一

托马斯·索维尔在《被掩盖的经济真相》中谈的大多是发生在“平常经济现象中的真实和谬误”，而且开篇就以“谬误的力量”为题，这是有道理的。最新一期的《万科周刊》，茅于轼老先生再一次对自己的廉租房单位不设厕所辩解，称之为“无厕所”论是“以谬传谬，越传越广”就是一个眼前的例证。“理性”的最大不幸，在于打不过“感性”；“真理”同样的不幸是战不胜“谬误”。或许可以战胜，但需要漫长的等待，当代人根本就没这个时间和兴趣了。

“谬误”为什么有力量？因为它直接诉诸于人类的所谓“普世价值”，“人生而平等”和“社会公正”，谁会选择“不平等”和“不公正”呢？茅老先生的“廉租房户内无厕所”不就是自绝于人类文明的基本原则了吗？

“谬误”之所以有力量？还在于它们常常富有“道理”而又看似逻辑严谨，只不过是忽略了一些因素，而这些因素说起来太麻烦，于是“谬误”得以“听上去不错，看上去很美”而风行。比如社科院曹博士的“取消开发商”论：因开发商既不施工，也不设计，纯属中间暴利环节，要之何用？有了这样的理论做支持，中国开发商们也就没什么好日子过了；

“谬误”可以风行当然还在于人们根本就不愿，也不想去承认这是个“谬误”。“大城市房价泡沫论”，不是诞生在近几年，事实上，这个“泡沫”伴随着房地产市场甚至从其诞生开始，而经历了如08年这样的危机还不破，我们会改变“泡沫论”本身吗？不会，我们只会变本加厉地认为“泡沫”越来越大了。承认自己犯错，多不容易呀。

“千万别低估用事实去纠正谬误的难度”。因为人们：

1、认为事实本身是谬误；

2、事实还会向反方向转化，只是时间还不够长；

3、持谬误观点的人多势众。

比如今年房地产市场的“复苏”，这本来是一个事实，事实本身本无需辩论，但人们宁愿它是一个“假象”，于是要找许多理由，比如“退房率”和“假按揭”。至于“退房率”和“假按揭”是不是事实，就不再感兴趣了。事实并不能改变人们对事实的看法，原因正在于存在对“事实”的多重诠释。可见“事实”也如“历史”是一个被人任意化装的姑娘，而“事实”本身不能说话。

 

 

二

我们还是要把一些典型的谬误说一说，因为太盛行了，会影响大家的基本判断。有关房地产的最大谬误就是“开发商暴利论”，以及由此产生的一系列“打压暴利”的行为。

“开发商暴利论”的逻辑是：只要将开发商的暴利人为地打压下来，老百姓就能买上便宜的房子！

于是：

——“公布成本结构”呼声越来越大；

——“调查成本和利润”成为了今年关注要点；

——呼吁对开发商“征收暴利税”；

——呼吁“政府限价”并成功实现“两限房”政策；

——呼吁取消“招拍挂”土地出让，以降低房价；

——出现了“取消开发商”的说法。

——“只要开发商倒掉一半，房价就下来了！”

——“只要政府大力反腐败，房价就会掉一半”，因为腐败费用都加在房价上了。

想说清楚这个问题，我们不妨假定：

1、开发行业是暴利的；

2、政府可以限定开发商的利润，并让利于消费者。

就像有些人说的那样，房价泡沫部分（暴利部分）占到了房价的1/3，也就是说开发商现在用2/3的价格出售原本3/3价格的房子，这样真能使房价下来吗？

这时大家都意识到从开发商买房有1/3的市场价格差，拿到“房号”就成了关注的焦点，转手图利就会成为投机的重要方向。有人说，可以出台限制“楼花转让”和高昂的转让税来打击“炒楼”，让投机者付出沉重的负担。这当然可以，事实上我们早已这样做过了，关键是房价下不来：把短期获利变为长期投资，市场上可交易的房源人为地降低了，这反而意味着房价向上的趋势。

有人说，当全体开发商都以2/3的价格出让，这样就不会出现上述情况了。听上去蛮有道理，实事上类似于新股发行，全部新股其定价受到证监会的监管，普遍有一个折让。但无论你价格定的多么低，只不过是让“打新股”专业户受益，其股价最终与初始定价没有决定性的关系。房地产二手市场在中国一线城市的发展已经庞大到这样的阶段了，交易量将会远远超越开发商的一手市场，本轮房价的上升，就是源于二手市场的带动。

 

三

其实“开发商暴利论”源起的深层谬误在于“政府应直接管制住房市场”，即“租金和价格管制”。认为只有这样才能达至社会的“和谐”、“公正”和“平等”。

自有房地产市场以来，有关住房的租金和价格管制的呼吁就没有停止过，各国都有着各种的“管制”实践，有关这方面的理论探讨更是汗牛充栋。建议大家读托马斯·索维尔《被掩盖的经济真相》第二章，“住房与飙升的房价（中信出版社）”，这里不再赘述。

“租金与价格管制”实际上是管制住房开发和拥有者的“暴利”，因为“政治上的绝对正确”，最容易获得大众认可。问题不在于管不管制“暴利”，而在于既然管制“暴利”，那么同时，负不负责“巨亏”呢？

我们知道，利润是风险的报偿，当一个行业的利润被管制，同时风险没有担保，那么谁会再从事这个行业呢？从事供应的人少了，房屋短缺就是一个必然，房价的趋势会如何？

本来，我认为经过了08年的严峻市场，一部分城市房价真的下跌了1/3，开发商风险已无可质疑地摆在面前，这从他们当时的股价和债价可以看得出来（普遍都跌破净资产），现金流危机中的开发商甚至有生命之忧，如此大的风险——“开发商暴利论”应该不复存在了。结果舆论不是这样，08年说开发商速死活该，09年再打“暴利”。这种“恨人发达，笑人穷”的心态能说是正常和正确的吗？

 

四

不是希望开发商死，而是希望开发商多活一些；

不是要管制开发商利润，而是管制开发商的捂地行为；

不要限制容积率，而要普加容积率；

不要人为限制高度，而要放开生存空间；

不要什么“花园城市”，而要城市的规划公平；

不要城市以邻为和，而要城市群协调；

不要管制开发商利润，而是希望更多的人加入开发行业；

不要让保障房与商品住宅标准一致，而是要真正管制进入门槛；

不要总推出大地块给大开发商，而是要多推小地块自由竞争；

不要使政策变幻莫测，而要使规则公平和稳定；

不要在政治上争论谬误，而要坚定地加强供给。

虽然不如“打压房价”听上去解气、过瘾，但我认为这是真正平抑房价之道。