地产风景一——炫酷MINI族
——单身公寓市场发展分析
“从床上一步踏入浴缸，方寸内自有我的世界”。这就是单身公寓，当今社会一个闪亮的字眼。由于其体型娇小，我们姑且称其为MINI族。如今，随着社会的进步及房地产市场的发展，单身公寓已成为人们居住生活及个性展现不可或缺的部分，对人们的投资理财及居住品质升级起到不可替代的作用。那么，作为目前不少购房置业者及居住者喜闻乐见的单身公寓是怎么由来的？它目前的表现及未来的前景如何？
MINI族起源——危难之中显身手
话说若干年前，国内地产混沌初开，此时的房产市场产品单一，种类稀少，尚无单身公寓出现，市场主要为普通住宅、商业及办公项目为主，97年亚洲金融风暴导致国内房产市场在上世纪末遗留下大量烂尾房及空置房，2000年后，随着国内经济的恢复发展及本轮房地产市场的起步，一些房地产开发企业把上世纪末遗留下来的一些棘手难以处理的区域位置较好的烂尾办公楼经过改造分割，以小面积的形式进行出售，结果受到市场欢迎，取得极大成功，这给了开发企业极大的启示和信心，此后，小面积单身公寓开始在市场上陆续出现，但此时的单身公寓由于是改造衍生产品，避免不了存在结构不合理，功能简单，通风采光的诸多问题。
MINI族发展——八面玲珑，三千宠爱于一身
“拒绝把青春寄放在别人的房子里／拒绝在别人的房子里遭受寂寞／拒绝泡吧归来又去了别人的房子／拒绝加班归来又去了别人的房子／拒绝带着一千种玩具搬家／拒绝喜欢窥探的房东以及他那条心事重重的老狗……”这个单身公寓的文案恐怕打动了不少年轻的心。本世纪初，随着国内经济的繁荣和发展，城市化使大量人群涌入城市，同时也催生了大量年轻购房一族及投资购房一族，他们各具特点，面相不一：
新婚过渡购房者：城市生活，到达婚龄，却由于房价过高，无法承受大面积户型总价压力，只能转而购买小户型单身公寓以求过渡。
中高收入年轻单身群体：国内经济产业的升级，不少前卫高端产业催生大量高收入年轻白领，他们收入高，生活压力小，年轻，时尚，个性，追求无拘无束自由自在的生活方式，独立个性的单身公寓产品成为他们生活的宠儿。
时尚白领及富裕阶层私密雅居：随着人们生活的丰富，生活水平的提高，生活方式的多样，不少生活安逸人群开始追求自我空间，寻求家居之外的第二栖身之地，娇小精致，私密性好，价格适中的单身公寓成为他们的不二之选。
亦住亦商的个人工作室：不少位置较好的单身公寓面积尺度合理，私密便利兼备，具备部分商务配套功能的同时又兼备使用成本低的特点，深受新生小企业及个人工作室使用者的欢迎。
投资人手中的理财魔棒：单身公寓由于功能齐全，私密性好，个性舒适等特点深受租房客户的喜爱，因此租金价格也一路上涨，相对于其他投资产品投入少，收益大，回报高，因此成为手中有所闲钱的精明人士的投资热点。
由以上，由于自身的先天优势，单身公寓受到市场各方的欢迎，集各方宠爱于一身，成为房产市场的新星，进而强大的市场需求基础促成了单身公寓受到开发企业的重视，2002-2005年间，不少城市最初不屑于开发单身公寓的开发企业开始利用开发项目地块中不便利用的边角地带规划单身公寓产品，住宅项目中附带的单身公寓产品开始大量出现，这成为国内单身公寓发展的第二阶段，这时的单身公寓产品相对于最初阶段的改造型单身公寓，其结构合理性及功能性已大大提高；随后，2006-2008年，随着国内住宅禁商政策的推行及国内各城市新区开发的盲目扩大，商务办公项目开发迅速放大，严重超出市场需求，不少开发商为了分化办公产品销售压力，纷纷改办公项目为市场接受度更高且价格更能有所突破的小面积公寓进行销售，于是大量商用性质的SOHO公寓开始出现，这加速了大量单身公寓向商务功能的更多靠近和演化。如宁波的南部商务区就是这一现象的典型代表，在07-08年出现了大量的类似产品。另外，06年国家房地产市场90/70政策也在很大程度上促使单身公寓市场的进一步发展，由于小面积产品在规划上的政策要求，单身公寓产品越来越多，竞争日渐激烈，产品向特色化和精细化方向发展，这可以归结为单身公寓市场发展的第三阶段。
MINI族分类——千姿百态，看我72变
由于国内房地产市场的迅猛发展，开发企业的产品研发能力越来越强，同时由于社会需求的提高及营销定位的不同，单身公寓产品品质和功能得到了不断的提高，类型也越来越丰富。产品的日渐丰富，竞争日趋激烈，迫使开发公司开始在产品细节及分类定位上投入更多精力，单身公寓产品在使用功能及产品类型上呈现出多样化的趋势：有混杂在住宅小区内的纯居住性的、有针对高校学区租赁客户群的投资性的、有满足商用和居住功能的商住型的SOHO、有提供更完善酒店式服务的酒店公寓、有办公设施齐备主要满足商务办公功能的商务公寓等，产品类型繁多，细分逐渐多样化，以满足不同种类客户群体的特定需要；同时，在产品细部设计上也开始由最初的满足简单的居住功能到全面满足个性化居住需求，提升产品经济性和舒适型上转变，产品结构上由最初的仅有卧室和卫生间功能到卧室、客厅、厨房、卫生间甚至阳台样样齐备，居住的功能性大大完善，同时，在装修上，也由最初的毛坯到简装或者精装过渡，达到拎包入住的效果。精装修、个性化菜单式装修、酒店式管理、公寓会所服务中心等的引进更是大大提高了单身公寓产品的舒适性，使得单身公寓市场更加丰富多彩。
MINI族未来——玉汝于成，历久弥香
经历数年的发展，小巧迷人的单身公寓可谓是已经千姿百态，楚楚动人，到处彰显着现代生活的个性、时尚和魅力，已成为房地产市场中不可缺少的一员。然而近两年来，不少城市特别是经济一般，外来及流动人口不多的中型城市由于一哄而上的盲目开发，缺少最基础的市场研究及市场需求基础的科学判断，加上部分办公类产品的转向开发，导致单身公寓开发量的剧增，也难免呈现供给量过剩的趋势。单身公寓由于其产品的特点也决定了其必然需具备一定的市场特性方能取得市场的认同，比如，单身公寓客群（此处指最终使用客群）主要为年轻一族为主，这部分人的特点是事业上升期，工作繁忙，所以在选择居住上一般对便利性要求较高，这就决定了单身公寓产品的开发必须在地段上有所选择方能取得市场的追捧，那些地段偏远的住宅小区开发单身公寓可能会面临一定的市场接受风险。
但总的来说，经历了多年房地产沉浮的单身公寓也同样在不断走向成熟，产品由简单单一到丰富多样，由千篇一律的简单毛坯房到多样化的个性精装，产品的设计和功能人性化上都在不断提高，同样，相信在开发上也会随着房地产市场的规范和进步越来越理性和科学，未来的单身公寓产品必将在功能性、个性化、科技性上更进一步，在产品设计上越来越注重人性化的个性需求，针对不同的需求主题设计出分类更为明确的独特产品，单身公寓产品必将如一杯多味的美酒在现代的城市生活中愈酿愈醇，历久弥香。
湖城MINI族——花褪残红青杏小
湖州的单身公寓起步较晚，由于城市经济人口特征及房地产业的发展特点，单身公寓的开发无疑也局限在此范围内，因此，前面数年，开发量都比较微小，真正的单身公寓项目不多，市区存在的主要有百合公寓、丽阳景苑、清丽家园、江南华苑、湖东阳光水岸等近几年开发的部分项目里附带有单身公寓产品，由于早期该类产品缺乏，前期几个项目的单身公寓销售都比较顺利。但目前来看，湖州的单身公寓已逐渐成大幅增多趋势，不少项目规划有较多单身公寓产品并可能在近一两年内集体入市，如众鑫广场二期、春江名称、康城国际、星洲国际、望湖花园、在水一方、星汇半岛、风雅蘋洲等，另外一些规模较大项目如仁皇山天鸿地块、西南分区得力浅水湾项目也都有可能规划部分单身公寓产品，产品的丰富和数量的增加，必然导致市场销售压力增大，从而促使产品向着更为精细化、舒适性和个性化的方向发展，湖州的单身公寓市场正如花褪残红，不久的将来将结出累累硕果。