杂谈“人气”与“房地产”

                                         吴金刚/文

    说一段题外话：
    又很久没有更新博客了，自己的“一亩三分地”都长满杂草了，呵呵，现在来打理下。这么长时间没更新，如果要给自己找理由，我觉得主要是自己工作忙，好像这个理由不充分，就是工作再忙，写点文字的时间总是有的。我想想这近两个月的时间，主要是没想法，也没心情。但时间总是过了这么久，还是憋了一肚子话，要说出来。从3月份到5月底，房地产市场发生了很多变化，形形色色的打折优惠，千奇百怪的促销措施，结果几家欢喜几家愁，总成交量不断飙升，二手房也很抢手，特别是刚刚又举办了人居展，这段时间，业内关于房地产的话题更是层出不穷，观点各异。说实话，我对房地产市场是看不太懂的，所以也没说什么，工作之余，做看客居多。
    好了，言归正传。这段时间，自己所看、所想，以及亲身经历，就谈谈人气与房地产的一些话题。
    本周末晚上，吃完饭，陪老婆和女儿们去小区广场散步，难得陪陪她们，享受一家人的快乐时间。晚上8：00来到小区广场，人很多，我以为在搞什么活动，仔细看来，除了日常在小区广场跳舞、健身、娱乐的一帮老人们，其他都是和我们一样，出来溜达的，周边的社区商业生意也是红红火火。想想这个小区在六年前还是一片农田，何其荒凉，而如今已是小车停满，人声鼎沸。这个小区从建造到现在，前前后后整个过程，我都清楚，不仅感叹房地产对人和城市产生的影响。我估计小区的开发商在设计建造之初，也很难想想今天的场景。因此，下面我想从项目本身和区域本身谈谈人气对房地产的影响。
    从项目本身来说：房地产的设计方、开发商，在面对一片土地之时，想到的多是如何实现他们的梦想。对日后的场景，也仅仅停留在想象中，在实际操作之时，设计方最多是根据以往的经验，略微进行一些所谓的创新，就弄出一个方案来，开发商则根据土地出让条件及相关规划设计要求，在满足利润最大化的条件下，不断的和设计方进行折腾（嗯，应该说评审好些），最终产生一个设计方和开发商都满意的折中方案。因此，任何房地产项目真正客户参与的真是少的可怜，真正客户的代表应该是营销人员、客服人员、物业人员，而这些人在方案评审之时，声音总是那么的渺小，与其说是“人微言轻”，倒不如说是强奸客户需求。如果项目日后热销了，一方面拜赐市场因素，一方面是客户需求的让步。因此，开发商要想真正做好一个项目，树立一个品牌，除了追求个性、品质、工艺、材料、立面等方面外，更重要的是要研究客户的需求，给老百姓营造一个真正适合居住和生活的户型空间和社区空间。希望那些做的好的开发商，认真总结自己的经验，不断深入和延续到下一个项目中去；那些渴望做的好的开发商，好好学习一下近几年新建造、新交付，人气旺盛的小区，学习一下怎样做到让老百姓愿意居住，而且住的舒服、方便，人丁兴旺。最终赢得老百姓的口碑，真正的房地产品牌，根植于老百姓心中。
    从区域本身来看：曾几何时，杭州闲林板块一直被成为价格洼地，闲林板块，特别是一些大盘的土地，当初多是协议出让，土地成本几乎可以忽略不计，因此，仅仅从规划、建造、景观来看，应该说很是不错，闲林板块的空气质量和景观资源无疑是一流的。为什么一直被称为价格洼地？难道是因为土地成本低，开发商仁慈的不愿意飞涨价格？当然不是！本质原因是客户不愿意住过去，销售缓慢造成的。那么这又是什么原因造成的？大家都知道答案，那就是闲林输在城市配套上。这也是闲林板块未来政府和开发商努力的方向，相信随着时间的推移，会逐渐改善的。再来看看钱塘江两岸，特别是钱塘江北岸，钱江四桥以东，可谓是杭州顶尖豪宅的聚集地，一个接一个，单价3万甚至4万。支撑它们的难道只是江景吗？如果是，那么410公里长的钱塘江要造就多少豪宅？因此，本质原因是它们离市中心很近，又处在规划中的钱江新城区域。西湖是杭州市中心的内湖，杭州市中心的运河两边，这些都是豪宅的聚集地。为什么它们能成为豪宅聚集地，关键是稀缺的自然、历史、景观、城市配套资源，有钱人都瞄上了，价格自然不菲，当然，这和一般老百姓没有太大关系，但中国人多有钱人比例再少，乘以人口基数，都是很客观的，这也是豪宅能成为真正豪宅的本质因素，有钱人也喜欢扎堆，自然就形成他们的所谓的圈子。因此，成功的豪宅是有钱人人气聚集的结果。如果区域中城市配套完善，自然就能吸引人气，不管是一般商品房还是城市豪宅，均是如此。
    再扯远一些。每天上下班大家都成为“堵神”，交通成本和时间成本极其昂贵，特别是碰到恶劣天气和节假日前夕，那整个杭州市区就是一个城市停车场。为什么会这样？很简单，就是工作地点距离生活地点太远，很多人工作在市中心，居住在郊区。这是城市“摊大饼”式的发展的结果，单一市中心，城市居住和商业规划的不合理，城市人口的极具膨胀，这些综合在一起就导致了现在的“城市病”。尽管地铁、快速公交等城市公共交通在积极投入运行，但依然不能解决问题。造成这种“城市病”的原因，说简单些，是重住宅地产，轻商业地产的结果。房地产和商业地产本身就是孪生姐妹，没有城市商业配套，人怎么居住生活，一座建造在沙漠里的豪宅，只怕是送给客户，都没人要。城市要变大，传统城市中心、新城中心，各个区域中心，均不可少，如果这些都形成了，那么目前这种“城市病”会好很多。一个区域、一个城市，从大的方面来说，也是一个房地产概念，如果规划不合理，城市配套资源在人气达到饱和后，就会出现副作用。当然，很多城市都在有意识的朝合理方向规划城市的各个中心，努力的达到居住人口与城市配套资源相对平衡和合理，但这是被动的，再加上利益从中作梗，因此，见效缓慢也是情理之中。
    最后，回到人气与房地产上来。人气和房地产不是一个“鸡生蛋、蛋生鸡”的问题，是先有人气，才有房地产，是人居住的需求，成就了房地产。如果房地产不能为达到聚集人气而营造，那么房地产就没有存在的意义，做得好点的就成为了纪念碑，或者是永远的丰碑，要么就是一堆钢筋混泥土的建筑垃圾。