房价是涨是跌，究竟谁说了算？
盛大林

一部小小的《房地产蓝皮书》，竟引来中国社科院内部的一场学术争论大战。25日，蓝皮书事件的“涉案人”共聚一堂，首次面对面激烈交锋蓝皮书的权威性，以及楼市走向。为了反驳曹建海房价将大降50%的说法，牛凤瑞不惜用“打赌”的方式来捍卫自己的立场，“你（指曹建海）认为2011年下降40%、50%，我认为不可能，咱们可以打赌。全国的房价2011年下降50%的话，你赢我输。”（据5月26日《第一财经日报》）

房市价格的走势等是一个永恒的话题。几年来，参与这些话题讨论的人不计其数，这方面的文字可谓浩如烟海。一年多前发生的徐滇庆与牛刀“打赌”事件曾闹得沸沸扬扬，现在牛凤瑞又向曹建海发出了“挑战书”。你说要跌，他说要涨，“公说公有理，婆说婆有理”，那么谁说得对、谁说了算呢？

与其他商品一样，商品房价格的形成也主要取决于两个方面的因素：一是成本，二是供求。成本是定价的基础，一般情况下，商品的价格都高于成本，因为谁也不愿做亏本的买卖。“水涨船高”，成本的降低可以让价格回落，成本的提高也可以推高价格。人们普遍认为，开发成本（主要是土地价格太高和相关税费过多）过高是房价畸高的重要原因。很多人对政府“经营土地”及“抽血过多”等行为提出批评，并呼吁政府降低土地出让价格以及相关税费标准。近一年来，迫于金融危机的压力，政府也确实采取了一系列的减免政策。不过，供求关系对价格的影响更具决定性。如果市场供不应求，即使成本降低，商家也不会降低价格。实际上，政府出台宏观调控政策以及刺激经济措施，也只能通过影响供求关系以及消费预期才能发挥作用。

市场价格的涨跌系于供求关系的变化，怎么才能改变供求关系呢？这一方面取决于供方，一方面取决于需求。通常情况下，双方是互动的关系，但由于目前房市的积压严重，短期内难以消化，所以需方比较主动。如果买房的人越来越多，那么房价必涨无疑；如果大家都不去买房，房价就有跌的希望。因此，从一定程度上说，房价的走势是由广大潜在的消费者来决定的。换句话说，在房价是涨是跌问题上，每个潜在消费者的手上都有“一票”。

然而，潜在消费者是一个整体概念。它是一个庞大的群体，而不是“铁板一块”。每个人对市场的感知和判断不同，他们的消费能力和消费预期也不一样。这个群体中的千千万万个个体是极其分散的，谁也无法统一他们的想法，更不可能统一他们的行为。当初，房价疯涨之时，有人发动“不买房运动”没有成功；现在，房市正在涨跌之中徘徊，谁再发动“不买房运动”照样难免失败。

当然，作为经济学家，当然要研究各种想法的经济人分别占多大比例，从而作出前瞻性的判断。但经济学家的判断也往往是十拿九不稳，因为市场是瞬息万变的。当初徐滇庆设赌时，他肯定坚信自己的正确；现在牛凤瑞要求“打赌”，他当然也是信心满满，但究竟“鹿死谁手”，委实难以预料。曹建海没敢“接招”，想必也是心中没底。说到底，房价的涨跌不是任何一个人说了算的。