目向登记机关申请登记，具体经营项目以登记机关核定为准，并保证在开展经营活动期间遵守国家有关法律、法规的规定，严格按照核定的经营范围开展经营活动。因需要变更原经营项目时，将在征得利害关系人同意后向登记机关申请办理变更登记。
二、本人已经征得有利害关系的业主同意，有利害关系业主的意见完全属实。如有虚假，本人愿承担法律责任。
申请人：
年 月 日
2.关于住宅改变为经营性用房公示书
广大居民（业主）：
现有居住在（详细地址）的（申请人姓名）等 人申请将住宅改变为经营性用房。根据北京市工商行政管理局、北京市建设委员会、北京市民政局《关于社区居委会或业主委员会出具将住宅改变为经营性用房证明有关问题的通知》，现将申请人的《住宅改变为经营性用房申请表》予以公示。
公示时间为十天，从 年 月 日起，至 年 月 日止。
公示期间，本居住区内其他有利害关系的业主可到社区居委会或业主委员会（社区居委会或业主委员会详细地址）主张权利，发表意见，并在《主张权利的有利害关系业主笔录登记表》签字确认。
特此公示。
××社区居委会（业主委员会）
年 月 日
3.主张权利的有利害关系业主笔录登记表
申请人姓 名
经 营住 所
经 营 范 围
主张权利的有利害关系业主意见
姓 名
住 址
签署意见
当事人签字
年